Придбання земельної ділянки в Іспанському королівстві приваблює переважно ту категорію інвесторів, яка бажає побудувати затишний будинок чи віллу, якщо не на узбережжі, то десь у доступному до нього місці. Але чи всі іноземні громадяни можуть придбати ділянку в Іспанії? І де знайти продавця землі? Спробуємо відповісти на ці питання та розібратися у тому, як купити землю в Іспанії.
Що говорить із цього приводу законодавство
На відміну від інших держав, іспанське законодавство не забороняє купівлю землі іноземними громадянами. Причому зробити це вони можуть на тих самих умовах, що й резиденти. Однак є деякі нюанси:
- земельна ділянка повинна бути не ближче, ніж за 150 метрів від берега моря, оскільки вся прибережна територія належить королівству. Тому, вибираючи наділ, скажімо, в Коста-дель-Сіль або Коста-Брава, переконайтеся, що зазначена відстань дотримана;
- будівництво будинків можливе лише на тих ділянках, які призначені для забудови.
Продаж землі в Іспанії регулюється такими документами:
- королівським указом 7/2015 від 30.10, у якому йдеться про землю, що належить містам;
- законом, що стосується інвесторів, їхньої інтернаціоналізації (14/2013 від 27 вересня);
- статтею №132 Конституції, в якій йдеться про те, що прибережна смуга є власністю Іспанії та продажу не підлягає;
- законом від 28 липня №22/1988, який регулює статус берегової лінії.
Які види ділянок є в Іспанії
Карту розбивки територій за цільовим призначенням можна отримати в муніципалітеті регіону, в якому планується купівля. За цією ознакою всі землі в країні можна поділити на три категорії:
- Suelo Urbano – міські землі. Вони призначені для забудови і вже, як правило, містять підведення основних комунікацій: електрики, води та каналізації. Розташовані ділянки у межах населених пунктів.
- Suelo Urbanizable – урбанізовані землі. Основне призначення – капітальне будівництво. Місцем їхнього розташування є не лише межі міста, а й прилеглі до нього території сіл. Якщо таку ділянку внесено до міського плану, її можна перевести до категорії міських, отримавши при цьому узгодження у муніципальному відділі архітектури.
- Suelo Rustico – ділянки, призначені для ведення сільського господарства, або території, які мають археологічну чи історичну цінність. Зведення будь-яких споруд на них заборонено. Перекласти наділ у «міський» також неможливо, доки не буде прийнято новий генеральний план. Будівництво однієї будівлі дозволено лише фермеру, який займається обробкою цієї ділянки землі. Історично та археологічно значущі землі взагалі закриті для будь-яких споруд.
Тому перш ніж купувати ту чи іншу ділянку, слід з'ясувати, навіщо вона призначена.
Скільки коштує земельна ділянка в Іспанії
Маючи намір придбати земельну ділянку в Хавеа або передмісті Барселони, слід розуміти порядок цін на ті чи інші угіддя. Справа в тому, що однакові за розмірами наділи можуть суттєво відрізнятись за вартістю.
Різниця в ціновій політиці обумовлена кількома факторами:
- віддаленістю від берегової лінії. Чим далі земля знаходиться від узбережжя, тим дешевше вона обійдеться;
- рівнинністю. Іспанія – країна із гірським рельєфом. Це означає, що знайти рівне місце під забудову завдання не просто. Якщо воно знайдеться, коштуватиме воно в кілька разів дорожче, ніж така сама ділянка в скелястій місцевості;
- наявністю будівель біля. Якщо на землі вже стоїть будинок чи вілла, відповідно в ціні будуть враховані і вони. Має значення також функціональне призначення нерухомості – комерційна чи житлова;
- місцем розташування земельного наділу. Земля в Мурсії, Каталонії, Міхасі та Мадриді має різну віддаленість від узбережжя. Має значення також статус самого міста. Наприклад, купити ділянку в Мадриді буде недешевим заходом з огляду на те, що це столиця. Те саме стосується і каталонської столиці Барселони – влаштуватися в її передмісті вимагатиме чималого бюджету.
У таблиці наведено орієнтовну вартість ділянок у різних регіонах країни:
Регіон | Площа у квадратних метрах | Ціна в євро |
|---|---|---|
Коста-Бланка | 3654 (під будівництво комплексу чи апартаментів) | 2 200 000 |
Коста Брава | 40 | 66 000 |
| Каталонія (30 км від Барселони) | 6000 | 1 500 000 |
Канарські острови (Тенеріфе) | 187 (на території є маєток) | 610 000 |
Коста-Дорада | 461 (з видом на узбережжя) | 130 000 |
Андалусія | 155 000 | 5 425 000 |
Валенсія | 1169 | 190 000 |
Які витрати мають бути при оформленні угоди
Загальна вартість земельного наділу не обмежується лише сумою, яка буде вказана у договорі. Якщо рівень володіння іспанською мовою у покупця є надто низьким, доведеться скористатися допомогою перекладача. Його послуги сплачуються додатково.
Ще одна людина, без якої не обійдеться угода, це нотаріус. У більшості випадків він є і державним реєстратором, який має внести факт вступу в право власності до реєстру нерухомості. Величина витрат за послуги цих осіб залежатиме вартості об'єкта.
Усі платежі, включаючи нотаріальну та державну реєстрацію, зазвичай не перевищують 1000 євро.
Чи не зайвим буде і помічник в особі юриста. Ця людина візьме на себе повний супровід угоди, перевірку статусу та дозвільної документації на ділянку. Якщо має бути покупка через фірму-посередника, ця послуга найчастіше буває включена в обслуговування. Але тоді будьте готові сплатити за комісійні. Багато компаній беруть від 20 до 50% суми договору.
Які податки належить сплатити
Вибравши земельну ділянку на березі моря або в будь-якій іншій частині країни та перевіривши всі її важливі характеристики, можна переходити до розрахунку податкових виплат. Їхня величина повністю зумовлена кадастровою вартістю наділу.
Отже, до чого потрібно бути готовим:
- якщо продавець – юридична особа. У цьому випадку доведеться сплатити 21% ПДВ, оскільки йдеться про купівлю активу компанії. До нього потрібно додати IAJD – податкову виплату до казначейства. Її розмір становить близько 1%. Цей показник у різних регіонах може відрізнятись. Наприклад, у Каталонії він становить 1,5%;
- Продавець – приватна особа. У цьому випадку замість ПДВ та IAJD сплачується мито за передачу права володіння землею – так званий ITP. Розмір виплат також залежить від області. Показник коливається від 6 до 10%. Скажімо, у Каталонії – це 10%, а ось у Мадриді лише 7%. Відповідно розмір податку можна дізнатися в тому регіоні, де розташована ділянка і де укладатиметься угода.
Слід мати на увазі, що якщо протягом найближчого року на ділянці розпочнеться будівництво, вартість об'єкта збільшиться на 8%.
Потрібно пам'ятати і про те, що в Іспанії заборонено вирубку лісу, навіть якщо він розташований на вашому індивідуальному наділі.
Щоб уникнути великого штрафу, ці дії необхідно узгоджувати з міською адміністрацією.
Як проходить процедура покупки
Після того, як ви визначилися з ділянкою, потрібно запитати на неї такі документи:
- Витяг з Реєстру прав власності, щоб отримати інформацію про власників. Наприклад, якщо об'єкт є спадком відразу кількох осіб, терміни оформлення правочину можуть значно збільшитися.
- Інформація про наявність або відсутність боргових зобов'язань (наприклад, іпотеки).
- Доказ сплати державних податків.
- Кадастровий номер та реєстрацію.
- Інформація про призначення землі.
- Відомості про можливі обмеження на будівництво або відчуження, якщо ділянка розташована поряд з дорогою або лісовою смугою.
- Наявність сервітутів на землю.Наприклад, ви вступили у право власності, але виявилося, що ця територія завжди була місцем прогону корів і місцеві жителі просять залишити його таким, або через цю ділянку вирішили прокласти газопровід.
- Топографію земельного наділу.
Якщо будівництво будинку все ж таки планується, перед покупкою важливо проконсультуватися з архітектором. Справа в тому, що в Іспанії існують норми, що стосуються питання поверховості будівель, декоративних елементів, кольору стін зовні, покрівельних матеріалів і навіть огорож.
Якщо пощастить купити ділянку недорого, необхідно розуміти, якими мають бути параметри майбутнього об'єкта, чи обмеження на висоту споруди на даній території.
Велике значення мають комунікації. Якщо їх доведеться підбивати, це обіцяє серйозні витрати.
Для укладання угоди покупцю знадобиться:
- Паспорт.
- Рахунок в одному з іспанських банків.
- Ідентифікаційний номер іноземного громадянина (NIE), який видається у поліцейському відділенні на підставі закордонного паспорта.
Відкриттям рахунку потрібно потурбуватися заздалегідь, оскільки іспанці не схильні здійснювати угоди за розрахунок готівкою.
На першому етапі підписується попередній контракт та вноситься завдаток. Основний договір полягає у присутності нотаріуса та учасників угоди. Після цього здійснюється перереєстрація ділянки у Реєстрі та сплачуються всі мита.
На закінчення
Стати власником землі в Іспанському королівстві можна на тих же умовах, що діють при покупці нерухомості. Іноземці у цьому питанні користуються рівними правами із резидентами. Основне, що слід враховувати, це статус земельного наділу, оскільки всі ділянки країни мають різне призначення, і можливість будівництва на них не завжди передбачено. Ціни на землю залежать від регіону, рельєфу, площі та віддаленості від моря. Причому до остаточного кошторису витрат потрібно включити також податки та послуги нотаріуса та юриста.
