Стати власником італійської нерухомості сьогодні вважається вигідним, з якого боку не подивися. Це дозволяє проводити час у своїх апартаментах, не витрачаючи гроші на готелі, оформляти довгострокову візу і просто насолоджуватися перебуванням в одній з найкрасивіших країн Європи. Але що робити, якщо купити житло за кордоном дуже хочеться, а грошей не вистачає? Наскільки доступною є іпотека в Італії для іноземних громадян, спробуємо розібратися детально.
Що являє собою ринок італійської нерухомості
В Італії дуже важко купити нерухомість у поганому стані. Об'єктів категорії «нижче за середнє» тут практично не існує. Якщо на батьківщині ми можемо придбати квартиру в дуже поганому стані і зробити в ній ремонт самостійно, здешевивши цим угоду, то тут це зробити неможливо. Нерухомість в Італії обов'язково повинна відповідати стандартам якості, встановленим регуляторними органами.
Італія – привабливий напрямок для туристів. Відповідно ціни на об'єкти безпосередньо залежать від популярності місця, де вони розташовані.
Найдорожче купівля житла обійдеться у Неаполі, Венеції та Римі. Наприклад, 2-х кімнатна квартира площею 42 квадратні метри у Венеції коштуватиме від 150 тисяч євро.
Окремий будинок до 90 кв. м із кухнею, ванною, двома кімнатами та гаражем обійдеться в середньому в 350-400 тисяч євро, якщо говорити про затребуваний регіон. А на Сардинії чи Сицилії вартість такого об'єкта буде у 2-3 рази меншою.
Великою популярністю користуються тут так звані студії – квартири, що становлять загальний простір, у якому виділено лише ванну кімнату. Купити таке приміщення можна вдвічі дорожче за звичайну квартиру. Другу позицію щодо затребуваності займають вілли з виноградниками; якщо чагарники плодоносять, ціна на такий об'єкт буде у рази вищою, ніж на подібний котедж на узбережжі.
Умови іпотеки для іноземців
Іпотека в Італії для росіян у 2021 році має низку особливостей: банки висувають дуже багато вимог до позичальників. Отримати позику можна лише за умови, що вартість об'єкту буде не менше 300 тисяч євро. Звернути увагу слід і на такі моменти:
- для звернення до банківської установи необхідно мати попередній договір на придбання нерухомості. Це своєрідна згода продавця на продаж.
- банк обов'язково призначить експертну оцінку житла та створить комісію для її проведення. Цю послугу оплачує покупець.
- іноземцям буде запропоновано максимальні ставки та мінімальні терміни кредитування.
- Об'єкт обов'язково має бути зареєстрований у реєстрі житлової нерухомості Італії. Оформити позику на придбання нежитлового об'єкта іноземцям дуже складно.
- кредитування можливе як для завершеного об'єкта, так і для того, що будується.
Нерухомість в Італії в кредит для іноземців доступна на таких умовах (узагальнені дані щодо італійських банків):
- плаваюча ставка - 2,8-3,5%
- фіксована ставка – 36-55%;
- термін – до 40 років;
- мінімальний період погашення – 5 років;
- первісний внесок - 25-40% від суми;
- мінімальна сума позики – 50 тисяч євро (багато хто кредитує лише від 100 тисяч);
- валюта – євро;
- сума виплат має перевищувати 35 % від загального доходу заявника.
Слід пам'ятати, що в кожній банківській установі будуть запропоновані індивідуальні умови кредитування виходячи з рівня доходу заявника і від об'єкта, що купується.
Особливості оформлення іпотеки
Щоб купити квартиру в Італії в кредит, потрібно пройти кілька етапів:
- Надсилання продавцю письмового повідомлення про намір придбати його нерухому власність.
- При отриманні позитивної відповіді можна переходити до укладання попереднього договору. У ньому обов'язково вказується, скільки становить сума застави (зазвичай це 1-3 %).
- Підготовка пакунків.
- Подання запиту до банку.
- Проведення кредитором незалежної оцінки об'єкта.
- Одержання рішення банку.
- Оформлення договору страхування нерухомості.
- Відкриття рахунку.
- Підписання договору купівлі-продажу нотаріуса.
- Отримання копії акту правочину та ключів.
- Реєстрація житла на нового власника.
Як вибрати банк
Кредит на нерухомість в Італії для нерезидентів оформляють багато банків. На підставі Кодексу прав споживача, що діє в країні, кожен позичальник має право отримати від кредитора повну, зрозумілу та чітку інформацію щодо кредитного договору. У жовтні 2003 року цей принцип було закріплено на законодавчому рівні.
Кожна банківська установа зобов'язана у всіх своїх філіях розміщувати інформаційні буклети, що містять докладний опис економічних умов кредитування. Якщо самостійно оцінити, наскільки пропозиція є вигідною, позичальник не може, він має право звернутися до Асоціації захисту прав споживачів або до нотаріуса.
Щоб не упустити найбільш вигідну пропозицію, потрібно дотриматися кількох правил:
- Виберіть об'єкт, який ви бажаєте купити. Це дозволить банку провести експертну оцінку та визначити, яку максимальну суму позики він зможе надати. Не варто брати надто великий кредит. Чим вищий розмір кредиту, тим більший щомісячний платіж на вас чекає.
- Оцініть свої можливості для сплати початкового внеску.
- Уточніть кінцеву ставку.
- Проведіть калькуляцію щомісячного внеску та зіставте його із вашими доходами.
- З'ясуйте, які додаткові витрати та приховані комісії можуть очікувати. Наприклад, яку суму обійдеться послуга оцінки житла, скільки коштує страховка та інше.
- Поцікавтеся можливістю дострокового погашення позики.
- Дізнайтеся, яким чином здійснюються платежі – у касі банку, через онлайн-систему тощо.
Шукати відповідні об'єкти нерухомості та банки, де можливе оформлення іпотеки в Італії, найкраще через професійного брокера, який знає ринок. Вдатися до його допомоги доцільно: брокер зможе перевірити документи на приміщення, візьме на себе завдання спілкування з власником житла, дізнається про ситуацію і дасть висновок, чи варто взагалі по даному об'єкту займатися оформленням іпотеки. Оплата комісійних брокера здійснюється лише у тому випадку, якщо рішення банку виявиться позитивним.
Список банків, до яких можна подати заявки, залежатиме від регіону та від того, з якими працює брокер. Видають іпотеку як банки Італії, і міжнародні фінансові установи.
Готуємо документи
Пакет документів на подання кредитору досить великий:
- Копія закордонного паспорта.
- Codice Fiscale – аналог російського ідентифікаційного податкового номера (ІПН). Отримати його можна одразу після підписання попереднього договору у консульському відділі.
- Папери, що зможуть підтвердити платоспроможність.
- Документи на об'єкт покупки.
Як підтвердження платоспроможності можна надати:
- За наявності власного бізнесу – документи, в яких йдеться про те, що ви його власник. Зазвичай, власники компаній мають резидентський статус, а це може полегшити процес оформлення іпотеки.
- Довідка з роботи із зазначенням окладу (для тих, хто працює в країні за наймом). Це може вплинути на величину ставки.
- Витяг з банківського рахунку про рух коштів або про депозити.
- Декларація про прибутки.
- Довідка про сплату податкових зобов'язань.
- Підтвердження сплати аліментів.
- Інші додаткові папери на розсуд банку.
Щодо документів на об'єкт купівлі-продажу, то тут знадобляться:
- Попередній договір.
- Підтвердження прав власності продавця.
- Витяг з кадастрового реєстру.
- Якщо купується будівля - дозвіл на будівництво.
Усі документи слід перекласти італійською мовою та завірити нотаріально.
Відкриваємо рахунок у банку та підписуємо договір
Варіантів відкриття рахунку, щоб отримати кредит на житло в Італії, може бути два:
- Для резидентів процедура виглядає стандартно, як для громадян країни. З документів необхідно пред'явити ВНЖ, паспорт, Codice Fiscale.
- Для нерезидентів відкрити вийде лише окремий вид рахунку: conto internazionale чи conto esterо. Його обслуговування коштує дорожче, валютою рахунку є та, що діє країни заявника. Тобто платити доведеться ще й за конвертацію. Для відкриття рахунку знадобиться діюча віза.
Якщо рішення банку виявиться позитивним, позичальника запросять до банку для підписання договору.
Скільки часу займає оформлення кредиту
Купівля нерухомості Італії в кредит може тривати деякий час. На розгляд запиту зазвичай йде 3-4 дні. Але практика показує, що іноді кредитору потрібно більше часу і рішення озвучується лише за півтора-два місяці.
Залежить це від багатьох факторів: від статусу, в якому заявник проживає в країні, від рівня його доходів, від самого об'єкта. Слід пам'ятати, що банк піде назустріч, якщо буде впевнений у походженні доходів позичальника, задоволений його кредитною історією, інформацією щодо наявності вкладів та майна.
До яких витрат готуватись
Для отримання кредиту необхідно підготувати бюджет, якого має вистачити, щоб покрити такі статті витрат:
- страховка – найчастіше банки вимагають застрахуватися від нещасного випадку чи втрати роботи. Це приблизно 40 євро на місяць до основного платежу. Страхування нерухомості – 150-500 євро щороку;
- комісія посереднику - іпотечний брокер в Італії бере 1% від суми кредиту;
- послуги нотаріуса можуть коштувати 4-8 тисяч євро за підготовку та реєстрацію угоди, а також за переоформлення права власності;
- оцінка об'єкта – 270-300 євро, якщо вартість перевищує 1 млн. євро – 500-550 євро;
- комісія оформлення кредиту – 0,25-2 % (залежить від податкових пільг).
Коротко про податок на нерухомість
Щорічні податки на нерухомість в Італії коливаються в межах 0,4-0,7% вартості об'єкта, зафіксованої в кадастрі. Розраховується ставка індивідуально, виходячи зі статусу регіону, де розташована нерухомість. Наприклад, у Мілані – це 0,5%.
Крім того, існують кондомініальні платежі за житло. На квартиру доведеться виділити від 200 до 5000 євро щороку. На віллу – 1,2-6 тисяч євро за такий самий проміжок часу. Ця сума не включає комунальних послуг.
Електроенергія коштуватиме приблизно 0,2-0,3 євро за 1 кВт/год, водопостачання – 15-20 євро за кожен місяць, балон газу – 50-60 євро.
Погашення кредиту
Італійське законодавство не забороняє позичальникам вносити платежі раніше за встановлений договором термін. Але слід пам'ятати, що у такому разі банк втрачає свій прибуток на відсотках. Щоб застрахувати себе від цього кредитор може накласти на клієнта штраф за дострокове погашення.
Момент щодо термінів внесення платежів завжди обумовлений у договорі. Перед підписанням слід уважно його прочитати.
Якщо інформацію не знайдено, потрібно поцікавитися у кредитного менеджера, який займатиметься вашою заявкою. Це дозволить уникнути несподіваних комісій у майбутньому.
Підсумки
Кредит на купівлю житла в Італії для іноземних громадян – послуга можлива, але не надто вигідна. Найчастіше банки встановлюють для нерезидентів вищі ставки та невигідні умови. Оформлення іпотеки супроводжується безліччю додаткових платежів, сума яких може сягати кількох тисяч євро.
З 2021 року російським у 95% випадків банки Італії відмовляють в іпотеці. Якщо клієнт має офіційні доходи в Єврозоні, кредит дадуть; активи лише у Росії, нехай навіть чималі, банки відмовляються враховувати як забезпечення позики.
