Нерухомість у Дуйсбурзі та можливості вигідно вкласти у неї кошти давно обговорюються інвесторами. Протягом десятків років численні промислові підприємства виднілися над будинками та перетворювали райони на непривабливі місця для проживання, через що чисельність населення неухильно знижувалася. Але останніми роками в Дуйсбурзі з'явилося кілька зон розвитку, а влада зайнялася вирішенням проблем з інфраструктурою, що змусило інвесторів задуматися про перспективи місцевого ринку нерухомості.
Особливості ринку нерухомості міста Дуйсбурга
Дуйсбург - незалежне місто в Рурському індустріальному районі на заході Німеччини, що належить федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія. Розташувався він правому березі Рейну, де у річку впадають Рур і Эмшер. Дуйсбург знаходиться в столичному регіоні Рейн-Рур з населенням близько 10 млн. чоловік і належить одночасно регіону Нижнього Рейну та Рурської області.
У Дуйсбурзі проживає 499 845 осіб (станом на 31 грудня 2021), що робить його п'ятим за величиною містом у Північному Рейні-Вестфалії.
У XIX столітті, завдяки вигідному розташуванню в гирлі річки Рур, наявності портів і близькості вугільних родовищ, Дуйсбург виріс на базі металургійної промисловості до важливого промислового району. Місцевий річковий порт вважається найбільшим внутрішнім портом у світі.
Зовнішність міста, архітектура
У період Другої світової війни Дуйсбург втратив практично всі архітектурні будівлі. Збереглися лише фундаменти пфальця X-XII століття, міські стіни XII-XIII століття, пізньоготичний собор Спасителя 1415 року, Трищипцевий будинок 1536 року, церква Святого Йосипа (1871-1874), Крістускірхе (1908), Лібфра (1897-1902), залізничний вокзал (1934) та центр іудаїзму (1999).
Що стосується міського планування, Дуйсбург сильно залежить від промислових об'єктів, деякі з яких досі використовуються і є частково інтегрованими у парки або використовуються компаніями та культурними підприємствами у внутрішній гавані.
Адміністративний поділ
З того часу, як 1 січня 1975 року було проведено муніципальну реорганізацію, територія Дуйсбурга ділиться на 46 районів, які розподілені по 7 міським округам:
| Округ Дуйсбурга | Чисельність населення | Райони |
|---|---|---|
| Walsum (Вальзум) | 50.836 | Aldenrade (Альденраде) |
| Alt-Walsum (Альт-Вальзум) | ||
| Fahrn (Фарн) | ||
| Overbruch (Овербрух) | ||
| Vierlinden (Фірлінден) | ||
| Wehofen (Вехофен) | ||
| Hamborn (Хамборн) | 74.947 | Alt-Hamborn (Альт-Хамборн) |
| Marxloh (Марксло) | ||
| Neumühl (Ноймюль) | ||
| Obermarxloh (Обермарксло) | ||
| Röttgersbach (Ретгерсбах) | ||
| Meiderich/Beeck (Майдеріх-Бек) | 73.584 | Beeck (Бек) |
| Beeckerwerth (Бееккерверт) | ||
| Bruckhausen (Брукхаузен) | ||
| Laar (Лаар) | ||
| Mittelmeiderich (Міттельмайдеріх) | ||
| Obermeiderich (Обермайдеріх) | ||
| Untermeiderich (Унтермайдеріх) | ||
| Homberg/Ruhrort/Baerl (Хомберг/Рурорт/Баєрль) | 40.794 | Alt-Homberg (Альт-Хомберг) |
| Baerl (Баєрль) | ||
| Hochheide (Хоххайді) | ||
| Ruhrort (Рурорт) | ||
| Rheinhausen (Рейнхаузен) | 77.893 | Bergheim (Бергхайм) |
| Hochemmerich (Хохеммеріх) | ||
| Friemersheim (Фрімерсхайм) | ||
| Rheinhausen-Mitte (Рейнхаузен-Мітте) | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Румельн-Кальденхаузен) | ||
| Duisburg-Mitte (Дуйсбург-Мітте) | 110.931 | Altstadt (Альтштадт) |
| Dellviertel (Делльфіртель) | ||
| Duissern (Дуйссерн) | ||
| Hochfeld (Хохфельд) | ||
| Kaßlerfeld (Касслерфельд) | ||
| Neudorf-Nord (Нойдорф-Норд) | ||
| Neudorf-Süd (Нойдорф-Зюд) | ||
| Neuenkamp (Нойєнкамп) | ||
| Wanheimerort (Ванхаймерорт) | ||
| Duisburg-Süd (Дуйсбург-Зюд) | 73.118 | Bissingheim (Біссінгхайм) |
| Buchholz (Буххольц) | ||
| Großenbaum (Гроссенбаум) | ||
| Huckingen (Хукінген) | ||
| Hüttenheim (Хюттенхайм) | ||
| Mündelheim | ||
| (включає Ehingen, Rheinheim, Serm та Holtum) | ||
| (Мюндельхайм, що включає Ехінген, Рейнхайм, Серм і Хольтум) | ||
| Rahm (Рам) | ||
| Ungelsheim (Унгельсхайм) | ||
| Wanheim-Angerhausen (Ванхайм-Ангерхаузен) | ||
| Wedau (Ведау) |
Інфраструктура, культурні та розважальні установи
З відкриттям Університету Gesamthochschule у 1972 році місто визнали науковим та високотехнологічним центром. З 2005 року у кампусі діє Школа менеджменту з акцентом на веденні бізнесу.
Є у місті та інші освітні установи – державний Університет прикладних наук та Університет мистецтв Фольквангу. Серед провідних НДІ Дуйсбурга значаться інститути мікроелектронних схем Товариства Фраунгофера, річкового суднобудування та зварювання.
Що стосується розваг та місць для відпочинку, то популярними зеленими зонами є Старий міський парк, ландшафтний парк Норд, парк ім. І. Канта, рекреаційний парк у Хамборні.
Для любителів спорту інтерес становлять Спортивна академія (одна з найбільших у Європі), легкоатлетичний та футбольний стадіон, спортивний парк "Ведау" з льодовим палацом. У масиві "Дуйгбурзький ліс" знаходиться найбільший у Рурі зоопарк з китайським садом, акваріумом, розплідником для розведення китів та дельфінарієм (понад 1 млн відвідувачів на рік).
У місті діє кілька великих музеїв, Оперний театр та інші театри.
Економіка та промисловість
Внутрішній річковий порт Дуйсбурга формує економіку міста та місцеву металургійну промисловість. Майже третина чавуну, виробленого в Німеччині, надходить із 8 дуйбурзьких доменних печей. Традиційне виробництво сталі та металообробка у місті все більше зосереджується на високотехнологічній продукції. Через таку структурну зміну (кризу сталі), яка триває з 1970-х років, Дуйсбург страждає від високого рівня безробіття. Взагалі місто займає одне з перших місць у землі Північний Рейн-Вестфалія за концентрацією іноземних робітників і службовців та за рівнем безробіття (всього 14,9% економічно активного населення).
Дуйсбург виконує функції найзахіднішого німецького морського порту (заходить приблизно 2000 суден типу “річка-море”, перевантажується близько 2 млн. тонн вантажів). На базі місцевого порту працює зона вільної торгівлі Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg.
Дуйсбург є другим за залізничним вузлом Німеччини після Франкфурта-на-Майні: тут сходяться 6 променів залізничних магістралей. На початку XXI століття Дуйбург увійшов до п'ятірки найбільших залізничних вузлів ЄС з вантажообігу.
Також це великий автодорожній вузол (дороги регіонального та місцевого значення, 5 автобанів). Нарешті, значення Дуйсбурга велике у комбінованих перевезеннях вантажів, зокрема у транспортуванні контейнерів.
З початку XXI століття Дуйсбург є центром проведення міжнародних конференцій, науково-технічних та виробничо-галузевих об'єднань Німеччини та країн Євросоюзу, з'їздів та зборів спортивних, політичних, громадських з'їздів та зборів, промислових виставок.
Сфера послуг у Дуйсбурзі також досить розвинена – у ній працює близько 70 % всіх співробітників, а головну роль її розвитку грає сектор логістики, зв'язку й транспорту. Місто є центром логістики світового значення, одним із найбільших у Європі.
У місті значно розвинуто сферу ділових, інформаційних, страхових, банківсько-фінансових послуг. Найбільшими роботодавцями міста є:
- Hitachi Power Europe – електронна та електротехнічна корпорація;
- Klöckner & Со AG – оптова та міжнародна торгівля металовиробами та чорними металами.
Дуйсбург є найбільшим районом чорної та кольорової металургії та річкового суднобудування, тут розвинуто машино- та приладобудування, радіоелектронна промисловість, виробництво електрообладнання, хімічна промисловість. Крім того, у місті діє пивоварна, тютюнова та борошномельна, швейна та поліграфічна промисловість, ведеться видобуток кам'яного вугілля, працюють підприємства нафтохімічної та нафтопереробної промисловості.
Ринок нерухомості
Ринок нерухомості Дуйсбурга протягом багатьох років переживав потрясіння через численні проекти виведення міста з експлуатації. Житлові квартали, зазвичай організовані у багатоповерховому будівництві, було знесено у великих кількостях, а ті, що залишилися, сьогодні використовуються з комерційною метою.
Отже, житло, що є на даний момент, практично не має дефектів у плані будівництва, що збільшує його вартість.В основному ринок нерухомості Дуйсбурга ширший у низьких цінових сегментах, а висококласних та розкішних об'єктів пропонується зовсім мало. Але комфортні будинки і квартири все ж таки зустрічаються, зазвичай поблизу Рейну.
Через досить високий рівень безробіття та постійне скорочення чисельності населення ринок нерухомості Дуйсбурга протягом багатьох років перебуває в розслабленому стані. Це не означає, однак, що адміністрація міста не бореться з проблемами, яких тут достатньо. Безліч будівель потребує ремонту, в окремих районах важко не помітити недоліки інфраструктури.
Сьогодні реструктуризація в Дуйсбурзі набирає обертів, особливо в північній його частині, неподалік Брукхаузена і Маркслоха – тут уже понад 100 багатоквартирних будинків, що пустують, було викуплено і зруйновано владою.
Метою міського планування найближчим часом є подальший розвиток Landschaftspark Duisburg-Nord до Grüngürtel. Райони конверсії за рамками проекту розробляються по всій території метрополії Рейну та перетворюються в основному на зелені зони.
Всупереч поширеній думці, колись димний порт стає дедалі ближчим до природи, незважаючи на те, що блок-подібна структура поселень колишніх робочих кварталів покращується лише частково. У той же час пропозиція житла, що існує зараз, відчуває збільшення вартості в багатьох районах міста. Очікується, що у промислових районах скоротиться пропозиція житла та комерційних об'єктів, оскільки на даний момент спостерігається тенденція до створення природних, відкритих, наближених до природи поселень.
Особливості житлової та комерційної нерухомості по районах
Якщо говорити про Дуйсбурзі в цілому, інвестору при купівлі житлової та комерційної нерухомості слід орієнтуватися насамперед на наступні групи населення:
- мігрантів, особливо мусульман із Туреччини (у Дуйсбурзі перебуває найбільша мусульманська громада, й у деяких районах частка іноземців сягає 30 %, а Bruckhausen 80 % жителів є іммігрантами);
- працівників промислових підприємств (у місті проживають переважно саме вони);
- людей похилого віку (середній вік мешканців Дуйсбургу становить 47 років, а в районі Ungelsheim – 50 років);
- студентів (місцеві університети хоч і практично не залучають учнів з-за кордону та з інших німецьких міст, все ж студентів тут чимало).
Таблиця допоможе отримати уявлення про те, які райони Дуйсбурга найчастіше вибираються для постійного проживання представниками тих чи інших верств населення:
| Район | Основні характеристики | Привабливість представників окремих верств населення |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Тихий та спокійний район у сільській місцевості, відокремлений від сусідніх районів зеленим поясом. Сучасні будинки на одну та дві родини з доглянутими садами створюють гармонійну загальну картину. Магазини, ресторани, щотижневий ринок, 3 дитячі садки, початкові та середні школи, заповідник. Є промислова зона. Гарне транспортне сполучення. | Самотні люди, сім'ї з дітьми, працівники промислових підприємств. Середній вік мешканців – 45 років. |
| Alt-Walsum | Нові житлові споруди, багатоквартирні будинки. Магазинів достатньо, щотижневого ринку немає. Транспортне сполучення хороше, але до центру автобусом добиратися 1 год. | Самотні люди, працівники промислових підприємств. Середній вік мешканців – 40 років. |
| Fahrn | Переважно багатофункціональні багатоквартирні будинки та будинки з терасами. Кілька магазинів, пекарня, м'ясна крамниця, 3 дитячі садки, початкова, середня та спеціалізована школа. Зона для відпочинку. До центру добиратися близько 30 хвилин, транспортне сполучення гарне. Життя гідне та дешеве. | Самотні люди, бездітні пари. Частка іноземців на 25% вища, ніж у інших районах. |
| Overbruch | Сільський характер. Здебільшого збірні будівлі та житлові селища, будинки на одну родину. Супермаркету, пекарні, м'ясної крамниці, щотижневого ринку немає. До центру добиратися довго. | Одинокі люди. Середній вік мешканців – 44 роки. |
| Vierlinden | Район близький до Оберхаузена та Дінслакена. Терасні будинки у нових житлових комплексах, старі односімейні будинки, багатоквартирні будинки. Гарне транспортне сполучення, швидкий доступ до центру. 4 дитячі садки, супермаркет, дискаунтер, пекарня, щотижневий ринок, відпочинок у заповідній зоні, спортивні майданчики, іподром. | Молоді бездітні пари, сім'ї з дітьми, активних людей. |
| Wehofen | Сільська ідилічна атмосфера. На околицях району збудовано нові житлові будинки з садами. 5 дитячих садків, шкіл немає. Хороше транспортне сполучення, до центру добиратися година. Невеликі магазини, супермаркет, тижневий ринок, спортивні майданчики. | Самотні люди, бездітні пари. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Район характеризується поєднанням старих та нових житлових будівель. Проживають представники різних народностей. Щотижневий ринок, магазини, торгова вулиця, кафе, дитячі садки, початкові та середні школи. Ботанічний сад. Спортивний парк, кабаре, оглядової вежі. | Сім'ї з дітьми із середніми доходами. 25% іноземців. |
| Marxloh | Район промисловий. Прості будинки та квартири, частково в поганому стані. Низька орендна плата, добрі транспортні зв'язки. 8 дитячих садків, банки, лікарські кабінети, магазини, великий ринок побутової техніки, безліч модних весільних магазинів, мусульманська мечеть. | Сім'ї з низькими прибутками, самотні люди. Іноземців на 36% більше, ніж у інших районах. |
| Neumühl | Характеризується неоднорідними спорудами – від симпатичних односімейних будинків до великих збірних будівель. Промисловий парк, кілька невеликих магазинів, супермаркетів, дискотека, ресторан, тижневий ринок, католицька лікарня. Транспортні зв'язки добрі. | Одинокі люди. Середній вік мешканців – 43 роки. |
| Obermarxloh | Здебільшого соціальне житло. Тут можна купити хорошу хату за невеликі гроші, але атмосфера неприємна, соціальні проблеми не вирішені, багато безробітних. Транспортне сполучення гарне, до центру їхати 40 хвилин. | Сім'ї із низькими доходами. Багато іноземців, особливо турків. |
| Röttgersbach | Район характеризують односімейні будинки, старі особняки, будинки патриціїв. Багатоквартирні будинки рідкісні. 5 дитячих садків, дискаунтери, ринку немає, шкіл немає. Парк, гольф-клуб, сауна, басейни, відпочинок на природі. Хороше транспортне сполучення, але до центру добиратися 1 год. Орендна плата зависока. | Сім'ї із дітьми дошкільного віку, пенсіонери. |
| Meiderich/Beeck | ||
| Beeck | Середній район із сірими житловими кварталами, старими будинками, що потребують ремонту. У тихих провулках можна знайти нові красиві будинки. Орендна плата щодо низька. 5 дитячих садків, критий басейн, бібліотека, небагато магазинів, торгова площа. Хороші транспортні зв'язки, до центру їхати 30 хвилин. | Сім'ї із низькими доходами. 22% іноземців. |
| Beeckerwerth | Тихий район, навіть у центрі. 3 дитячі садки, початкова школа, дискаунтери, ринок, дискотека, спортивні майданчики. Хороше транспортне сполучення, бувають пробки, до центру – 30 хвилин. | Одинокі люди. 13% іноземців. |
| Bruckhausen | Район знаходиться між величезними і видимими будівлями сталеливарного заводу. Неблагополучний соціальний район із високим рівнем злочинності. Споруди в поганому стані, рівень безробіття вище 30%, низька орендна плата. | Більше 80% жителів є іммігрантами, частка іноземців у районі - 60%. |
| Laar | Невеликий ідилічний район на Рейні. Декілька рядів житлових будівель, багатоквартирні будинки. Інститут технології прикладних матеріалів Університету Дуйсбург-Ессен. Декілька дитячих садків, початкова та загальноосвітня школа, спортивні центри. Хороше транспортне постачання, до центру – менше 30 хвилин. | Сім'ї із дітьми, пенсіонери. Частка іноземців – 25%. |
| Mittelmeiderich | Один із центральних районів з красивими старими будинками у поєднанні з функціональними висотними спорудами. 7 дитячих садків, 3 початкові школи, середні школи. Торгова вулиця, аптеки, магазини. | Сім'ї з дітьми |
| Obermeiderich | Різноманітні варіанти житла – красиві старі односімейні будинки, прості багатоквартирні будинки, функціональні висотні будинки. Район перетинає кілька основних шляхів. На північному заході – ландшафтний парк, на північному сході – торговий центр, на заході – великий комерційний та промисловий район. | Молоді пари |
| Untermeiderich | Район характеризується окремими будинками, багатоквартирними будинками з садом і без нього, іноді зустрічаються терасні будинки. Торгова вулиця, магазини, рітейлери, дискаунтери, супермаркети, щотижневий ринок, 3 дитячі садки, початкові школи, дискотека. Гарні транспортні зв'язки, найнижча орендна плата. | Молода пара сім'ї з маленькими дітьми. |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | ||
| Alt-Homberg | Будинки з фасадами, що добре збереглися, в стилі модерн, нові будівлі в районі ратуші. Магазини, супермаркети, щотижневий ринок, ресторани, паби, дискаунтери. Промислові та хімічні заводи. Дитячі садки, початкові та загальноосвітні школи, середня школа. Хороші транспортні зв'язки до центру добиратися 30 хвилин. Спортивні майданчики. | Самотні люди, працівники заводів. |
| Baerl | Прекрасний район із заповідником та рекреаційною зоною. Переважно односімейні будинки, сільські споруди та кілька багатоквартирних будинків. 2 дитячі садки, початкова школа. | Сім'ї із дітьми, пенсіонери. |
| Hochheide | Функціональні квартири та житлові споруди поєднуються з будинками на одну родину. 6 дитячих садків, початкові школи, супермаркети, дискаунтери, щотижневий ринок. | Соціально незахищені громадяни. У сімейних будинках Рейн має сім'ї з дітьми. Економні люди. |
| Ruhrort | Гарний район для проживання. Щільна забудова. Будинки на одну родину, рідко – таунхауси. Безліч закладів громадського харчування, відмінне транспортне сполучення, 3 дитячі садки, початкова, середня та загальноосвітня школа, супермаркети, банки, дисконтні магазини. | Сім'ї із дітьми, пенсіонери. Середній вік мешканців – 44 роки. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Зелений район у сільській місцевості. Будинки на одну сім'ю, нові будинки. Хороші транспортні зв'язки, до центру – 15 хвилин. 6 дитячих садків, початкові школи, магазини, лікарські кабінети, аптеки, ресторан, рекреаційний район з барбекю та можливостями для занять водними видами спорту. | Молоді сім'ї |
| Hochemmerich | Великий район. Щотижневий ринок, супермаркети, дискаунтери, рітейлери. Гарне транспортне постачання. Спортивні споруди, акваторії, сад-верес, естрада, кафе, міні-поле для гольфу, дитячі майданчики. | 25% іноземців. Люди із скромними доходами, самотні люди. |
| Friemersheim | Сільський район характеризують старі будинки однією сім'ю, стандартні багатосімейні будинки. 6 дитячих садків, загальноосвітні та середні школи, магазини, супермаркети. | Сім'ї із маленькими дітьми, пенсіонери. |
| Rheinhausen-Mitte | Прості будинки, старі будинки разом з функціональними висотними спорудами. Торгова вулиця, щотижневий ринок, 4 дитячі садки, спортивні майданчики, акваторії, сад-верес, кафе-бар, поле для гольфу. Хороше транспортне сполучення, швидкий доступ до центру та сусідніх районів. | Одинокі люди. Середній вік мешканців – 47 років. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Район у сільській місцевості. 5 дитячих садків, 3 початкові школи, середня школа, 2 середні сучасні школи, спеціалізована школа для розумово відсталих. Щотижневий ринок, достатньо магазинів, рекреаційна зона, місця для занять водними видами спорту, спортивні клуби. До центру автобусом 50 хвилин. Є власна залізнична станція. | Сім'ї із дітьми, пенсіонери. Середній вік мешканців – 45 років. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Модний район. Багато старих будівель з красивими фасадами та функціональні новобудови. Квартири всіх типів та розмірів. Внутрішня гавань. Щотижневі ринки, багато магазинів, торгові центри, центральний театр, ресторани, рітейлери, високотехнічне казино, кафе, бари, музеї. Мало зелені. | Молода пара, самотні люди. Частка іноземців – 15%. Середній вік мешканців – 44 роки. |
| Dellviertel | Найпопулярніший район. Здебільшого нові будинки. Декілька дитячих садків, початкових шкіл, загальноосвітня школа, середні школи. Театр кабаре, культурний центр, кафе, паби, дитячі майданчики. | Молоді сім'ї, бездітних молодих пар. |
| Duissern | Багато старих будівель, проспектів та зелених дворів. Міський ліс. Багато багатоквартирних вілл та приватних вілл з доглянутими садами. Декілька дитячих садків, 2 початкові школи, Університет Дуйсбурга-Ессена, 2 ботанічні сади, зоопарк, дельфінарій. Хороше транспортне сполучення, до центру можна дістатися за пару хвилин, до Дюссельдорфа – за годину. | Студенти, сім'я з дітьми, пенсіонери. Середній вік мешканців – 46 років. Населення постійно зменшується. |
| Hochfeld | Прості будинки та квартири. Багато турецьких кав'ярень та магазинів. Щотижневий ринок, багато торгових точок, 2 парки, дискотеки, ресторан, паб. Низькі орендні ставки. | Мігранти, самотні люди, студенти, сім'ї із низькими доходами. Частка іноземців – 37%. |
| Kaßlerfeld | Стандартні будівлі, старовинні будинки та функціональні новобудови. Можна придбати дешевий будинок прямо на головній дорозі або в тихій бічній вуличці. 3 дитячі садки, дискотеки, супермаркети. Хороше транспортне сполучення, до центру – 10-15 хвилин. | Молоді люди з низькими вимогами. Люди з низькими доходами, які не бажають відмовлятися від переваг центру міста. |
| Neudorf-Nord | Популярний район, близький до міського лісу та найбільшого спортивного парку Німеччини. Безліч варіантів житла. Є кампус Університету Дуйсбург-Ессен. Прекрасна інфраструктура, розвинене транспортне сполучення. | Студенти, пенсіонери Середній вік мешканців – 45 років. |
| Neudorf-Süd | Зелений район, що межує зі спортивним парком району Wedau та міським лісом. В основному будинки з терасами і старі будівлі, що добре збереглися, а також функціональні багатоквартирні будинки, нові споруди і хороші будинки на одну родину. Рекреаційна зона. Близькість центру. | Молода пара, сім'ї з дітьми, пенсіонери. |
| Neuenkamp | На півночі район займає промислова зона, поселення знаходиться на півдні. Район досить зелений. переважають невеликі приватні будинки, споруди одну сім'ю, багатоквартирні споруди з видом сільську місцевість. 2 дитячі садки, початкова школа, кілька магазинів для повсякденних потреб, ресторани, невеликий критий басейн. | Бездітні пари, самотні люди, працівники промислових підприємств. |
| Wanheimerort | Безліч житлових районів, автомагістраль, комерційні зони та зона відпочинку. Багато будинків, що окремо стоять, з садами, багатоквартирних будівель. Спортивний парк, лісова територія, 6 озер, великий лісовий цвинтар. Ринок, багато магазинів, супермаркети, дискаунтери, 6 дитячих садків, 3 початкові школи, середні школи. Відмінне транспортне сполучення - можна швидко дістатися до центру, Дюссельдорфа та Дортмунда. | Сім'ї з дітьми, молода пара, пенсіонери. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Популярний район у тихій лісовій місцевості. Близькість до центру та кільком зонам відпочинку. Дитячий садок, спортивний парк, тижневий ринок, озеро. Швидко можна дістатися університету в районі Нойдорф-Норд. | Студенти, сім'ї із дітьми дошкільного віку, пенсіонери. |
| Buchholz | Тихий житловий район. Дитячі садки, початкові та середні школи. Щотижневий ринок, парк рекреації. Відмінне поєднання природи та міської інфраструктури. | Заможні сім'ї та пари. |
| Großenbaum | Приємний район з переважанням будинків на одну родину та багатоквартирних будівель із садом. Зустрічаються терасні та збірні будинки. Озера, лісиста місцевість для прогулянок, безліч магазинів та кафе. Дитячі садки, 2 початкові школи, загальноосвітня школа, Університет прикладних наук Північного Рейну-Вестфалії. Хороше транспортне сполучення, до центру – 10 хвилин. | Студенти, сім'ї з дітьми, молода пара. |
| Huckingen | Популярне місце для життя завдяки безлічі зелених зон, розвиненій інфраструктурі та відмінним транспортним зв'язкам. Є нові райони розвитку з одно- та 2-квартирними будинками. Тут розташований центр розробки Infineon Technologies AG, очікується створення нових високотехнологічних компаній. Торговий центр Мальтійська лікарня св. Анни, 3 дитячі садки, початкова школа, вишуканий італійський ресторан, готель, поле для гольфу, безліч можливостей для відпочинку на природі. | Сім'ї із дітьми, підприємці, співробітники технологічного центру, пенсіонери. Середній вік мешканців – 45 років. |
| Hüttenheim | Район межує на заході з Рейном та промисловими заводами. Християнські церкви були перетворені на торговий центр і будинок для людей похилого віку, є 2 мусульманські мечеті, буде будуватися ще одна. Домінують прості будинки. Орендна плата низька. 3 дитячих садка, магазинів достатньо. Транспортне сполучення прийнятне до центру 30 хвилин. | Люди з обмеженим бюджетом, які не заперечують життя з іноземцями. 28% іноземців. |
| Mündelheim (включає Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Тихий спокійний район сільського типу. Безліч старих та нових сімейних будинків, оточених полями та луками. Хороші транспортні зв'язки, до аеропорту Дюссельдорфа – 15 хвилин. Початкова школа, 2 дитячі садки. Широкі можливості відпочинку на природі. | Сім'ї із дітьми дошкільного віку, пенсіонери. |
| Rahm | На сході район розділений великою лісовою зоною. Є зона розвитку. 3 дитячі садки, початкова школа, достатня кількість магазинів та зелених зон. Зручно діставатися Дюссельдорфа. Низька орендна плата і водночас – близькість центру міста. | Пенсіонери, працівники підприємств із низькими доходами. 5% іноземців. Середній вік мешканців – 45 років. |
| Ungelsheim | В основному тихий та зелений район, розташований на однаковій відстані від центру, Дюссельдорфа та Крефельда. Мало окремих та багатоквартирних будинків, переважно терасні. Неподалік рекреаційна зона магазинів вистачає. | Пенсіонери. Середній вік мешканців – 50 років. |
| Wanheim-Angerhausen | Район має зелені зони, але оточений промисловими підприємствами. Функціональні багатоквартирні будинки, будинки на одну сім'ю, житлові комплекси. 5 дитячих садків, школи для дітей різного віку. Щотижневий ринок, магазини, дискаунтери. Дитячий майданчик, рекреаційна зона, берег Рейну. | Сім'ї з дітьми, самотні люди. |
| Wedau | "Місто-сад" - район розташований на 6 озерах та інших зонах відпочинку і при цьому близький до центру. Якість життя висока. Терасні будинки, збірні житлові комплекси, багатоквартирні та односімейні будинки, вілли на селі з великими садами. Спортивний парк, кілька басейнів для каное та веслування, лісовий масив, рекреаційна зона. 2 дитячі садки, початкова школа, прекрасна інфраструктура, гарне транспортне сполучення. | Сім'ї із дітьми, пенсіонери. Середній вік мешканців – 48 років. |
Особливості комерційної нерухомості
Насправді якщо інвестор зважиться на придбання нерухомості в Дуйсбурзі, бажано зупинити увагу саме на житлових об'єктах. Коли є бажання вкласти кошти саме в комерційні споруди, краще орієнтуватися на райони міста, в яких не дуже розвинена інфраструктура, особливо на півночі. Але в якому б районі не вирішили відкрити заклад на зразок ресторану чи кафе, слід враховувати той факт, що Дуйсбург – багатонаціональне місто, і тут проживає багато мусульман. Відвідувачів буде набагато більше, якщо продумати халяльне меню та східну атмосферу громадського харчування.
Туристи приїжджають до Дуйсбургу заради огляду найбільшого порту, музеїв, зоопарку та для відвідування місцевих фестивалів. Готелі в місті є, і браку місць не спостерігається, тому відкриття готелю чи хостелу навряд чи виправдає очікування інвестора.
Як було зазначено, населення Дуйсбурга старіє: молоді пари рідко переїжджають сюди жити. згідно зі статистикою, у місті на 100 000 жителів припадає 138,3 практикуючих лікарів, тоді як у середньому по Німеччині показник дорівнює 230. Це говорить про те, що незабаром спостерігатиметься дефіцит фахівців для людей похилого віку. Інвестор міг би вкласти гроші у відкриття нової клініки, будинків для людей похилого віку, пансіонатів.
Зрештою, гарантованим попитом користуватимуться послуги студентських гуртожитків, бюджетних кафе, розважальних закладів для молоді, кав'ярень. Але за умови, що подібні підприємства будуть розташовані безпосередньо поблизу університетів.
Середня вартість житлової та комерційної нерухомості міста
На ринку нерухомості Дуйсбурга переважна кількість пропозицій житла належить до апартаментів та будинків низького цінового сегменту. Розкішних вілл та висококласних квартир у місті вкрай мало; більш-менш комфортні та цікаві будинки розташовані поблизу Рейну та біля деяких рекреаційних зон районів, у яких відсутні промислові зони. Але продається також і чимало будинків на одну чи дві родини, здебільшого на півдні міста та на лівому березі Рейну.
Апартаменти, розташовані у досить привабливих місцях, також включені у пропозицію. Наприклад, у Rumeln-Kaldenhausen простора мансардна трикімнатна квартира площею 90 м2 коштуватиме близько 200,000 євро разом із балконом.
У популярному житловому районі Baerl, північ від Дуйсбурга, подібні об'єкти зустрічаються нерідко. Тут ринок є великим та диверсифікованим з погляду різноманітності видів власності. Чи йдеться про верхні або нижні поверхи, садок, балкон – у районах розвитку Baerl навіть найвибагливіші покупці знаходять те, що шукають. При цьому ціни тримаються в діапазоні від 170 000 до 400 000 євро залежно від площі житлового приміщення та деяких його особливостей.
Але нові будівлі тут уже розташовані у найкращих місцях. Для трикімнатних квартир на першому поверсі площею 100 м2 ціни встановлені на рівні 260 000 євро та сад включений у вартість.
Трохи на схід, у Buchholz, пропозиція скромніша: трикімнатні апартаменти площею 70 м2 виставлені на продаж за ціною 60 000 євро, навіть якщо вони знаходяться у привабливих місцях.
| Район | Динаміка попиту на нерухомість (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich/Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (включає Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Комерційна нерухомість Дуйсбург може сміливо називатися недорогою, навіть з урахуванням додаткових витрат на оплату послуг нотаріуса, сплату податку та комісії брокера. Ознайомитись з актуальними нині цінами на найбільш популярні комерційні споруди вам допоможе наступна таблиця:
| Об'єкт нерухомості | Рік будівництва | Площа, м2 ) | Прибутковість (%) | Абсолютний дохід (євро) | Вартість (євро) | Дод. витрати (нотаріус, податок на купівлю, комісія брокера) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Два прибуткові будинки | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Офісна будівля | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Портфоліо доходних будинків | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Інвестиційна земля | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Ціни на квартири різної площі
Перед вами 2 таблиці - перша допоможе отримати уявлення про середню вартість одного квадратного метра площі квартири в Дуйсбурзі, федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія та в цілому по Німеччині, а інформація з другої таблиці допоможе розібратися в динаміці вартості апартаментів за період з 2021 по 2021 роки :
У наступній таблиці містяться дані про те, за якою ціною можна купити квартиру в Дуйсбурзі залежно від того, якою буде обрано район міста:
Ціни на індивідуальні житлові будинки різної площі
Наступні 2 таблиці допоможуть оцінити перспективи купівлі індивідуального житлового будинку в Дуйсбурзі: відомості з першої таблиці розкажуть про середню вартість будинків у Дуйсбурзі, Північному Рейні-Вестфалії та Німеччині станом на 2021 рік, а інформація з другої таблиці допоможе сформувати уявлення про зміну на приватні будівлі з 2021 по 2021 роки:
Актуальні середні ціни на один квадратний метр площі приватного будинку в окремих районах Дуйсбурга відображені в таблиці нижче:
У наступній таблиці представлені середні ринкові ціни на індивідуальні будинки у Дуйсбурзі по районах міста:
| Район | Ціни на будинки (євро) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich/Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (Включає Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Нижче представлені актуальні ціни на 1 м2 площі кондомініуму в районах Дуйсбурга, в яких в даний час здійснюється їх продаж:
| Район | Ціни на кондомініуми (євро/м 2 ) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich/Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (Включає Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Ціни на оренду житлової та комерційної нерухомості по районах
Високий рівень безробіття, старіле населення, кількість населення, що зменшується, велика частка соціального житла для незаможних сімей і мігрантів – ці обставини вплинули на місцевий ринок нерухомості не найкращим чином. Орендні ставки тривалий час знижувалися, і сьогодні можна досить дешево винайняти квартиру навіть у привабливих місцях Дуйсбурга.
Знімати житло для подальшої здачі її в суборенду буде невигідно: на ринку достатньо пропозицій, влада навіть позбавляється порожніх багатоквартирних будівель.
Щодо оренди комерційної нерухомості, розцінки орендодавців також можна охарактеризувати як скромні. Але намагатися заробити на суборенді не варто – багато закладів закриваються через брак відвідувачів для виходу на рівень самоокупності. Простіше кажучи, підприємці легко знайдуть відповідне приміщення, не переплачуючи його власнику.
Актуальні ціни на оренду деяких типів комерційної нерухомості містяться в наведеній нижче таблиці:
| Об'єкт комерційної нерухомості | Площа, м2 ) | Вартість за 1 м2 (євро) | Загальна вартість (євро) |
|---|---|---|---|
| Офісна будівля | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Офісне приміщення | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Логістичний склад | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Торгова площа на 1 поверсі будівлі | 160 | 4.50 | 720 |
| Кафе зі столиками на вулиці | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Бар | 140 | 5.72 | 800 |
| Ресторан | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Міні-готель | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Земля (комунікації) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Винний склад з точним продажем | 240 | 4.38 | 1.050 |
Ціни на оренду квартир різної площі
Затребуваність орендованого житла в Дуйсбурзі порівнянна із середнім показником ФРН – з дня публікації оголошення про здачу квартири в оренду до підписання контракту з квартиронаймачем тут в середньому проходить 14 днів. Для порівняння, у Берліні охочі зняти апартаменти знаходяться за 10 днів, а у Фрайбурзі - за 6 днів.
У мешканців Дуйсбурга на оплату оренди квартири в середньому йде 14,1% щомісячного заробітку, якщо не брати до уваги витрати на оплату комунальних послуг та інші витрати на утримання житлового приміщення. На оплату послуг з вивезення побутових відходів, гарячої та холодної води, кондиціонера, опалення та електрики мешканці додатково відкладають близько 170 євро на місяць.
Зверніть увагу на таблиці, наведені нижче. Перша містить відомості про середню орендну вартість квартир у Дуйсбурзі (для порівняння ми також вказали середні розцінки по федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія та Німеччині), а друга таблиця відображає інформацію про зміну вартості знімних апартаментів за 2011-2017 роки:
У таблиці нижче наведено відомості про середню вартість оренди квартир у деяких районах Дуйсбурга:
Ціни на оренду приватних будинків
Середні ціни на оренду приватних житлових будинків площею 100 м2, 150 м2 та 200 м2 у Дуйсбурзі, федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія та ФРН зазначені в першій таблиці, яку ви бачите нижче. А у другій таблиці відображено динаміку цін на оренду будинків за 2011-2017 роки:
Висновок
У Дуйсбурзі в даний час існує велика пропозиція житлових будинків, що окремо стоять. Високий рівень безробіття протягом багатьох років знижує вартість нерухомості у нижніх цінових сегментах. Наявне зараз житло в багатьох районах, особливо на північ від порту, найближчим часом буде знесено та модернізовано – будуть обладнані нові паркувальні місця, планується відкриття багатообіцяючого бізнесу, влада також повідомляє про благоустрій громадських місць.
На півдні Дуйсбурга, в Рейнхаузен, міська структура більше нагадує село. сучасні будинки на одну сім'ю розташовані всюди, але тут і там з'являються терасні житлові комплекси, що контрастують з ними, залишилися з повоєнного періоду і потребують ремонту.
А на півночі міста, в Баєрлі та Уолсумі, подібна міська структура присутня поблизу зон відпочинку та громадських місць.
Загалом існує тенденція до зменшення кількості великих житлових районів Дуйсбурга, що має сприяти підвищенню рівня життя, насамперед завдяки активному озеленюванню вулиць та добре розвиненій інфраструктурі.
Потенційні покупці повинні розглядати варіанти нерухомості, які мають довгострокову перспективу, та ретельно оцінити місцевість – потрібно зрозуміти, яке місце розташування та властивості житла продовжуватимуть демонструвати гарну віддачу та забезпечувати хороше життя орендарям.
Отже, під час аналізу інвестиційної привабливості житлових і комерційних об'єктів Дуйсбурга, виявилися такі негативні чинники:
- Чисельність населення міста, що постійно знижується. Середній вік мешканців Дуйсбургу становить 40-45 років, а деяких районах – 50 років.
- Не надто розвинена інфраструктура окремих районів міста.
- Невисокий рівень життя місцевого населення.
- Вкрай високий рівень безробіття.
- Низька платоспроможність населення.
- Невелика кількість зелених зон, зіпсований видними, що видніються звідусіль, промисловими об'єктами.
Позитивними моментами, що свідчать про купівлю нерухомості в Дуйсбурзі, є:
- Постійна робота влади над покращенням якості життя населення, активною забудовою зон розвитку, озелененням вулиць, будівництвом звукових бар'єрів між заводами та житловими комплексами, збільшенням кількості паркувальних місць та рекреаційних зон.
- Наявність університету, клініки.
- Розвинене транспортне сполучення, близькість Дюсельдорфа.
- Наявність багатьох діючих промислових підприємств, компаній у сфері послуг, заводів, високотехнологічних виробництв. Економіку міста можна назвати стабільною завдяки місцевому річковому та морському порту.
- Низькі ставки оренди, невелика вартість квартир і будинків - актуальні на даний момент ціни на нерухомість Дуйсбурга дозволяють купувати об'єкти інвесторам-початківцям з невеликим капіталом.
Згадаймо також основні показники, на які слід орієнтуватися в оцінці ринку нерухомості міста:
| Середня вартість оренди | 5,30 євро/м 2 |
| Середня вартість будинку | 243,000 євро |
| Середня вартість кондомініуму | 1,050 євро/м2 |
| Середня вартість 1 м 2 площі квартири (30 м 2 ) | 1389 євро |
| Динаміка цін на нерухомість у порівнянні з минулим роком (2017 р.) | 0.019 |
