У Іспанії спостерігається поступовий розвиток орендного бізнесу. Цьому сприяє не тільки можливість отримати дозвіл на проживання за купівлю нерухомості від 500 тис. євро, але і мати непоганий прибуток від здачі житла в оренду туристам, а й самим іспанцям. Якщо ви цікавитеся тим, як здати квартиру в оренду в Іспанії, насамперед слід ознайомитися з юридичними аспектами та особливостями цього виду бізнесу.
Наскільки вигідним в Іспанії є орендний бізнес
Нерухомість, розташована в курортній зоні, яка купується в основному з метою здачі її в оренду туристам, частіше користується попитом у літній період (в курортний сезон зайнято близько 90% туристичної нерухомості), в решту ж року будинку і квартири біля берегової лінії зазвичай порожні . Проте здавання в оренду туристичного житла в курортній зоні забезпечує власнику прибутковість в середньому близько 5% на рік, тому короткостроковий орендний бізнес, організований у приморських районах, може бути досить прибутковим.
Не менш вигідно здавати нерухомість у найм і на довгостроковій основі. У великих містах спостерігається попит на оренду нерухомості, що постійно зростає.
За даними на 2021 рік, 27% молодих людей віком від 22 до 29 років воліють винаймати житло, а не накопичувати гроші на його покупку.
Крім того, Іспанія стає все популярнішою країною серед студентів, які прибувають сюди за програмами обміну. Зокрема, велика притока іноземних студентів спостерігається у місті Валенсії.
Які існують види оренди
Оренда в Іспанії, як, втім, і в інших країнах світу, буває двох видів: довгострокова та короткострокова. Здаючи нерухомість у довгострокову оренду, орендодавець укладає з орендарем контракт, термін дії якого зазвичай становить 1 рік.
При цьому іспанське законодавство захищає орендаря настільки, що якщо він після закінчення контракту захоче продовжити його, за відсутності вагомих причин для припинення договору орендодавець буде зобов'язаний продовжувати оренду доти, доки загальний термін її не становитиме п'ять років.
Якщо ж мешканець не захоче продовжувати орендний договір і має намір виїхати з квартири, він повинен повідомити про це власника нерухомості не пізніше ніж за 30 днів до дати закінчення контракту.
Ціни на довгострокову оренду нижчі, ніж на короткострокову, але вигода такої оренди полягає в тому, що власнику житла забезпечено безперервний стабільний дохід, на відміну від короткострокової.
Короткострокова оренда передбачає здачу житла в оренду на строк від кількох діб до декількох місяців залежно від потреб орендаря.
Короткий термін оренди більше підходить туристам, студентам та діловим людям під час бізнес-поїздок. Причому короткострокова оренда буде дещо дорожчою, ніж довгострокова. Однак і орендодавець змушений приділяти нерухомості набагато більше часу та уваги, оскільки регулярна зміна орендарів потребує постійного контакту з новими людьми.
Переговори, в'їзд та виїзд мешканців, організація прибирання житла після кожного мешканця – все це потребує безперервної участі власника квартири у процесі.
Чинники, що впливають на вартість оренди
На формування вартості оренди в Іспанії впливають такі фактори:
- місце розташування;
- тип житла;
- орендна ставка.
Регіон
Місце розташування житла є основним чинником, що впливає вартість оренди. Каталонія, а також узбережжя Коста-Бланку та Коста-Брава вважаються найдорожчими регіонами країни.
Дорога оренда також у всіх великих містах, віддалених від морської лінії. Так, вартість оренди в курортних та великих містах Іспанії може становити від 1200 до 5000 євро на місяць залежно від кількості спалень, квадратних метрів та ремонту. У той же час у невеликих містах місячна оренда коштуватиме від 300 до 600 євро.
Тип нерухомості
Важливо й те, який тип нерухомості здається в оренду – комерційна чи житлова, котедж чи вілла, апартаменти чи кімната. Наприклад, у Торрев'єсі можна винайняти трикімнатну квартиру площею 75 кв. метрів за 40 євро на добу, а будинок такою самою площею – за 50 євро.
Ставка місячної оренди
Орендна ставка визначається особисто господарем житла. Вона формується з урахуванням розташування, зробленого ремонту, кількості спалень, загальної площі, наявності додаткових зручностей і т.д.
Оформлення ліцензії на здачу нерухомості в оренду
Щоб мати право здавати житло в короткострокову оренду, у деяких регіонах країни потрібно отримати туристичну ліцензію. До цих регіонів належать Каталонія, Мадрид, Андалусія, Балеарські острови, Канарські острови.
При цьому слід на увазі, що іспанським законодавством не передбачено таке поняття, як «туристичне житло». Тому це питання регулюється в кожному регіоні по-різному. Проте процедура отримання ліцензії скрізь однакова.
Власник нерухомості повинен звернутися до міської мерії/регіональної адміністрації та надати підтвердження придатності свого нерухомого майна для здачі в оренду. З документів вимагатиметься «Декларація відповідальності». Це папір, що підтверджує відповідність житла всім обов'язковим вимогам.
Потім об'єкт вносять до реєстру, а власнику видається Сертифікат реєстрації з ідентифікаційним номером.
Вартість оформлення такої ліцензії в усіх регіонах є різною. У середньому ціна коштує від 170 до 500 євро.
Ліцензія оформляється на нерухомість, а не на людину, тому слід мати на увазі, що при продажу об'єкта вона переходить новому власнику (якщо на той момент термін її дії не минув).
Ще один важливий момент: власник зобов'язаний включати виданий номер реєстрації та категорію нерухомості у кожне оголошення про оренду, в тому числі в інтернеті.
Укладання орендного договору
Правила здавання житла в оренду регулюються іспанським законодавством (Закон про міську оренду № 29/1994 від 24 листопада 1994). Відповідно до цього документа власнику квартири та мешканцю рекомендується укласти письмовий договір про оренду.
Форма укладання договору може бути довільною, однак у ньому мають бути обов'язково відображені такі положення:
- особисті ідентифікаційні дані орендодавця та орендаря;
- умови оплати (розмір щомісячної орендної ставки; чи має право орендодавець підвищувати орендну ставку; хто зі сторін оплачує комунальні та інші додаткові послуги, наприклад, прибирання території, чищення басейну тощо);
- перелік інвентарю, меблів, побутових приладів, а також опис їхнього стану на момент здачі житла.
Угода може бути оформлена нотаріально, а відомості внесені до Реєстру власності (Registro de Propiedad). Що стосується суборенди, то цей вид здачі житла в оренду дозволений лише частково, при цьому дане рішення має бути попередньо обговорено з орендодавцем.
Орендна ставка має бути встановлена за домовленістю сторін. За законом орендодавець має право підвищувати орендну ставку в період дії договору відповідно до індексу інфляції (якщо цю можливість було прописано в контракті).
Чого орендодавець немає права робити, то це вимагати передоплату більше, ніж за місяць (якщо у орендному договорі не зазначено інше).
У момент розрахунку за оренду (це, як правило, відбувається на першому тижні кожного місяця) власник квартири повинен видати мешканцю розписку про здійснену оплату або витяг з банку, якщо оплата здійснювалася безготівковим способом.
Якщо орендар не оплачує оренду, господар має право звернутися до поліції.Якщо після цього борг не буде виплачено, господар має право порушити питання про виселення несумлінного мешканця.
Як і в більшості країн, під час укладання орендного договору майбутній мешканець має внести заставу у розмірі місячної ставки. Якщо на момент виселення меблі та побутова техніка залишилися в такому ж стані, як і при заселенні, то застава повністю повертається орендарю.
Коли орендодавець відмовляється повертати завдаток, орендар має право звернутися в поліцію, і тоді, крім застави, власник житла повинен буде виплатити відсотки, що ще й накопичилися за період затримки.
Якщо ж після закінчення контракту у квартирі було виявлено пошкодження, то із застави буде віднято вартість завданих збитків.
Якщо власник нерухомості захоче продати своє майно, то згідно із законом він спочатку має запропонувати його наймачу.
Витрати та оподаткування орендного доходу
Власник житла зобов'язаний щорічно зазначати розмір прибутку від здавання житла в оренду у податковій декларації. Житло, що здається в оренду, оподатковується такими податками:
- податок на прибуток від здачі нерухомості в оренду – ставка 24% (не передбачено для нерезидентів, які відвідують Іспанію за короткостроковою візою);
- податок із фізичної особи на нерухоме майно (IBI) – до 2% від кадастрової вартості нерухомості.
У середньому виходить так, що на сплату податків щороку йде від 100 до 500 євро з оренди квартири та від 300 до 2000 з оренди вілли.
Крім податків, до витрат на нерухомість додається і оплата комунальних послуг (газ, вода, електрика, телефон, інтернет і т.д.). Питання про те, хто оплачує ці послуги, має бути попередньо узгоджено між власником та наймачем, а також відображено у договорі. Відповідальністю орендодавця є косметичний та капітальний ремонт житла, а за поточний ремонт відповідає мешканець.
Керуючі компанії з оренди житла
Власник нерухомості може або сам здавати в оренду своє майно, або звернутися до спеціальної компанії, яка управляє, яка за певну плату візьме на себе багато організаційних питань.
У більшості випадків керуючі компанії надають такі види послуг:
- пошук наймачів;
- укладання орендного договору;
- ведення документації у період здачі житла;
- складання та здавання податкових декларацій;
- консультування;
- ремонт нерухомості;
- обслуговування території (прибирання, чищення басейнів, догляд за газонами тощо);
- страхування випадків невиплати орендних внесків.
Комісія керуючої компанії становить приблизно 7-15% від розміру орендного внеску.
Крім керуючої компанії, власник також може звернутися в агентство нерухомості. Проте в цьому випадку йому можуть бути надані послуги тільки по конкретному приміщенню, яке здається в оренду, тоді як скористатися послугами компанії, що управляє, вигідніше в тому випадку, якщо необхідно подбати про цілу будівлю з великою кількістю приміщень.
На закінчення
Придбання нерухомості в Іспанії від 500 тис. євро дає іноземцям можливість отримати ВНЖ, проте картка резидента – далеко не єдина вигода від такого вкладення коштів.
Орендний бізнес в Іспанії зміцнює свої позиції і з кожним роком стає дедалі прибутковішим. Країну щорічно відвідують мільйони туристів з усього світу, які замість хостелів та готелів дедалі частіше вибирають подобову оренду апартаментів. Однак не менш вигідною є довгострокова оренда.
Якщо ви хочете здавати в оренду квартиру або будинок в Іспанії, варто уважно вивчити юридичні аспекти орендних питань як у королівстві в цілому, так і в окремих його регіонах, оскільки в кожному з них є свої нюанси. Наприклад, у деяких регіонах перед тим, як здавати нерухомість в оренду на короткий термін, необхідно оформити спеціальну ліцензію. Крім того, слід детально ознайомитись зі ставками податків, якими в Іспанії оподатковується прибуток від оренди, а також рештою супутніх витрат.
