На тлі економічного зростання земля у Польщі стає дедалі привабливішим інвестиційним інструментом. Попит на земельні ділянки з кожним роком зростає, що відповідним чином позначається і на ціні – щорічна динаміка зростання досягає 3-5 % з поправкою на регіон. Серед активних інвесторів – громадяни Росії, України, Білорусі та інших країн, які мають із Польщею спільний кордон. Їх законодавством РП обумовлені деякі нюанси при купівлі землі, у яких пропонуємо зупинитися докладніше. Проте почнемо з переваг.
Для чого слід купувати землю у Польщі
Попит на польську нерухомість, зокрема на земельні ділянки, помітно виріс у середині “нульових” після вступу РП до Євросоюзу та шенгенської зони. Економіка країни помітно додала з того часу, що суттєво позначилося і на вартості нерухомості: у курортній зоні ціни за останні 10 років зросли на 50-70%, а землі сільськогосподарського призначення в деяких районах узагалі додали у ціні 200%. При цьому їхнє щорічне зростання в ціні становить 10-15 %.
Цікаво й те, що найбільший інтерес до польських земель виявляють представники СНД. Наприклад, у 2021 році іноземці сукупно купили у Польщі майже 460 га землі, причому найбільше землі придбали українці, білоруси, німці та росіяни, виявивши інтерес до ділянок не лише для житлової, а й для комерційної забудови.
Із 2021 року іноземці отримали більше можливостей: 01.05. 2021 р. закінчився термін мораторію на продаж сільськогосподарських земель для громадян інших держав.
Скасування мораторію залучило інвесторів з-за меж країни, внаслідок чого обсяг придбаної ними землі у 2021 році збільшився до 3 200 га.
Очевидно, що привабливість земельних ділянок у Польщі рік у рік збільшується, а з урахуванням зростання попиту земля стає одним із найвигідніших інвестиційних інструментів. До того ж інвестори виділяють низку очевидних переваг купівлі землі у РП, а саме:
- лояльне ставлення до нерезидентів – виконавши всі передбачені законом умови, іноземці можуть безперешкодно набувати земельних ділянок у необмежених обсягах;
- відносно низькі ціни порівняно з вартістю наділів в інших країнах Європи та навіть у великих містах СНД;
- висока інвестиційна привабливість: попит на землю, що збільшується, підвищує її ціну, що дозволяє не тільки зберегти вкладені кошти, а й примножити їх тільки за рахунок зростання ціни;
- можливість відкрити у Польщі власний бізнес;
- можливість придбання земельних активів різного призначення, зокрема ведення сільського господарства і навіть лісових угідь.
Як знайти земельну ділянку для покупки
Враховуючи високий попит на польську землю, іноземцям не так легко знайти вільну ділянку для покупки. Для пошуку відповідного об'єкта важливо використовувати всі можливі канали, яких не так і багато.
Найзручніше знайти і купити землю в Польщі через:
- маклера, приватного ріелтора або місцеве агентство нерухомості;
- забудовника – особливо актуальний у разі придбання земельної ділянки із житловим будинком;
- інтернет-портали, оголошення в газетах від власників та посередників;
- аукціони з примусового продажу заставного майна.
Оскільки кожен із перелічених каналів пошуку має свої особливості, пропонуємо розглянути кожен із них докладніше.
Звернення до ріелтора
Зрозуміло, найпростіший спосіб придбати нерухомість у Польщі – звернутися до посередників: маклерів та ріелторів. Це люди, які знають про нерухомість, способи її пошуку та правила оформлення все. Більшість із них працює офіційно, що убезпечить потенційного покупця від можливого шахрайства.
Такі посередники не лише допоможуть у пошуку необхідного об'єкту, але й допоможуть оформити земельну ділянку у Польщі у власність.
Перевага співробітництва з агентствами нерухомості полягає в тому, що вони не тільки можуть запропонувати максимум варіантів, а й вимагатимуть мінімуму участі в процесі переговорів з боку покупця.
Слід зазначити, зазвичай агентства організують свою роботу за територіальним принципом, тобто діють у межах конкретного населеного пункту.
Наприклад, тут ви знайдете перелік варшавських агенцій, а тут розміщені найкращі маклери Гданська. Рекомендуємо вам скористатися послугами лише ліцензованих посередників, контакти яких можна знайти на сайті Федерації ринку нерухомості. Пам'ятайте, що комісія більшості агентств становить 1,5-3%.
Звернення до забудовника
Якщо йдеться про придбання землі для житлової чи комерційної забудови, має сенс звернутися до забудовників. Девелоперські компанії часто продають земельні ділянки, вже підготовлені під будівництво - зазвичай, вони мають всі необхідні комунікації та розвинену інфраструктуру. Крім того, забудовники надають усю дозвільну документацію.
Враховуючи це, важливо усвідомлювати, що така земельна ділянка коштуватиме значно дорожче, ніж непідготовлена. Звертаємо увагу, що забудовник може продати не лише земельну ділянку, підготовлену для будівництва, а й землю з уже збудованим будинком.
Потрібно сказати, що пропозиції на первинному ринку дуже привабливі, поки справа не доходить до оголошення вартості. Зазвичай придбання новобудов обходиться на 30-35% дорожче, ніж придбання ділянки та самостійне будівництво житла. Тому цей варіант пошуку не можна назвати бюджетним – він підійде лише для тих, кому потрібен будинок без зайвого клопоту, і тих, хто готовий переплачувати.
Інтернет, газети
Мабуть, найзручніший спосіб знайти землю для покупки – це шукати її в інтернеті. До послуг користувачів пропонуються сотні зручних онлайн-ресурсів, що містять десятки тисяч пропозицій із реальними фотографіями та розташуванням по всій країні. Зручні фільтри дозволяють відсортувати пропозиції не лише за населеними пунктами, але й за призначенням, видом земельних ділянок та їхньою вартістю.
Всього кілька кліків – і покупець має контакти продавця, що дозволить отримати максимум інформації по телефону. Найпопулярніші інтернет-портали – OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto та багато інших. При цьому слід на увазі, що на таких порталах містяться оголошення не тільки від власників, але і від посередників.
Оголошення про продаж нерухомості можна також знайти у друкованих виданнях – газетах та журналах оголошень. Проте вони, в основному, містять оголошення, що стосуються лише тих населених пунктів, у яких випускаються та поширюються. Тому такі джерела варто використовувати лише в тих випадках, якщо ви фізично перебуваєте у певному регіоні Польщі, в якому плануєте придбати землю.
Аукціони примусової реалізації
Ще один дуже специфічний, але при цьому вельми привабливий варіант пошуку нерухомості в РП, у тому числі земельних ділянок – це участь в аукціонах примусової реалізації майна. Йдеться про заарештовані земельні ділянки, які вилучені у власників і продаються для погашення громадянських боргів, що у них виникли. Такі аукціони провадять судові пристави.
Завдяки участі в аукціоні примусової реалізації можна непогано заощадити, купивши землю на 30-50% дешевше за ринкову вартість.
Інформацію щодо таких аукціонів можна знайти на сайті Національної ради судових приставів. Перейшовши за посиланням, ви знайдете перелік аукціонів з датою та місцем їх проведення, а також вартістю землі та фото реалізованого об'єкту.
У вкладці «Więcej» користувач знайде більш детальну інформацію про об'єкт, місце проведення та умови участі в аукціоні, всі необхідні контакти та іншу інформацію.
Інформацію про аукціони можна знайти на сайтах кредитних організацій. Наприклад, тут ви знайдете інформацію від Bank Zachodni WBK. Йдеться реалізації заставних земельних ділянок, якими були забезпечені великі кредити.
Скільки коштує земля у Польщі
Однозначно відповісти на питання про те, скільки коштує земля в РП, неможливо – конкретна ціна конкретної ділянки залежить від багатьох факторів: призначення ділянки, її місцезнаходження, розміру, розміщених на ньому комунікацій, витрат на оформлення, бажання продавця. Тому в даному контексті логічно розглядати середні ціни, які, залежно від регіону і навіть усередині нього, значно відрізняються.
Спочатку розглянемо середні ціни на землю для забудови.
Як повідомляє портал Bankier, у лютому 2021 року у більшості воєводств середня ціна на ділянки для забудови зросла на 30% порівняно з лютим 2021 року.
Безперечним лідером, безумовно, є Варшава – середня ціна столиці становить 779 zł/м2 або 183 євро, що є абсолютним національним рекордом. Порівняно з січнем ціна зросла майже на 180 злотих!
Щоправда, таке зростання незначно позначилося на цінах у Мазовецькому воєводстві загалом, де вартість у середньому становить 185 zł/м2. Ділянки в Поморському воєводстві мають другу країну середню ціну – 163 zł/м2, при тому, що земельні ділянки біля Балтійського моря, зокрема, у Гданську, оцінені в 417 zł/м2.
Дорожче, ніж у Гданську (крім столиці), земля лише у Познані (525 zł/м2) та Кракові (450 zł/м2), проте Великопольське (107 zł/м2) та Малопольське (110 zł/м2) воєводства все одно поступаються узбережжю за середньою ціною землі для забудови.
Найнижчі ціни на землю для забудови можна знайти в Любуському воєводстві – по регіону середня ціна ледве сягає 49 zł/м2, при тому, що у найбільшому місті регіону Гожуве-Великопольському ціна землі в середньому становить лише 73 zł/м2. Подібні низькі ціни на землю також спостерігаються в Підкарпатському та Вармінсько-Мазурському воєводствах – 62 та 61 zł/м2 відповідно.
Середня ціна на сільськогосподарські угіддя також значно відрізняється від регіону до регіону, хоч і не прив'язана до ділової активності та рівня економічного розвитку. І хоча логіка ціноутворення відрізняється, найдорожчими і дешевими регіонами є практично ті самі воєводства.
Так, за інформацією, опублікованою Агентством з реструктуризації та модернізації сільського господарства (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), на території Польщі наприкінці 2021 року найвищі ціни на землю сільськогосподарського призначення були у Великопольському та Куявсько-Поморському воєводствах – 58, 57,4 тис. zł/га відповідно. Найнижчі ціни на сільськогосподарську землю були у Поморському та Підкарпатському воєводствах – 28,6 тис. та 25,1 тис. zł/га відповідно.
Середня ціна країни становить 42,4 тис. zł/ га, що більш ніж на 2 тис. zł більше, ніж у той же період минулого року – тобто сільськогосподарські угіддя також зростають у ціні. Але при цьому необхідно враховувати, що вартість сільгоспземлі залежить від присвоєної ділянки класу, яких лише шість. Наприклад, середня ціна на ділянки І-ІІІ класу у Великопольському воєводстві становить 74,2 тис. zł/га, в той час як земля V-VI класу обходиться лише у 42,3 тис. zł/га.
Крім того, покупцеві ділянки доведеться зазнати додаткових витрат, пов'язаних з оформленням нерухомості у власність. Це нотаріальні витрати у розмірі 2-3% вартості плюс витрати на представників і посередників – до 5% вартості об'єкта. Не варто забувати і про податки, про які ми розповімо нижче.
Дозвіл на купівлю землі
Польське законодавство не вимагає від іноземців, які бажають купити нерухомість, будь-якого особливого правового статусу – на момент покупки достатньо лише мати діючу візу для легального перебування в країні. Разом з тим, відповідно до ст.1 Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cizoziemców (Закону про придбання нерухомості іноземцями), громадянам інших країн для купівлі землі потрібен спеціальний дозвіл, який видається в адміністративному порядку міністром внутрішніх справ за клопотанням покупця.
Право на купівлю нерухомості видається за умови, що:
- така угода не загрожує державній безпеці, обороні та громадському порядку Польщі;
- покупець-іноземець доведе свій зв'язок із Польщею.
Так, якщо відсутність загроз держбезпеці РП довести досить легко, через відсутність заперечень з боку міністра оборони (а у випадку із сільськогосподарськими угіддями – від міністра з питань розвитку сільських районів), то зі зв'язком із Польщею все не так просто.
Зокрема, відповідно до п. 2 ст.1а закону, про зв'язок із Польщею може свідчити:
- польська національність або польське коріння;
- шлюб із поляком/полькою;
- наявність дозволу на тимчасове перебування (тимчасовий ВНП) або постійне проживання (постійний ВНП);
- членство у органах управління підприємства, зареєстрованого на території Польщі;
- провадження на території РП економічної або сільськогосподарської діяльності.
Без наявності такого зв'язку або фактичного переїзду до Польщі дозволу на купівлю землі отримати неможливо, а купівля без такого дозволу, згідно зі ст.6 закону, є недійсною.
Для отримання документа необхідно скласти клопотання, яке згідно з п. 3 ст.1а закону має містити:
- анкетні дані заявника;
- дані про земельну ділянку (адресу, кадастровий та реєстраційний номери, площу, будівельні характеристики);
- анкетні дані продавця;
- визначення правових подій, що виникнуть згодом (продаж нерухомості);
- цілі, якими керується покупець-іноземець, здійснюючи угоду;
- джерела коштів, які будуть витрачені на придбання нерухомості.
До заяви мають бути додані такі документи:
- копія паспорта, посвідки на проживання або іншого документа, що посвідчує особу;
- документ, що підтверджує зв'язок із Польщею;
- документи на нерухомість (витяг із земельного реєстру, витяг із земельної книги із зазначенням на кадастрову карту, свідоцтво про цілі використання землі тощо);
- заяву продавця, який бажає продати нерухомість;
- документ, що підтверджує наявність фінансових коштів (довідка із банку);
- документи про сплату гербового збору у розмірі 1570 zł.
Клопотання про видачу дозволу подається до Департаменту рішень та концесій МВС (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), розташованого за адресою: м. Варшава, вул. Раковецька, 2а, або надсилається поштою за адресою: м. Стефана Баторія, 5 (індекс 02591).
Слід зазначити, що положеннями ст.8 закону передбачені умови, за яких вищезгадане дозвіл на купівлю землі не потрібно:
- якщо іноземець прожив на ПМП (постійний ВНЖ, zezwolenie na pobyt stały) у Польщі понад 5 років;
- якщо іноземець прожив у шлюбі з поляком понад 2 роки з моменту отримання постійного ВНП;
- якщо іноземець має громадянство або провадить економічну діяльність в одній із країн Європейської економічної зони.
На що слід звернути увагу при купівлі землі
Підходити до вибору земельної ділянки необхідно з усією серйозністю, інакше можна стати жертвою обману. Ми виділили кілька аспектів, на які необхідно звертати увагу, купуючи землю в першу чергу. Зокрема, це:
- Призначення земельних ділянок. Землі сільськогосподарського призначення зазвичай називаються Ziemia або Grunty Rolne, а ділянки для забудови – działki budowlane. Звичайно, землю можна використовувати виключно за призначенням.
- Наявність на ділянці комунікацій. Якщо йдеться про землю під будівництво, слід шукати ділянку з підведеною до неї каналізацією, водопроводом та електроенергією – про це свідчить фраза в оголошенні «działka uzbrojona w prąd i kanalizę» або «grunt uzbrojony w media».Самостійне прокладання комунікацій обійдеться не тільки вкрай дорого, але й займе чимало часу.
- Розташування ділянки. Чим ближче до нього розвинена інфраструктура та наявність зупинок громадського транспорту, тим вища його інвестиційна привабливість. Плюс наявність місцевого плану просторового розвитку (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), прийнятого співтовариством, – це дозволить дізнатися про те, що буде довкола найближчими роками.
- Правовий статус нерухомості Необхідно перевірити право власності продавця на землю та відсутність претензій на ділянку, що робиться звичайним запитом до відділу земельного та іпотечного регістрів в окружному суді.
- Характеристики ділянки. Йдеться, зокрема, про тип ґрунту, площу, наявність ґрунтових вод, розташування до основних географічних напрямків.
Які податки доведеться заплатити при покупці
За великим рахунком, єдиний податок, який доведеться сплатити покупцю при придбанні землі, – це податок на цивільно-правові операції у розмірі 2% вартості угоди. Плюс нотаріальний збір та ПДВ з нотаріального збору. Плюс, якщо продавець є юридичною особою та платником ПДВ, ще 23% ПДВ, які зазвичай закладаються у вартість. До цього списку варто додати сплату судового збору за ведення земельного та іпотечного реєстру – 60 zł, плюс ще 200 zł за внесення до цих реєстрів інформації.
Поширені питання
Безумовно, це лише загальна, але не вичерпна інформація, яку нам вдалося зібрати про придбання земельних ділянок у Польщі. Однак якщо у читачів ще залишилися питання, цілком можливо, вони знайдуть відповіді на них у цьому розділі.
Чи можна розраховувати на отримання ВНЖ після покупки землі
Придбання земельної ділянки, так само як і будь-якої іншої нерухомості, незалежно від суми, підстав її придбання або призначення землі, не тягне за собою права на отримання тимчасового або постійного ВНП, так само як і їх продовження.
Коли можуть відмовити у видачі дозволу на придбання землі
Закон не передбачає конкретного переліку підстав, за якими іноземцю можуть відмовити у праві на придбання земельної ділянки. Однак практика, що склалася, свідчить про те, що така відмова може наслідувати в наступних випадках:
- якщо угода купівлі-продажу загрожуватиме національній безпеці Польщі або громадському порядку;
- якщо покупець не довів зв'язку з РП;
- якщо представлені підроблені документи, вказані неправдиві відомості тощо.
Причому жодного механізму заперечення рішення міністра не передбачено.
Чи можна купити землю на прикордонній території
Так, закон не забороняє іноземцям купувати землю на прикордонних територіях. Однак, згідно з п.3 ст.8 згаданого вище закону, для укладання такої угоди однозначно буде потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ, навіть якщо іноземець у загальному випадку підпав під виняток і міг придбати землю без дозволу (наприклад, 5 років ВНЖ або 2 роки у шлюбі з поляком).
На закінчення
Усі вищеописані правила та зазначені ціни дійсні станом на 2021 рік. Проте, враховуючи зростаючий величезними темпами попит і ціни на землю, представники законодавчої влади РП дедалі активніше обговорюють посилення порядку придбання землі іноземцями-латифундистами. Тому не можна виключати, що незабаром чинний порядок буде змінено. На сьогодні ж придбання земельної ділянки в Польщі для іноземного інвестора не є складністю – проблемою може бути відсутність земельних ділянок за привабливою ціною.
