Особливість іспанського ринку нерухомості полягає у наявності особливого сегмента, контрольованого місцевими фінансовими установами. Це конфісковані та заставні нерухомі об'єкти, які були вилучені у неплатників як повернення боргу. Придбання такого житла вважається найвигіднішим вкладенням коштів. Як купити нерухомість від банку в Іспанії, розглянемо нижче.
Що таке іспанська заставна нерухомість
Як було зазначено вище, нерухомість від банку – це заставні об'єкти, вилучені в боржників за кредитами покриття боргових зобов'язань. Звідки ж узявся такий сегмент ринку? Річ у тім, що у докризові часи будівельний сектор країни розвивався бурхливими темпами. Іспанське житло користувалося попитом, щодня укладалося багато угод з купівлі-продажу, оформлялося безліч іпотечних позик.
Хвилі кризи, що накрили Євросоюз, призвели до обвалення фінансових ринків, збільшення кількості безробітних громадян, що означало зростання кількості неплатників за кредитами. Як компенсацію за понесені збитки банки почали вилучати об'єкти застави у позичальників та продавати їх за зниженою вартістю. Оскільки боржників було чимало, кількість вилучених об'єктів сприяла створенню цілого сегменту ринку.
В даний час на продаж виставляються не тільки квартири вторинного ринку, а й нові апартаменти, оскільки багато кредитів оформлялися під житлові комплекси, що будуються.
Більшість іспанських банків уже мають у штатному розкладі власний ріелторський відділ, який займається продажем вилученого майна.
Детально вивчити процедуру придбання житла у цій країні і не тільки у банків допоможе стаття "Купити нерухомість в Іспанії".
Переваги та недоліки заставної нерухомості в Іспанії
Перш ніж придбати заставну нерухомість, слід зважити всі плюси та мінуси такої угоди. Відзначимо переваги такої покупки:
- Знижена вартість об'єктів. Така нерухомість реалізується зі знижкою 30-40% від первісної ціни. Іноді знижка сягає 80%.
- Фінансування більшістю банків придбання заставної нерухомості, тобто оформлення іпотечного кредиту покупцю. За рахунок цього фінансова установа не лише реалізує заарештовані квартири, а й забезпечує повне повернення коштів у разі несплати, оскільки вартість такого житла суттєво зросте за кілька років.
- Можливість торгів. Незважаючи на те, що продавцем виступає кредитна організація, торг за зниження вартості ніхто не скасовував. Виникає можливість придбання житла недорого, навіть з огляду на необхідність проведення ремонту. Як правило, початкові ціни, які публікуються, дещо вищі за ті, за якими банк готовий реалізувати майно.
Важливо знати про недоліки такого придбання. Оцінка мінусів дозволить визначитися, чи варто взагалі зв'язуватися з банківською нерухомістю. До негативних моментів правочину можна віднести такі:
- Майже вся банківська нерухомість потребує ремонту, найчастіше капітального оздоблення. Це одна з причин зниженої вартості житла.
- Нерідко стовідсоткове фінансування купівлі з боку банку означає підвищення ставки із позики.
- Продаючи нерухомість в іпотеку, банк готовий до угоди лише за умови, що клієнт оформить кредит у його стінах, хоча умови в іншій кредитній організації можуть бути вигіднішими.
- За існуючі заборгованості із комунальних платежів доведеться відповідати новому власнику. При вилученні предмета застави всі особові рахунки мають бути анульовані, але практично так відбувається не завжди.
- Можливість купівлі нерухомості лише із збереженням її юридичного статусу. Наприклад, якщо це квартира, використовувати її можна лише як житлове приміщення. Щоб не потрапити в халепу, під час угоди слід уважно вивчити умови договору купівлі-продажу.
На що необхідно звернути увагу
Перед придбанням у банку квартири рекомендується з'ясувати:
- Чи технічний стан приміщення відповідає державним стандартам.
- Чи існує заборгованість із комунальних платежів.
- Якість наданих комунальних послуг, проблеми з водопостачанням, електроенергією тощо.
- Чи не вступав попередній господар у суперечки щодо реконструкції чи перепланування житла. Якщо такі суперечки мали місце, слід уточнити, чи вони завершені, на чию користь. Справа в тому, що при купівлі житлової площі новому власнику доведеться розбиратися з усіма розбіжностями з державними органами.
Де придбати заставну нерухомість
Для пошуку заставної нерухомості можна скористатися кількома способами. Насамперед слід звернутися до ріелторського агентства безпосередньо або зайти на його сайт. Однак, окрім порталів агентств в Іспанії, існують ресурси, де прив'язки до конкретної контори з торгівлі нерухомості немає. Там представлені об'єкти від столичних квартир до будинків на острові Гран-Канарія. Також там розміщено оголошення від приватних осіб.
З-поміж популярних майданчиків можна виділити:
- www.idealista.com – тут найбільша кількість пропозицій;
- www.fotocasa.es – це другий за популярністю сайт для пошуку нерухомості;
- www.habitaclia.com – користується попитом у каталонців, так як більшість представлених оголошень з Барселони, Жирони та Таррагони.
Однак банківську нерухомість вдасться знайти не скрізь. Щоб переглянути всі пропозиції фінансових установ, слід звернутися на сайти банків. Ось деякі з них:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ванкінтер.
Також можна звернутися до відділення банку, де вдасться отримати консультацію щодо наявних на ринку заставних нерухомих об'єктів.
Порядок дій для придбання заставної нерухомості
Процедура купівлі заставної нерухомості в Іспанії складається з наступних етапів:
- Пошук відповідного об'єкта.
- Відкриття розрахункового рахунку у банку.
- Резервація вибраної квартири. Так як об'єкт необхідно зняти з продажу, щоб він не розглядався іншими покупцями, слід внести заставу у розмірі 5-10% вартості житла. Ця сума не повертається за рішенням скасувати угоду.
- Укладання попередньої угоди про купівлю-продаж. Договір є гарантією того, що угода відбудеться в рамках досягнутих домовленостей.
- Отримання N.I.E. - Ідентифікаційний номер іноземця. Без нього неможлива жодна угода в Іспанії. Він потрібний не тільки, щоб купити квартиру, а й для придбання транспортного засобу. Отримати номер можна у відділенні поліції за місцем купівлі майна. Заява на присвоєння N.I.E подається особисто, а отримати документ може і довірена особа. Якщо заявник одружений, краще оформити N.I.E відразу на обох подружжя. Процедура оформлення номера триває 2-14 днів.
- З використанням позикових коштів оформляється іпотека.
- За відсутності кредиту можна відразу розпочати нотаріальне оформлення угоди. Нотаріус готує договір купівлі-продажу та перевіряє юридичну чистоту об'єкта. На це зазвичай йде 1-3 дні, але при купівлі нерухомості, що будується, термін може бути збільшений.
- Підписання купчої. Учасниками угоди є покупець і банк як продавець. Все має відбуватися у присутності нотаріуса. Якщо купівля здійснюється з допомогою власні кошти, цьому етапі відбувається повна оплата. Угода полягає у євро.
- Реєстрація у реєстрі нерухомості. Це необхідно зробити протягом першого місяця після покупки. Для реєстрації потрібно:
- звернутися до Реєстру власності Іспанії (Registro de Propiedad);
- заповнити спеціальний бланк;
- сплатити мито за вчинення реєстраційних дій (близько 2% вартості нерухомості);
- надати квитанцію про оплату у Registro de Propiedad.
Процес займає близько години. Після цього протягом місяця власнику нерухомості видається Nota Simple – документ, що підтверджує право власності.
Дещо відрізняється процедура купівлі комерційного нерухомого об'єкта. Докладніше про неї ви можете прочитати у статті "Комерційна нерухомість в Іспанії".
Пакет документів
На кожному етапі угоди буде потрібний певний комплект документів. Так, для отримання N.I.E необхідні:
- анкета, заповнена у двох примірниках (видається у поліції);
- дві фотографії розміром 3х4 см;
- копії всіх сторінок закордонного паспорта (обов'язково наявність візи, що діє);
- копія попереднього договору купівлі-продажу;
- документ, що підтверджує внесення заставної суми;
- сертифікат банку про наявність розрахункового рахунку, у якому зберігаються кошти на купівлі.
Нотаріусу знадобляться:
- паспорт покупця;
- I.E покупця;
- попередня угода;
- реквізити банку як продавця.
При зверненні до Реєстру власності Іспанії слід подати:
- паспорт;
- підписаний договір купівлі-продажу;
- заяву, яку можна оформити дома;
- квитанцію про сплату податку.
При оформленні іпотеки пакет документів буде більшим.
Ціни на нерухомість
Ціни на заставне житло залежать від ряду факторів: чи на узбережжі розташований будинок, чи розвинена інфраструктура, чи придатний об'єкт для проживання. Крім того, враховується регіон місцезнаходження. Як правило, в туристичних зонах не так багато заставної нерухомості і коштує вона дорожче.
Наприклад, середня вартість однокімнатної квартири в Тенеріфі становить €210 000, трикімнатної – €390 000. У Барселоні 1-кімнатне житло в середньому обійдеться у €110 000, 2-кімнатне – €138 000, 3-кімнатне – €192. Мадриді аналогічне за площею житло (35-40 м2) коштує €100 000, 120 000 та 180 000 відповідно. Одним з найдешевших іспанських районів вважається Торревьеха. Там подібні апартаменти коштуватимуть €65 000, 75 000 та 90 000.
У курортному місті Пальма-де-Майорка вартість 1-кімнатної квартири в середньому становитиме €115 000, 2-кімнатної – €180 000. За віллу доведеться віддати близько €1 млн. Дорога нерухомість на Ібіці. Наприклад, 3-кімнатна квартира коштуватиме в середньому 750-800 тисяч.
А ось курортне місто Аліканте пропонує цілком щадні ціни. Однокімнатне житло тут можна придбати за 120 тисяч, а 2-кімнатне – за 140-150 тисяч. Детально вивчити варіанти купівлі житла на іспанських курортах можна, прочитавши статтю "Нерухомість в Іспанії біля моря".
Податки на нерухоме майно в Іспанії
Слід зважати на те, що придбання іспанської нерухомості супроводжується сплатою податків. Це стосується резидентів країни та іноземців. Причому перераховують збори до державної скарбниці обидві сторони угоди – і покупець, і продавець. Не стала винятком і заставна нерухомість.
Насамперед покупець має сплатити ПДВ, але це стосується лише придбання нових об'єктів. На даний момент ставка з податку становить 10%.
При покупці житла на вторинному ринку покупець сплачує податок на перехід прав власності. Зробити це потрібно протягом місяця після підписання купчої, інакше реєстрацію майна в Реєстрі власності зроблено не буде.
У 2021 році розмір податку варіюється від 6 до 10% і залежить від регіону.
Продавець зобов'язаний сплатити ПДФО та податок на приріст земельної вартості. Детальніше тема висвітлена у статті "Податок на нерухомість в Іспанії".
Продаж іспанської заставної нерухомості
p align="justify"> Важливим етапом продажу майна є визначення ринкової вартості об'єкта. Для цього продавець замовляє та оплачує професійну оцінку квартири, апартаментів чи вілли. Потім можна розпочинати заходи щодо пошуку потенційного покупця.
Правом на продаж нерухомості має лише прямий власник або довірена особа. Довіреність на здійснення угоди має бути засвідчена нотаріусом.
Після того, як покупця знайдено, складається попередній договір купівлі-продажу, а також угода про завдаток. Продаж майна, на якому є обтяження, неможливий, його необхідно зняти. Більше корисної інформації ви знайдете у публікації "Як продати нерухомість в Іспанії".
Часто задавані питання
Чи правда, що заставна нерухомість в Іспанії потребує капітального ремонту?
Звичайно, про всі об'єкти такого сказати не можна, проте більшість квартир та будинків, які дістаються пересічним громадянам, перебувають у жалюгідному стані. Це одна із причин зниження ринкової вартості. Наприклад, у курортному Бланесі можна придбати квартиру з двома спальнями за €130 тисяч, тоді як житло у відмінному стані коштуватиме €250 тисяч.
Чи можна оформити ВНЖ під час купівлі нерухомості?
Це питання хвилює багатьох іноземців, адже посвідка на проживання є першим кроком на шляху до оформлення дозволу на постійне проживання в Іспанії. Відповідь позитивна, але ВНЖ можна отримати лише при купівлі нерухомості вартістю від півмільйона євро. У цьому право тимчасове проживання матиме як власник, а й його сім'я.
Чи можна торгуватися із банком при купівлі заставної квартири?
Зниження ціни на нерухомість шляхом домовленості можливе. Спочатку фінансова установа встановлює завищену вартість якраз для можливості торгу. До того ж, банк зацікавлений у швидкому продажу об'єкта. Наполегливість покупця дозволить придбати житло, наприклад, у Бенідормі, тобто на першій морській лінії, дешевше за €200 тисяч.
Висновки
Продаж заставних квартир за останні кілька років став окремим сегментом ринку нерухомості. Багато банків ввели у свій штат ріелторські структури, тому що попит на таке майно надзвичайно високий, особливо в іноземців. Кому не хочеться придбати будиночок десь у Валенсії зі знижкою 30-40% від вартості?
Купівля заставних об'єктів – непросте, але цілком здійсненне завдання. Головне – наявність необхідної суми та часу на процедуру.
