Придбання нерухомості в Німеччині протягом кількох останніх років перетворилося на вигідне капіталовкладення. Ціни та орендні ставки на житлову нерухомість тут щорічно зростають від 2 до 6% залежно від первинності чи вторинності житлового фонду, федеральної землі. Нерухомість у Берліні робить привабливою не тільки те, що це місто – друге населення в Європі, столиця Німеччини, великий економічний і фінансовий центр. Берлін – це місто науки та культури, туризму, університетів та інноваційних технологій. Крім того, тут є всі умови для комфортного проживання.
Ринок нерухомості Берліна
Ринок нерухомості у Берліні характеризується тими самими рисами, що у цілому Німеччини. Так, наприклад, головна особливість німецької нерухомості — це стабільність цін, без стрибків нагору та падінь униз. Здача нерухомості в оренду приносить невисокі дивіденди (від 4 до 7% на рік), зате несе мінімальний ризик і забезпечує отримання помірного, але стабільного доходу.
Разом з тим не слід забувати, що Берлін — це особливе місто. Тут поряд із загальнонімецькими тенденціями присутні свої, властиві лише йому нюанси. Ці особливості слід знати та враховувати під час розгляду варіантів купівлі квартири у Берліні.
Оцінюючи ринок нерухомості у столиці Німеччини, насамперед слід зупинитися на цінах. Відразу варто зазначити, що це один із найпривабливіших факторів.
Просте порівняння берлінських цін на нерухомість з цінами в Лондоні, Парижі, Римі та інших столицях Європи показує, що вартість одного квадратного метра житла тут вдвічі менша - близько 4000 євро.
Серед найбільших міст Німеччини ціни на житлову нерухомість у Берліні займають шосте місце за дорожнечею, поступаючись Мюнхену, Франкфурту-на-Майні, Гамбургу, Штутгарту та Дюссельдорфу.
Цей факт, навіть з урахуванням того, що в 2021 році в Берліні ціни на нерухомість піднялися в середньому на 9,6% (це найвищий показник у Німеччині), показує наявність певного запасу для подальшого розвитку ринку нерухомості. Відставання у цінах зберігатиметься ще деякий час – принаймні найближчі два роки, що відкриває можливості для вигідних інвестицій.
Берлін надає вибір: нерухомість від забудовника, житло у вторинному фонді, квартири та будинки на будь-який смак та фінансові можливості. Мінімальні ціни розпочинаються від 800 євро. В елітних будинках у центральних районах міста та новобудовах – від 3000 до 7000 євро за квадратний метр.
Наступна особливість берлінського ринку нерухомості — великі відмінності як житло та ціни на нього в колишніх секторах Західного та Східного Берліна.
Східний Берлін, який має відбиток соціалістичної спадщини НДР, пропонує нерухомість за нижчими цінами, ніж у західній частині міста. Тут ще можна купити житло недорого (від 800 до 1500 євро за квадратний метр), але слід враховувати, що його якість та зручність сильно поступатимуться квартирам у Західному Берліні.
На цінову політику також впливає район, де знаходиться нерухомість (є престижні і не дуже), і ступінь доступності міської транспортної інфраструктури. Так, найактивніше ринок нерухомості розвивається в районі кільця міської берлінської електрички (Ring Bahn).
Яскрава особливість ринку нерухомості в Берліні — наявність великої кількості житла, спорудженого ще в кайзерівські часи. Попит на такі будинки великий: незважаючи на свій вік, вони перебувають у центральних районах міста, відреставровані, всі комунікації у них замінено сучасними.
Квартири в таких будинках мають товсті стіни, високі стелі, зручні для проживання, і ціна вторинного житла тут може сягати за один квадратний метр від 2000 до 3000 євро.
Ще одна відмінність Берліна полягає в тому, що тут спостерігається постійне зростання населення, особливо в районах Панків та Ліхтенберг, але його купівельна спроможність поступається іншим мегаполісам Німеччини.
85% мешканців Берліна проживає в орендованому житлі. Останні кілька років намітилася тенденція скорочення тієї частини житлового фонду, яка раніше здавалася в оренду. Йдеться про тисячі квартир: інвестори, викуповуючи дешевше житло, вкладають у нього капітали, переробляють у елітні апартаменти та продають заможним іноземцям.
Це, а також підвищення орендних цін (2021 – 11,6 євро, 2021 – 12 євро, 2021 – 12,3 євро за квадратний метр), змушує берлінців шукати більш доступне житло на околицях міста та спрямовувати протести до міської адміністрації.
Щоб зменшити дефіцит житла, особливо економ-класу, у Берліні необхідно щороку вводити в експлуатацію десять тисяч квартир; у 2021 р. було видано дозволів на будівництво лише 4420 об'єктів.
Однією з причин неможливості будувати більше є дефіцит землі. Це також спричинило зростання цін на землю. Так, 2021 року середня ціна на земельну ділянку становила 480 євро за квадратний метр, 2021 року піднялася до 650 євро.
Цікавий факт. У Берліні відсутній звичний більшість столиць світу єдиний центр. Після завершення Другої світової війни та поділу Берліна на дві зони, у кожній з них був свій центр. У Східному центрі став старий міський район Берлін-Мітте (Berlin-Mitte), у Західній – передмістя Шарлоттенбург (Charlottenburg). Сьогодні йде формування нового центру Берліна – у районі площі Постдамер-Плац (Potsdamer Platz).
Головними дійовими особами на ринку берлінської нерухомості є:
- німецькі фірми, які інвестують у нерухомість;
- німецькі громадяни, які бажають зберегти свої заощадження та отримати якийсь стабільний дохід;
- іноземні інвестори; громадяни РФ становлять у тому числі 5 %.
Німецькі банки охоче надають кредити як громадянам ФРН, так і іноземцям: іпотечні відсотки тут одні з найнижчих у Європі — від 0,8 до 2% для громадян Німеччини та 3-5% для іноземних громадян.
Адміністративний поділ Берліна
Берлін прирівняний за своїм статусом до федеральної землі, він займає територію 893 кв. км. Адміністративно-територіальний устрій міста включає 12 округів (Bezirk), які, у свою чергу, діляться на 95 районів (Ortsteile).
Середні ціни на нерухомість у Берліні ( 2021 )
| Адміністративний округ | Район | Покупка квартири, євро/м² | Оренда квартири, євро/м² |
|---|---|---|---|
| Мітте | Мітте | 6757 | 15,75 |
| Шарлоттенбург- Вільмерсдорф | Шарлоттенбург | 4474 | 12,71 |
| Штегліц-Целендорф | Вільмерсдорф Грюнвальд Далі Целендорф Штегліць | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Панків | Пренцлауер-Берг Панків | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Фрідріхсхайн- Кройцберг | Фрідріхсхайн Кройцберг | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Ліхтенберг | Ліхтенберг | 4015 | 10,29 |
| Темпельхоф-Шенеберг | Темпельхоф Шенеберг | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Трептів-Кепен | Кепенік | 3845 | 8,92-11,34 |
| Райнікендорф | Тегель | 3344 | 10,33 |
| Марцан-Хеллерсдорф | Марцан | 3316 | 8,01 |
| Шпандау | Шпандау | 2744 | 8,60 |
| Нойкельн | Нойкельн | 3558 | 11,25 |
Мітте - "Серце Берліна"
Розкинувся округ Мітте (Mitte) у самому центрі Берліна на обох берегах Шпреє. Він одночасно є центром культурного, ділового, політичного та туристичного життя міста. Під час Другої світової війни округ практично весь був зруйнований, відновлення завершилося у 1990-х роках: Фрідріхштрассе, Хакські палаци, Рейхсканцелярія, Александерплац.
Район багатий на визначні пам'ятки (Бранденбурзькі ворота, галерея Лафайєт, Музейний острів та інші), ресторани, кабаре, концертні зали. Тут же є урядові установи.
Ціни на нерухомість в окрузі – найвищі у Берліні; особливо дорога тут нерухомість вторинного житлового фонду. Розмір ставок коливається в залежності від району та в середньому становить від 4800 до 8500 євро за кв. Однокімнатна квартира (38 кв.м) може коштувати від 200 до 300 тисяч євро.
Оренда житлового приміщення коштуватиме від 14–29 євро за квадратний метр на місяць та вище. Так, вартість оренди нової однокімнатної квартири без урахування комунальних послуг (18 кв.м) у центрі може досягати 522 євро на місяць, нового таунхауса (100 кв. м) – 1850 євро.
Фрідріхсхайн-Кройцберг
З середини 1960-х років. район Кройцберг (Friedrichshain-Kreuzberg) перетворився на столицю молодіжних субкультурних рухів (хіпі, скінхеди, панки та ін.). З того часу тут мешкає багато молоді, студентів. 2001 року до району був приєднаний східний регіон Фрідріхсхайн.
Сьогодні тут найбільша густота населення в Берліні – вона втричі перевищує середній показник по місту. Саме тут сконцентрована більша частина нічних клубів, барів та просто забігайлівок, хостелів.
70% всіх новобудов (понад 4000 квартир) в окрузі буде збудовано у Фрідріхсхайні. Вартість квартири в новобудовах – від 3 до 6 тисяч євро за кв.м., на вторинному ринку – від 2500 до 6500 євро. Так, 2-кімнатна квартира (55,5 кв.м) 1920 року будівлі коштує 292 тисячі євро. Оренда складає від 12 до 14 євро за кв.
Панків – місце, де мешкає берлінська богема
Панков (Pankow) посідає друге місце серед округів Берліна за площею та перше за чисельністю населення — 400 тисяч жителів, переважно заможні громадяни Німеччини, етнічні німці. Відрізняє округ велика кількість скверів, парків, ставків, гарна екологічна ситуація. Раніше у цьому районі проживали керівники НДР. Більшість будівель було збудовано у першій половині ХХ століття, серед них понад 300 пам'яток культури.
Ціни на нерухомість та оренду високі, особливо в районі Пренцлауер-Берг: у новобудовах – від 3 до 6 тисяч євро за кв.м, у старих будинках – від 2500 до 4500. В окрузі є потенціал вільних ділянок під будівництво. Вартість за оренду варіюється від 10 до 13,30 євро за кв. У районі Панків одноконатна квартира (36 кв.м) коштуватиме 374 євро на місяць, у Пренцлауер-Бергі така ж квартира — 482 євро.
Шарлоттенбург-Вільмерсдорф – елітний центр
Шарлоттенбург (Charlottenburg-Wilmersdorf) - один із найфешенебельніших районів, займає четверте місце за кількістю жителів. Тут зосереджено безліч бутіків, ресторанів, готелів, офісних будівель. В окрузі знаходяться Шарлоттенбурзький палац, Олімпійський стадіон, Берлінська опера.
Найпрестижніший район – Грюнвальд. На берегах озер Ванзеї та Ніколасзеї, у лісовому масиві розташовані елітні будинки. Площа квартир перевищує середній показник у місті.
Забудова міцна. Новобудови ведуться лише у сегменті «преміум».
Ціни на нерухомість — одні з найвищих у Берліні: нові квартири вони стартують від 5000 євро за кв.м. Ціна скромної двокімнатної вілли з басейном 2021 року будівлі (46 кв.м) у районі Вільмерсдорф складає 3544 євро за кв.м, у Грюневальді – від 6040 євро та вище.
Вторинний житловий фонд - від 4500 до 8500 євро за кв. Орендні ціни, без урахування оплати комунальних послуг, – від 12,41 до 13,90 євро за кв.м.
Шпандау
Шпандау (Spandau) - найменш заселений округ Берліна з найнижчими цінами на нерухомість. Округ розташований осторонь транспортних комунікацій. З 2021 року намітилася тенденція до зростання цін на 27%. Сьогодні нові квартири продаються за цінами від 3000 до 6000 євро за кв.м (з п'ятирічною гарантією якості).
Старі квартири – від 2500 до 4500 євро за кв.м.
Оренда однокімнатної квартири (37 кв.м) 1900 року побудови обійдеться в 86,50 євро на місяць, аналогічної квартири, але 1954 року побудови - 89 євро.
Округ славиться парками та озерами, ідеальними умовами для відпочинку на природі. Щороку тисячі туристів та жителів Берліна збираються тут на різдвяному ярмарку.
Серед визначних пам'яток особливе місце займає дванадцятигранна Цитадель XIII-XVI ст. та Старе місто. Тут же перебуває і в'язниця для колишніх нацистів Шпандау.
Штегліц-Целендорф
Округ Штегліц-Целендорф (Steglitz-Zehlendorf) розташований на південному заході міста і належить до найпрестижніших. Достаткує парки, ліси, озера. Саме тут розташовані вілли, особняки та 5-кімнатні будинки у Берліні.
Озеро Гроссе-Ванзе славиться яхтовими регатами та пляжем Штрандбад, на якому може відпочити будь-який берлінець.
У Далемі знаходяться Вільний університет Берліна, ботанічний сад, 46-метрова вежа Bierpinsel. Будівельних проектів небагато – 9 (на 675 квартир). Причина – відсутність вільних земель для будівництва.
Нові квартири продаються за ціною від 4500 євро за кв.м, вторинний житловий фонд від 3 тисяч до 8500 за кв.м.
У районі Целендорф ціни на нерухомість вищі. Так, елітна вілла (470 кв.м) 2001 року будівлі коштуватиме 2 млн. 495 тисяч євро, а вілла 1922 року споруди (310 кв.м) - 1 млн. 249 тисяч.
Оренда житла тут складає від 10,50 до 13 євро за кв.
Темпельхоф-Шенеберг
Темпельхоф-Шенеберг (Tempelhof-Schoneberg) – другий за чисельністю населення округ розташований на півдні Берліна. Це типовий європейський район: неподалік центру, ринок нерухомості може задовольнити будь-який смак: старовинні споруди, елітні будинки, таунхауси, висотки. Відповідно ціни нового житлового фонду становлять 3000—6000 євро за кв.м. Вторинний житловий фонд дешевший: від 2500 до 4500 євро за кв.м.
Орендна ціна щорічно зростає: від 8,50 євро у 2021 р. до 12,20 євро за кв. метр 2021 р.
Культурне життя насичене – концертні майданчики, торгово-розважальні центри, зоопарк, є також безліч магазинів, барів, нічних клубів.
В окрузі великий відсоток студентської молоді. Про рівень безпеки та толерантності говорить факт, що це найгомосексуальніший район Берліна. Саме тут мешкає більшість представників нетрадиційної сексуальності, які переїхали до Німеччини зі США, Анлії, Італії та інших країн.
Найбільш активно забудовується район Шенеберга.
Нойкельн – турецький Берлін
Нойкельн (Neukolln) - найбільш багатонаціональний округ Берліна, він має славу найбільш криміногенного району в місті. Приблизно третину населення становлять вихідці з Туреччини, арабських країн, Польщі, Румунії. Тут також проживає багато молоді та студентів.
Ціни на нерухомість економ-класу тут були раніше одними з найнижчих у Берліні. З 2021 року ситуація змінилася і темпи зростання цін, а також орендної плати на житло перевищили 17%, випередивши решту округів Берліна.
Сьогодні ціни на нові квартири тут досягли рівня 3000-4500 євро за кв.м, на старі квартири - від 2000 до 4000 євро.
Ціни на будинки - від 1200 євро за кв.м. Оренда приватного 5-кімнатного будинку (130 кв.м) 2021 будівлі обійдеться в 1650 євро на місяць.
В окрузі активно ведеться будівництво.
Нойкельн майже не постраждав від бомбардувань під час Другої світової війни, завдяки чому збереглася велика кількість будівель будівлі кінця XVIII-XIX століть.
Трептів-Кепенік
Округ (Treptow-Kopenick) – найбільший у Берліні. Щільність населення тут найменша у місті. Більшу частину території цього периферійного округу займають лісові масиви, парки (найвідоміший з них — Трептовер), озера та річки.
Певна віддаленість від центру має і позитивні риси: свіже повітря, сприятлива екологічна ситуація. Це зробило округ улюбленим місцем для відпочинку берлінців.
З визначних пам'яток можна згадати скульптури Molecule Man (символ об'єднання Німеччини), пам'ятник радянському воїну-визволителю.
У районі Кепенік є палац у стилі бароко, ратуша, безліч кафе, пивних, ресторанів.
Ціни на нерухомість вторинного житлового фонду не дуже відрізняються від інших округів - від 3000 до 6500 євро за кв. На комфортабельні нові квартири (Кепенік) – від 4000 до 8500 євро.
З периферійних округів саме тут найбільші новобудови Берліна: 38 проектів на 5700 квартир. Орендні ціни поки що доступні - від 8,92 до 11,34 євро за кв.м.
Марцан-Хеллерсдорф
Марцан-Хеллерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) не користується особливою популярністю у туристів, хоча тут розташовані палацовий парк Бісдорф та парк Марцан. Це типовий спальний район із типовими панельними будинками, які були збудовані ще в епоху НДР.
Округ часто називають найросійськомовнішим: крім колишніх громадян НДР, які вивчали в школі російську мову, тут проживає багато вихідців із СНД.
З 1990-х років розпочалася модернізація житлового фонду у Марцані.Вторинний житловий фонд тут дешевше – від 2000 до 3000 євро за кв.м., новобудови дорожчі – від 2500 до 4000 євро.
Орендна плата найбільш доступна в Берліні, хоча 2021 року зросла на 10,6 %: 8,50—8,60 євро за кв.м.
Купівля житлового будинку (150 кв.м) 1982 року спорудження коштуватиме 295 тисяч євро.
Ліхтенберг – «Берлін у мініатюрі»
Східний округ Берліна Ліхтенберг (Lichtenberg) (недалеко від Александерплац) — район міста, що найшвидше зростає. Майже половина населення округу – вихідці з країн СНД.
Округ займає лідируюче місце за кількістю новобудов — на 100 тисяч жителів припадає 2 920 квартир (загалом містом — 890).
Округ є невеликою моделлю Берліна. Тут лише потроху: ділові квартали, супермаркети, ресторани, кафе, пивні, зоопарк Фрідріхсфельде, старовинний замок, музей історії війни Берлін-Карлхорст.
Ціни на житло тут аналогічні цінам в Марцан-Хеллерсдорфі. Місячне проживання у триповерховому будинку (154 кв. м) 2021 року будівлі коштуватиме 1498 євро. Плата за оренду житлової нерухомості в окрузі складає в середньому від 10 до 12 євро за кв.
Райніккендорф – пікнік у порту
Периферійний округ Райнікендорф (Reinickendorf) розташований у північно-західній частині Берліна. Більшість округу зайнята промисловою зоною, лісами та озерами. Ця обставина позначається на цінах на нерухомість в окрузі, вони менш високі в порівнянні з іншими районами Берліна: від 3000 євро за кв.м у новобудовах та 2500–4500 у старому житловому фонді.
Темпи будівництва низькі: вільної землі під будівництво житла не вистачає.
З визначних пам'яток слід згадати палац Тегель та центр культури та розваг «Тегельський порт». На берегах озер та острові Гумбольдт розташовано кілька житлових комплексів. Вартість квартири тут становить у середньому близько 3400 тис. євро за кв.м., оренди – до 10,35 євро за кв.м. Варто зауважити, що ці показники мають тенденцію до збільшення.
Комерційна нерухомість: ризики та особливості
Берлін (як і Німеччина загалом) залучає іноземних інвесторів такими чинниками, як:
- стабільність та мінімізація ризику – протягом десятиліть німецька економіка розвивається без криз, обвалів цін на нерухомість;
- порядок та дотримання законів – усі механізми, пов'язані з купівлею, оформленням документів, подальшою здачею в оренду, налагоджені до автоматизму, відсутні дискримінація чи обмеження для іноземних інвесторів;
- стабільне зростання цін на нерухомість (важливо скористатися моментом, доки ціни не досягли свого піку);
- доступність - можна знайти об'єкт для інвестування, володіючи бюджетом до 100 тисяч євро, низькі відсоткові ставки на кредити. Середній чек для російських інвесторів – 200-300 тисяч євро за квартиру.
Статистика показує, що іноземні громадяни найчастіше вкладають кошти у:
- офіси - у зв'язку зі збільшенням орендної плати дохідність зменшилася до 3-4% на рік;
- торгову нерухомість – приносить до 3—4 % прибутку на рік, але є тенденція до зниження прибутковості;
- складські приміщення – до 5-6% річних;
- житло для подальшого здавання в оренду. Зростання цін на житло викликало зростання орендних ставок, у зв'язку з чим дохідність становить від 5 до 7% прибутку на рік.
Таким чином, найвигідніша для інвестицій комерційна нерухомість у Берліні сьогодні представлена прибутковими будинками: мається на увазі купівля всього будинку цілком, квартир на окремому поверсі або окремого під'їзду.
Сучасні тенденції на ринку нерухомості в Берліні говорять про продовження зростання орендних ставок: посилення міграційних процесів, дефіцит житла та вільних площ для будівництва та інші фактори не сприятимуть їх зниженню.
Німецький житловий фонд, у тому числі вторинний, відрізняється високими стандартами та якістю. Довгострокові договори про оренду (від 5 років і більше) дозволяють прогнозувати дохід від 5 до 7% на рік.
Інший вид інвестицій, вигідніший, але й з більшим ризиком — купівля ділянок під будівництво нових будинків; із подорожчанням землі дохідність таких проектів знизилася з 18 до 12 % на рік.
Середній варіант — коли інвестор, взявши кредит, після завершення будівництва житла (особливо невеликих квартир 20-30 к. м) не продає його. Будинок у цьому випадку залишається в інвестора, який здає квартиру в оренду. Кредит рефінансується за нижчою ставкою, а плата оренду покриває все кредитні платежі.
Підведемо підсумки
Придбання громадянами з СНД нерухомості в Берліні, з урахуванням ситуації, що склалася, – перспективне вкладення капіталу. Економічна доцільність не викликає жодних сумнівів: ціни в Берліні поки що не наздогнали інші європейські столиці, німецька економіка розвивається стабільно, діє політика сприяння іноземним інвесторам з боку уряду та банків.
Прибутковий будинок принесе стабільний гарантований дохід у 5—7% річних за відсутності ризиків, продаж котеджів — до 12% із мінімальним ризиком.
Окрім економічної складової, володіння берлінською нерухомістю має і додаткові плюси: жити в Берліні комфортно та приємно, а власнику нерухомості легше отримати багаторазову візу до Німеччини чи ВНЖ.
Ціни на нерухомість у Берліні залежать від престижності районів. Найбільш привабливі - Мітте, Шарлотенбург, Грюнвальд, Целендорф. Впливають на рівень цін близькість до центру та транспортних комунікацій, час будівництва житла: більш високі ціни на будинки, які були збудовані до 1920-х рр. та після 2021 р.
