Житлова нерухомість в Іспанії за останні роки перетворилася на засіб вигідного вкладення грошей для багатьох росіян. Доступні ціни на іспанське житло, щорічне зростання вартості житлової нерухомості дозволяють не тільки зберегти, а й примножити кошти, приємно провести відпустку, обзавестися «тихою гаванню» наприкінці життя, дати можливість дітям та онукам здобути європейську освіту та здобути сучасну престижну професію. Тому питання про те, як купити квартиру та апартаменти в Іспанії, є дуже актуальним для багатьох громадян РФ, які бажають придбати тут нерухомість.
Ринок нерухомості в Іспанії: причини популярності
Іспанський ринок нерухомості у 2021 році продовжує зберігати тенденції зростання: швидкі темпи будівництва нового житла, зростання цін на нерухомість, а також збільшення кількості угод. 2021 року в Іспанії було продано понад 480 тисяч об'єктів, що на 16,7% більше, ніж у попередньому 2021 році.
Зростання попиту на іспанську нерухомість серед іноземних громадян випереджає інші держави-члени ЄС. Серед факторів, які сприяють тому, щоб іноземці вкладали свої гроші у житлову нерухомість в Іспанії, слід назвати:
- стабільний розвиток іспанської економіки та зростання рівня та якості життя в Іспанії. На початок 2021 р. зростання ВВП склало 3,5%;
- великий вибір житла як первинного, і вторинного фонду;
- повага до приватної власності в іспанському суспільстві;
- можливість одержання іпотеки на вигідних умовах;
- лояльне оподаткування;
- стабільна банківська система та безпека купівлі-продажу житла;
- простота процедури оформлення правочину;
- висока рентабельність житлової нерухомості. Зростання орендних ставок гарантує від 7 до 9% прибутку.
В Іспанію іноземців традиційно приваблює також багату культурну спадщину, сприятливий клімат, наявність морських курортів, таких як Марбелья або Ібіца, і здорова середземноморська кухня.
Що пропонує ринок житла в Іспанії
Іспанський ринок житла досить різноманітний і готовий запропонувати потенційним покупцям з-за кордону такі варіанти:
- міські квартири та апартаменти – apartament – відрізняються від квартир тим, що в них обідня зона поєднана з житловою. Популярність житла такого типу викликана широким вибором об'єктів як від забудовника, так і на вторинному ринку доступністю цін, мінімальними витратами на їх утримання, можливістю здавати житло в оренду;
- вілли – vivienda unifamiliar – окремо розташовані будинки з садом та басейном. Забезпечують максимум комфорту та приватності. До цієї категорії належать об'єкти нерухомості як еліт-класу, так і скромні будиночки на 4-5 осіб. Вимагають постійного догляду та вкладення грошей;
- таунхауси – casa adosada – двоповерхові будинки з невеликим садом та басейном на дві родини у передмісті;
- сільські будинки з палісадниками у іспанській глибинці – casa de pueblo. Як правило, потребують ремонту або реконструкції;
- масії - masia - садиби з великою земельною ділянкою, виноградниками та оливковими гаями.
Основа житлового ринку Іспанії – це вторинне житло. Понад 83% усіх продажів припадає на цей сектор.
Іспанські новобудови - obra nueva, незважаючи на більш високу вартість, вигідні тим, що не вимагають капремонту протягом десятків років.
Як іноземному громадянину обрати собі квартиру чи будинок в Іспанії
Де купити житлову нерухомість в Іспанії, кожен покупець вирішує сам, виходячи із суб'єктивних та об'єктивних причин. Хтось хоче віллу біля моря, а хтось – апартаменти у Мадриді чи Барселоні.
У будь-якому разі перед початком пошуку відповідних варіантів слід чітко визначитися з регіоном, ретельно його вивчити, наскільки можна побувати дома.
Пошук об'єкта нерухомості можна вести самостійно, а можна відразу ж звернутися за допомогою до агентств нерухомості, ріелторських компаній.
Починати пошуки потрібно зі знайомства із великими іспанськими сайтами з продажу нерухомості. Такі сайти щодня розміщують тисячі оголошень від приватних осіб, тут також можна знайти інформацію від професійних агентств та скласти загальне уявлення про попит та ціни.
- https://www.idealista.com - найбільший сайт з базою, яка налічує більш ніж 1,3 млн. об'єктів по всій Іспанії. Сайт підтримує російську мову. Здійснює регулярний моніторинг цін на нерухомість в Іспанії;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ – другий за розмірами портал в Іспанії з пропозицією 1,2 млн. об'єктів;
- https://www.habitaclia.com/ – найпопулярніший сайт у Каталонії;
- інші сайти: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ та ін.
Однак слід врахувати, що при оформленні покупки не обійтися без допомоги професіоналів – адвоката чи спецагентства. Більшість компаній та агентств нерухомості теж мають свої сайти: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ та ін.
Ціни на іспанську нерухомість
Вартість первинного та вторинного житла в Іспанії у 2017-2018 роках. продовжила рости. Середня ціна "вторинки" в Іспанії на початок 2021 року склала 1733 євро за кв. м.
На формування цін на житло впливають такі фактори, як належність до провінції або регіону, віддаленість від узбережжя моря, розвиненість інфраструктури, час спорудження та матеріали, які використовувалися при будівництві, площа та благоустрій, наявність гаража, земельної ділянки та ін.
Лідерство зі зростання вартості житла захопили:
- Балеарські острови – 15,1%,
- Малага - 13,3%,
- Каталонія - 10,5%,
- Канари - 7,5%,
- Мадрид – 6,9%
- та Ла-Ріоха – 6,2%.
Традиційно найдорожче міське житло у Барселоні та Мадриді. Першість, незважаючи на політичні катаклізми в Каталонії та деяке зниження цін, впевнено тримає Барселона.
У другому кварталі 2021 року середня ціна за кв.м тут становила 4400 євро. Найдорожчі райони Барселони - Sarrià-Sant Gervasi (5340 євро), Eixample (5120 євро), Les Corts (5071).
Впритул до Барселони наблизився Мадрид. Так, у 21 районі Мадрида середня ціна за кв. м становила 3759 євро. Найвищі ціни зафіксовані в елітному районі Salamanca (5930 євро), аристократичному Chamberí (5202 євро), старому бізнес-центрі міста Chamartín (5007 євро) та історичному Centro (4987 євро).
Найнижчі ціни – у робочому районі Villaverde (1578 євро), спальному Puente de Vallecas (1733 євро) та мадридському чайна-тауні – Usera (1893 євро).
Середні ціни на житлову нерухомість у містах Іспанії
| Місто | Ціна за 1 кв.м (євро) | Темпи зростання цін за 2018 р. (%) | Темпи зростання цін за 2-й квартал 2018 р. (%) |
|---|---|---|---|
| Івіса (Балеарські острови) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Барселона | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Мадрид | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Більбао | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Малага | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Севілья | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Сантандер | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Валенсія | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Таррагона | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Саламанка | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Сарагоса | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Кордоба | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Вальядолід | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Аліканте | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Сьюдад-Реаль | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Ситуація з цінами на житлову нерухомість у провінціях Іспанського королівства може діаметрально відрізнятися – все залежить від популярності регіону, попиту та пропозицій.
Цікавий факт. У 2021 році найбільше об'єктів житлової нерухомості (7215) було продано в Андалусії (Коста-дель-Соль). Найбільше зростання продажів з 2021 р. – 44% – зафіксовано у Кастилії-Ла-Манчі.
Серед найпопулярніших провінцій в іноземців можна назвати:
- Балеарські острови. Головні козирі – сонце та море з прекрасними пляжами. На острові Ібіца ціни на вілли починаються від 400 тис. євро, із землею – від 1 млн євро. Квартира з двома спальнями неподалік пляжу – від 220 тисяч євро. Ціни на острові Майорці також високі – 2809 євро за кв. м у Пальмі. Квартира біля моря коштуватиме 300 тис. євро. На Менорці від 1814 євро за кв.м (Маон). Невелика квартира – від 200 тисяч євро, вілла – від 420 тисяч євро.
- Каталонія. Це один із найбагатших регіонів Іспанії, який завжди привертав до себе увагу громадян Німеччини, Великобританії, що позначилося і на цінах.Північна Каталонія або Коста-Брава (Дикий берег) славиться своїми природними краєвидами, культурними пам'ятками та шопінгом. Нові вілли тут можна придбати від 1,5 млн. євро, апартаменти біля моря – від 300 тис. євро, сільський будинок – від 800 тис. Південна Каталонія приваблює любителів пляжного відпочинку (Коста-Дорада), вина та вишуканої кухні. Ціни стартують від 150 тис. євро за апартаменти на узбережжі, за сільський будиночок із ділянкою землі – від 180 тис. євро.
- Мадрид. Популярність московської провінції пояснюється близькістю до столиці Іспанії. Ціни за 1 кв. м житла становлять від 802 до 4622 євро.
Валенсія. Коста-Бланка на Середземноморському узбережжі славиться елітною нерухомістю за ціною від 200-400 тис. євро та вище. На південь від Аліканте квартиру біля моря можна придбати за 60-80 тис. євро (Торрев'єха), будиночок у селі – від 120 тис. євро.
- Мурсія. Регіон славиться фруктами та овочами, пустельними пляжами, дикими ландшафтами. Будинок у селі із землею – 170 тис. Середня ціна за 1 кв.м становила 1027 євро. Таунхауси у старих кварталах можна придбати за 100 тис. У більшості міст провінції ціни нижчі, а за перші два квартали 2021 року ціни знизилися на 0,5%. Так, Альгуасас 1 кв. м коштує 509 євро, а у Мула – 517.
- Андалусії. Східні райони провінції приваблюють сонячною погодою та низькими цінами. Житло на узбережжі стартує від 100 тис. євро, у глибинці – 80 тис. Центральна Андалусія – Коста-дель-Соль – найпопулярніше місце відпочинку для європейців. Апартаменти на узбережжі можна купити від 200 тис. євро, віллу – від 750 тис. Будинок далеко від моря коштує від 200 тис. Західна Андалусія – узбережжя Атлантичного океану – приваблює любителів серфінгу. Двоспальні апартаменти тут коштують від 300 тисяч євро.
- «Зелена Іспанія» – Галісія, Астурія та Кантабрія. Це північно-західне узбережжя Іспанії з дикими пляжами та багатими уловами морепродуктів. Тут часто йдуть дощі та мало туристів. Традиційний сільський будинок із дикого каменю коштує 80 тис. євро, комфортабельні апартаменти на березі моря – 140 тис. євро.
- Кастилія-Ла-Манча (середня ціна за 1 кв. м – 906 євро), Естремадура (920 євро) та Кастилія та Леон (1182 євро) – материкові райони Іспанії, в яких зростання цін на житлову нерухомість мінімальне або навіть негативне. Залучають до себе любителів спокійного сільського життя.
Процедура придбання нерухомості в Іспанії: основні кроки
Після того, як вибір зроблено, слід зробити наступні кроки:
- перевірити юридичну чистоту об'єкта. При купівлі “первинки” – реєстрацію об'єкта у держорганах та Declaracion de obra nueva або дозвіл на будівництво об'єкта. При купівлі "вторинки" - право власності на нерухомість, витяг з держреєстру про відсутність арешту на нерухомість, квитанцію про сплату річного податку з кадастровим номером;
- зарезервувати об'єкт нерухомості на 2 місяці: сплатити завдаток – deposito у розмірі від 3 до 10 тис. євро (10 % від суми) та укласти договір-резерв із ріелтором при купівлі вторинного житла або з компанією-забудовником при купівлі новобудови. Договір повинен відобразити суму угоди та розмір задатку, форму та строки оплати, опис об'єкта купівлі-продажу, умови розірвання угоди та ін;
- відкрити рахунок у одному з банків Іспанії;
- отримати сертифікат NIE. Для отримання документа необхідно надати закордонний паспорт та договір про резервування нерухомості;
- за необхідності скористатися банківською іпотекою.
Основна угода відбувається у присутності нотаріуса (за іпотечного кредитування ще й представника банку). Можливе оформлення угоди через довірену особу покупця.
Підписання договору купівлі-продажу
Продавець має надати документи, що підтверджують його права, покупець виплачує обумовлену суму та податки, отримує ключі від власності. Після взаємного підписання договору купівлі-продажу сторони одержують завірені копії, а через 2-3 дні оригінали договору – Escritura publica.
Завершальний акорд: державна реєстрація угоди
Новий власник має протягом місяця виплатити гербові збори та зареєструвати нерухомість у держреєстрі власності – Registro de propiedad та отримати правовстановлюючий документ – виписку. Процедура загалом займає 2-3 місяці.
Додаткові витрати на оформлення нерухомості
При купівлі нерухомості в Іспанії слід бути готовим до додаткових фінансових витрат, крім тих, що були зафіксовані у договорі купівлі-продажу. Серед них:
- податки. Кожен покупець нерухомості в Іспанії має сплатити податок. Його розмір залежить від регіону, в якому було укладено угоду. При купівлі нового житла – ПДВ (до 10% суми угоди).
Якщо житло з вторинного фонду доведеться сплатити податок ITP – на передачу майнових прав. Його розмір коливається від 6% в Алаві до 10% у Валенсії.
Усі власники житла мають сплачувати щорічний податок на нерухомість – IBI, залежно від регіону, його розмір становить від 0,4 до 1,16% від кадастрової вартості. В середньому, це від 200 до 800 євро.
- гербовий збір - 1% від суми угоди;
- державні збори – 0,5–0,7%;
- оплата послуг нотаріуса – 1,2–1,5% суми угоди;
- оплата ріелторських послуг – від 3 до 20%;
- оплата послуг адвоката – 1%.
Скільки коштуватиме утримання нерухомості в Іспанії
Крім сплати щорічних податків, власникам житла доведеться сплачувати щомісячні комунальні витрати. Їхня величина залежить від категорії житла та регіону, в якому воно розташоване. При цьому частина з них не залежить від того, чи мешкали власники у квартирі чи ні.
Це державний податок на вивіз сміття (від 100 до 200 євро на рік), щомісячна оплата за підключення до електромережі, водопроводу (по 10-15 євро).
За наявності колективної зони (комунідад) – загальний басейн, придворна територія, ліфт, парковка та інше – доведеться додатково сплачувати від 300 до 500 євро на рік за їх утримання.
Обслуговування супутникової антени коштуватиме 120 євро на рік, інтернет (30 Мбіт/с) – 43 євро на місяць.
Інша частина витрат пов'язана з часом проживання та кількістю спожитих послуг: вода, електроенергія, газ та ін. Кубометр води в Іспанії коштує 0,6 євро, балон газу – від 17 до 30 євро, електроенергія – від 0,122 до 0,144 євро за кВт.
Приблизний розрахунок річних комунальних послуг на сім'ю із чотирьох осіб (у євро):
| Послуги | Вілла 130 кв.м, сад, загальний басейн, територія, що охороняється | Апартаменти 100 кв.м, 2 спальні, 2 ванни, кухня, тераса |
|---|---|---|
| Оплата кондомініуму | 500 | 150 |
| Догляд за садом (на рік) | 2600 | - |
| Вода (на рік) | 500+120 | 120+120 |
| Газ (8 балонів на рік) | 240 | 240 |
| Електрика (500 кВт/міс) + обслуговування | 900+180 | 900+180 |
| Страхування | 300 | 180 |
| Інтернет | 516 | 516 |
| Телеантена | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Опалення у різних регіонах Іспанії здійснюється та оплачується по-різному. З використанням центрального опалення з листопада до березня розрахунок іде з урахуванням спожитого газу, при цьому оплата може становити від 100 до 300 євро на рік. Останнім часом під час будівництва нових будинків в Іспанії від центрального опалення відмовилися.
На що варто звернути увагу при виборі нерухомості
При виборі об'єкта нерухомості для покупки в Іспанії слід дотримуватись кількох правил:
- ознайомитись з особливостями місцевого законодавства про нерухомість. Найкращий варіант – запросити місцевого юриста, який спеціалізується на нерухомості, який незалежний від ріелтора чи продавця, а також професійного перекладача;
- не складати юридичних документів без участі юриста, не підписувати їх без перекладу російською мовою та схвалення з боку юридичного консультанта;
- користуватися послугами компетентного та незалежного від продавця чи агенції будівельного інспектора;
- ретельно аналізувати місце розташування об'єкта, розвиненість інфраструктури, наявність неблагонадійних сусідів, близькість до пляжу та ін;
- враховувати, що об'єкти віком від 15 років потребують додаткових витрат на ремонтні роботи;
- не покладатися на фотографії на сайті або розповіді рієлтора - краще здійснити ознайомлювальну поїздку і все побачити на власні очі;
- не поспішати з покупкою, а ретельно все зважити.
Крім того, слід чітко визначитися з метою купівлі об'єкта: для здачі в оренду або особистого проживання. Для періодичного проживання найкраще придбати квартиру, для здачі в оренду – будинок на узбережжі.
Які питання, пов'язані з придбанням іспанської нерухомості, росіяни ставлять найчастіше
Купуючи нерухомості в Іспанії російські громадяни нерідко стикаються з певними труднощами. Розглянемо кілька типових питань, куди часто росіяни шукають відповіді.
Чи одержують російські громадяни при купівлі квартири чи будинку в Іспанії декларація про ВНЖ?
Громадяни РФ, які придбали в Іспанії нерухомість вартістю від 500 тис. євро та вище, автоматично стають учасниками програми Golden Residence Permit.
Сам інвестор і члени його сім'ї (включаючи фінансово залежних від нього батьків і дітей до 26 років) отримують право на ВНЖ в Іспанії з усіма можливостями, що з цього випливають: працювати, отримувати освіту і медичне обслуговування, безвізовий в'їзд та ін.
Через 5 років нерухомість можна продати, але ВНЖ при цьому залишається, тому через 10 років можна претендувати на іспанське громадянство.
Яка потрібна віза громадянинові РФ, щоб приїхати до Іспанії для огляду квартири?
Іспанія – підписання Шенгенської угоди. Між РФ та країнами Шенгену угоди про безвіз не підписано, тому для того, щоб потрапити до Іспанії, необхідна наявність одноразової короткострокової шенгенської візи або шенгенської мультивізи (причому не тільки іспанської).
Чи є сенс при покупці нерухомості торгуватися на "вторинці" в Іспанії?
В Іспанії торг на ринку – загальноприйняте та улюблене заняття. Коли йдеться про «вторинку», то за правильного підходу до справи можна знизити первісну ціну на 10-15%. Для цього необхідно бути в курсі реальних цін на ринку нерухомості, мати повноту інформації про пропонований об'єкт, знати його плюси та мінуси, які можна використовувати під час торгів. Наприклад, неспокійні сусіди-марокканці, необхідність ремонту, віддаленість від комунікацій та ін. При цьому важливо дати відчути продавцю, що у покупця серйозні наміри і втрачати його не слід, тому що він придбає квартиру у конкурента.
Чи можна іноземцю розраховувати на отримання іпотеки в Іспанії і яка буде ставка?
Іноземці, зокрема і громадяни РФ, мають право на іпотечне кредитування в Іспанії, причому на дуже вигідних умовах: не в рублях, а в євро.
Нове законодавство дозволило збільшити розмір кредиту до 80% вартості нерухомості. При цьому застосовують фіксовані – 3,63-3,93%, плаваючі – 1,96-2,6% та змішані – 2,43-2,5% ставки. Залучає іноземців до Іспанії і ряд пільг: вигідні терміни виплати кредиту – від 5 до 30 років, декларація про дострокове погашення кредиту та інших.
Підведемо підсумки
Російські громадяни мають можливість скористатися правом вільно купувати житлову та нежитлову нерухомість в Іспанії та вигідно вкласти свої гроші. Іспанський ринок нерухомості готовий запропонувати на продаж об'єкти на будь-який смак та гаманець. У цьому іноземні громадяни можуть розраховувати отримання іпотечного кредиту на вигідних умовах.
Ще один приємний бонус, який дає покупка квартири в Іспанії, – можливість отримати ВНЖ, а через 10 років і громадянство в Іспанії для інвестора та його сім'ї за умови інвестування від 500 тис. євро в іспанську нерухомість.
У пошуках будинку чи квартири, а також оформлення угоди доцільно вдатися до допомоги професіоналів-юристів та скористатися послугами професійного перекладача. Процедура оформлення угоди проста. Водночас, придбання квартири або будинку в Іспанії накладає певні обов'язки: необхідно сплачувати податки та сплачувати комунальні послуги.
