У нестабільному сучасному світі нерухомість входить до найбільш вдалих об'єктів вкладення коштів. І однією з найкращих країн для проведення такої угоди є Іспанія. Дійсно, сьогодні важко знайти іншу державу, де найкрасивіша природа і багата культурна спадщина настільки гармонійно поєднувалися б із розвиненою інфраструктурою та економікою. Ідеальний варіант - це купити нерухомість в Іспанії біля моря. Розглянемо, що потрібно обов'язково знати покупцю та основні особливості, характерні угоді купівлі-продажу у цій піренейській країні.
Небагато інформації про ринок житлової нерухомості в Іспанії
Криза, що мала місце в 2008-2021 роках, у цьому сегменті ринку Іспанії вже забутий. Сьогодні до потоку інвесторів повернулися її корінні жителі. Зростання загальної кількості угод розпочалося вже у 2021 році. Тоді він становив 4 %.
Наступного – 2021 року – значення цього показника зупинилося на позначці плюс 11%. Через 12 місяців він досяг значення 14%.
Потім темпи зростання сповільнилися. 2021 року він становив 14,6 %. Статистичні дані за 2021 рік будуть скромнішими. Більшість інвесторів взяли паузу через каталонський референдум про відокремлення від Іспанії. Але сумнівів у плюсі за підсумками року немає.
За даними, опублікованими Національним Інститутом статистики Іспанії, у I кварталі 2021 року було продано 134 705 об'єктів нерухомості, 16,7 % з яких придбали іноземці.
Купити житло в Іспанії найчастіше прагнуть англійці. Але останнім часом серйозну конкуренцію їм становлять французи, бельгійці та скандинави. Що ж до наших співвітчизників-інвесторів у закордонну нерухомість, то цього року більшість із них купували нерухомість саме в Іспанії.
Головні узбережжя Іспанського королівства
У покупців найбільший попит має нерухомість, розташована на одному з наступних узбереж:
- Costa Dorada (золоте узбережжя - рус.) - Берегова лінія Балеарського моря, що простяглася на 200 км з півночі на південь від міста Vilanova i la Geltrú до Alcanar. Тут переважають пологі та довгі піщані пляжі. Найбільш затребувана у цьому регіон нерухомість для відпочинку та туризму.
- Costa Brava (суворий, скелястий, дикий берег - рос.) - Північне узбережжя провінції Каталонія, яке тягнеться від міста Blanes до кордону з Францією. Ціни на житло в цьому регіоні немаленькі, оскільки його економіка є однією з найрозвиненіших в Іспанії.
- Costa del Sol (берег сонця - рус.) - Південна частина середземноморського узбережжя, яка простяглася від Гібралтарської протоки до міста Malaga. У тутешньому місті Marbella знаходиться найпрестижніша в Іспанії нерухомість.
- Costa Blanca - російською "білий берег". Це середземноморська смуга провінції Alicante. Саме тут зустрічаються найбільш доступні за вартістю на всьому узбережжі Середземного моря пропозиції нерухомості.
Де і як краще шукати пропозиції
Для пошуку оптимального варіанта купівлі нерухомого майна на узбережжі Іспанії росіяни можуть використати можливості інтернету. Причому потрібна інформація розміщується не лише на інтернет-ресурсах агентств нерухомості, а й на веб-порталах з оголошеннями приватних осіб та професійних агентів.
Коротко перерахуємо їх.
- Milanuncios та Vibbo (колишній segundamano) – аналоги вітчизняного «з рук в руки». Тут публікуються оголошення про продаж різних об'єктів, у тому числі нерухомого майна.
- Habitaclia – це веб-сайт, що користується популярністю особливо у Каталонії, але відображає інформацію по всіх регіонах. Нині його база перевищує 300 000 об'єктів.
- Fotocasa – сьогодні через цей інтернет-ресурс виставлено на продаж понад 1,2 млн об'єктів нерухомості по всій Іспанії. Щодня його база доповнюється приблизно 8 тисячами новими оголошеннями.
- Idealista - тут щоденно публікується близько 10 тис. нових оголошень. А загалом база цього веб-порталу містить понад 1,3 млн. об'єктів теж по всій країні.
В якому порядку оформляється покупка нерухомості в Іспанії
Тривалість оформлення купівлі приватного будинку чи квартири у новобудові становить приблизно 3 місяці. Ця процедура включає такі етапи:
- відкриття в іспанському банку рахунки;
- одержання ідентифікаційного номера NIE. Він є аналогом вітчизняного ІПН;
- вибір об'єкта;
- підписання попереднього договору купівлі-продажу. Інформація про те, ким продається обране житло, розміщується в оголошенні. Використовуючи ці відомості, необхідно вийти на зв'язок із власником реалізованої нерухомості та підписати з ним такий договір. Після цього покупець вносить на рахунок продавця заставу – близько 10% вартості об'єкта;
- подання заявки на отримання іпотечної позики (за потреби);
- підписання остаточної угоди у присутності нотаріуса;
- покупець перераховує продавцю залишок суми;
- реєстрація нерухомості у registro de propriedad – реєстр власності.
Докладніше цю тему розкрито у статті «Купівля нерухомості в Іспанії».
Перелік документів
Для того, щоб відкрити рахунок в іспанському банку, росіянину знадобляться:
- закордонний паспорт;
- довідка про доходи фізособи (максимум за 2 календарні роки). У РФ це 2- ПДФО;
- довідка з поточного місця працевлаштування із зазначенням ПІБ, посади та зарплати.
Громадянин, який офіційно ніде не працює, повинен підтвердити легальність походження коштів у будь-який спосіб: надати договір продажу гаража, автомобіля, нерухомості тощо.
Щоб отримати NIE, потрібні такі папери:
- закордонний паспорт;
- заповнена анкета, у якій зазначаються особисті дані;
- 2 кольорові фото розміром 3×4 см;
- броню або копію квитків на зворотний авіарейс з Іспанії;
- попередня угода про резервування об'єкта нерухомого майна у цій країні;
- банківська виписка, що підтверджує факт наявності у покупця грошових коштів у кількості, необхідній для проведення угоди (не менше 30% від договірної вартості нерухомості, що купується);
До речі, купівля житлової площі дає змогу отримати в Іспанії ВНЖ. Але це тема іншої статті.
Рівень цін на нерухомість у Іспанії на узбережжі
Житло біля моря в Іспанії буває різним – бунгало, таунхауси, вілли, будинки, студії та квартири. На вартість впливають такі фактори: близькість до пляжу, тип об'єкта, рік будівництва та провінція. Розглянемо докладніше ситуацію щодо регіонів.
- Купити недорого нерухомість біля моря в Іспанії можна узбережжя Costa Blanca. Історично так склалося, що житло в цьому регіоні, причому незалежно від типу, коштує трохи менше від середньостатистичного значення даної характеристики по країні. Ціни на квартири та студії з видом на море тут становлять близько 40–50 тисяч євро.
- Найдорожчими будуть об'єкти на узбережжі Costa Brava. Тут вартість нерухомості не менше 150 000 євро. Щоб отримати право на подання документів на оформлення візи резидента-інвестора (це набагато вагоміше, ніж дозвіл на проживання), потрібно провести угоду купівлі-продажу об'єкта вартістю від 500 000 євро.
- У регіоні Costa Dorada ціна одного житлового квадратного метра сягає майже 1500 євро. Однак, якщо порівнювати з Costa Brava, тут можна купити нерухомість за більш демократичною ціною. Так, за 130 000 євро у місті Salou можна знайти дуже непоганий варіант квартири. Пропонують тут до покупки та апартаменти. Наприклад, житло даного типу з 2 спальнями та виходом на терасу площею 70 кв. м у середині IV кварталу 2021 року можна купити за 89 000 євро.
- Тепер кілька слів про нерухомість на Costa del Sol. Фактично вона поділяється на дві категорії: з високою ціною на житло та умовно-середньою його вартістю. До першого типу за умовчанням зараховуються об'єкти, розташовані на так званій Золотій милі.Тут розкішні 3-кімнатні апартаменти коштують більше 780 000 євро. Пропозиції житла середньої цінової категорії дуже нечисленні. Відносну лояльність до покупців демонструють продавці у курортному місті Естелона. У житловому комплексі, що знаходиться на невеликій відстані від моря, із загальним басейном можна придбати малогабаритну квартиру «всього» за 98 000 євро.
Цінність регіонального ринку житлового фонду Іспанії визначається як вартісними характеристиками нової чи вторинної нерухомості. Якщо об'єктивно розглянути всі престижні курорти країни, за рівнем життя та якістю сервісу змагатися з Costa del Sol не в змозі жодний інший її регіон.
Витрати при купівлі та податки на нерухомість
Розмір витрат під час цієї процедури коливається в діапазоні 6–11% вартості об'єкта. Перелік витрат виглядає так:
- якщо житло купується на первинному ринку, оплаті підлягають податки:
- гербовий збір (IAJD, AJD) - від 05 до 15%;
- IVT (іспанський варіант російського ПДВ) - 10%;
- коли об'єктом купівлі є вторинне житло, сплачується ITP - фіскальний збір на передачу нерухомості у розмірі 6-10%;
- запит Nota Simple (статусу об'єкта) – 9 євро плюс переклад. У цьому документі міститься інформація про поточного власника нерухомого майна, про наявні борги та обтяження, а також коротку характеристику приміщення (кількість кімнат, метраж тощо);
- нотаріальні послуги – від 0,03 до 0,45%;
- Витрати реєстрацію – від 0,02 до 0,175 %.
Тим, кого ця тема зацікавила, рекомендуємо ознайомитись із статтею «Податок на нерухомість в Іспанії».
Декілька порад для покупців
Щоб мінімізувати ризик грошових втрат при купівлі нерухомості в Іспанії, слід прислухатися до порад експертів у сфері ринку житла:
- оформляти договір купівлі-продажу необхідно, звернувшись за послугами до професійного ріелтора, для надійності доцільно залучити адвоката;
- попросіть особу, яка супроводжує угоду, – адвоката чи ріелтора – розрахувати можливі донарахування податків. Не виключено, що сума в рублях або в іноземній валюті вас не влаштує і від угоди доведеться відмовитися;
- щоб виключити можливі непередбачені ситуації, поцікавтеся, скільки обійдеться подання у ваш муніципалітет річної декларації на нерухоме майно, що є у власності;
- для виявлення всіх можливих недоліків об'єкта при його огляді вдайтеся до послуг будівельного інспектора. Але спочатку переконайтеся, що він не пов'язаний з агентством або продавцем;
- Не зайвою може бути перевірка сусідів на адекватність. По можливості слід дізнатися, хто проживає в будинках або у вашому під'їзді.
Як продати об'єкт нерухомого майна в Іспанії
Росіянам для продажу своєї іспанської нерухомості найкраще підписати договір про співпрацю зі спеціалізованим агентством. У такому разі схема продажу виглядатиме так:
- Відправлення ріелторської компанії заявки.
- Фахівці агентства оглядають об'єкт та визначають його ринкову вартість.
- На ім'я представника фірми-контрагента оформляється довіреність.
- Клієнт надсилає в компанію пакет необхідної документації.
- Виконуються заходи щодо рекламування об'єкта та з пошуку покупця.
- З особою, яка висловила намір придбати житло, підписується попередній договір, після чого з нього стягується резерваційний депозит.
- Узгоджується дата звернення до нотаріальної контори для оформлення угоди.
- У призначений день власник об'єкту прибуває до Іспанії або укладає угоду його представник
- Передача покупцем грошей.
- Отриману суму за вирахуванням гонорару агентства та податків представник перераховує на банківський рахунок клієнта-продавця.
Докладніше цю тему розкрито у статті «Як продати нерухомість в Іспанії».
Висновок
Найчастіше російські покупці іспанської нерухомості віддають перевагу об'єктам, розташованим у прибережних регіонах. Зумовлено такий підхід стабільністю економіки цих областей та загалом характерною курортним зонам розвиненістю інфраструктури.
Знайти об'єкт, що влаштовує за всіма параметрами, можна на ринках обох видів - первинному і вторинному. Щоб мінімізувати ризик втрати коштів, варто скористатися послугами ріелторської компанії та будівельного інспектора. Покупцеві також слід знати, що крім прямих грошових витрат, пов'язаних із взаєморозрахунком із продавцем нерухомості, йому доведеться сплатити низку податків. А повноправним власником придбаного житла він стане лише після реєстрації правочину у відповідному державному реєстрі Іспанії. На це піде близько 3 місяців.
