Нерухомість у Магдебурзі: оренда та купівля

Нерухомість Німеччини має стабільний попит, а інвестори знайшли для себе нові можливості отримання доходу – сьогодні активно купується дешеве житло класу В та С. Значна частка угод купівлі-продажу припадає на так звані нові федеральні землі – міста Східної Німеччини, які традиційно вважаються економічно відсталими регіонами . В останні роки було виявлено стійкий попит на нерухомість у Магдебурзі, Лейпцигу, Дрездені та Ерфурті. Особливо слід виділити Магдебург, який раптово став привабливим для місцевих та іноземних інвесторів.

Ринок нерухомості в Магдебурзі

Магдебург – столиця федеральної землі Саксонія-Анхальт із населенням близько 230 тисяч осіб, чисельність якого продовжує зростати, хоч і невеликими темпами. Це друге за величиною (після Галле) місто Саксонії-Анхальт, а з державних установ у Магдебурзі розташований лише Парламент.

Місто цінується місцевими жителями та приваблює переселенців великою кількістю місць для відпочинку на природі – 28 % площі Магдебургу займають паркові зони, ліси, озера.

У місті розташовано кілька театрів, музеїв та культурних центрів. Магдебург відрізняється добрими умовами проживання, а тому городяни не поспішають переїжджати.

За статистикою, з моменту розміщення оголошення про здачу в оренду квартири до укладення договору найму тут проходить в середньому 18 днів, що говорить про затребуваність житла та актуальність інвестування в нерухомість Магдебурга з метою отримання таких доходів. До того ж, німці не прагнуть купувати власне житло – лише 52 % населення країни володіють квартирою або будинком.

Оскільки йдеться здебільшого про дешеву нерухомість класу В та С, замислитися можна також про здачу квартир в оренду студентам – у місті є кілька університетів.

На відміну від громадян країн СНД, німці часто є перманентними орендарями і стають ними на момент відселення від батьків, зазвичай відразу після закінчення школи. Цей факт знову ж таки є плюсом для орендодавця, який володіє квартирою в місті, де діють навчальні заклади.

На те, щоб здавати квартири туристам, навряд чи можна розраховувати: на огляд міста та шопінг у місцевих торгових центрах достатньо одного дня, оскільки більшість історичних пам'яток було знищено під час бомбардувань періоду Другої світової війни. Зрідка іноземці винаймають квартири замість готельних номерів, якщо збираються оглядати навколишні міста: Ашерслебен, Бернбург, Бланкенбург, Кетен, Ошерслебен, Зальцведель, Штендаль, Тангермюнде, Вернігероде. До них зручніше та швидше добиратися саме з Магдебургу.

Якщо орієнтуватися на прибуток від здачі квартири в оренду туристам, краще придбати нерухомість у районі залізничного вокзалу (у центрі міста) – мандрівники зазвичай приїжджають на автомобілях чи потягом. До того ж, поблизу проходить федеральна дорога, на яку зручно виїжджати від вокзалу, а до більшості міських пам'яток можна дійти за пару хвилин.

У Німеччині щорічно відзначається великий потік трудових мігрантів, які по приїзді потребуватимуть недорогого житла на досить тривалий час. За часів НДР Магдебург вважався містом важкого машинобудування, але після возз'єднання Німеччини великі підприємства роздроблені на дрібніші і приватизовані.

На сьогоднішній день більшість компаній оголошено банкрутами або простоюють. Незважаючи на це, трудові мігранти влаштовуються на роботу у найбільшого місцевого роботодавця – у компанії “Німецькі залізничні лінії” та на невеликих підприємствах легкої та харчової промисловості, яких тут багато.

У місті з'являються нові робочі місця за рахунок активного розвитку наступних галузей промисловості:

• машинобудування, виробництва промислового устаткування;
• екологічно чистих технологій та вторинної переробки;
• охорони здоров'я (на 100 тисяч жителів Магдебурга – 221,2 практикуючих лікарів (середній для Німеччини показник – 230 лікарів на 100 тисяч німців));
• логістика.

Магдебург готовий запропонувати інвесторам не лише житлову, а й комерційну нерухомість. Місто має у своєму розпорядженні всі можливі види комерційних об'єктів нерухомості, купівля яких призведе підприємця до отримання високих доходів від здачі приміщень в оренду:

• соціальними будинками;
• офісними приміщеннями та будинками;
• виробничими приміщеннями та складами;
• окремими будівлями під офіс, приватну практику, ремісничу майстерню (на розсуд інвестора);
• приміщення для організації роздрібної торгівлі (магазини, торгові центри, ринки);
• апартаменти для подобової оренди;
• приміщенням вільного призначення (підходять для готелю, ресторану, кафе, спортивного центру).

Найбільш популярними, прибутковими та швидкоокупними є об'єкти комерційної нерухомості, які:

• розташовані в центрі або в спальних районах Магдебурга, де є пішохідний та автомобільний трафік;
• знаходяться неподалік від паркування або мають власні паркувальні місця.

Таблиця нижче демонструє вартість деяких об'єктів комерційної нерухомості Магдебурга, які в даний момент пропонуються власниками до продажу, їх прибутковість та характеристики:

Об'єкт	Рік	Площа, м2)	додаткові відомості	Прибутковість (%)	Абсолютний дохід (євро)	Вартість (євро)
Супермаркет	1997	917	Площа землі - 5020 м 2 , паркувальних місць - 75	8.2	128.978	1,570,000
Торговий центр	1994	28.068	Площа землі - 76,938 м 2 , паркувальних місць - 950	7.2	2,652,512	36,600,000
Будинок пристарілих	1998	8.674	129 апартаментів, 8 торгових приміщень	6.3	1,009,983	16,000,000
Готель	-	-	143 номери	5.6	522	9,340,000
АЗС	2017	11	Виїзд на автомагістраль із АЗС	6.5	219.996	3,410,000
Дохідний дім	- ремонт у 2015	2.086	38 апартаментів, паркувальних місць – 7	6.5	116.292	1,800,000

При плануванні купівлі комерційної нерухомості слід бути готовим до додаткових витрат, а саме:

• нотаріального мита за реєстрацію прав власності (1,5-2%);
• податку на придбання нерухомості (5%);
• комісії брокера (зазвичай 4,5-5%).

Якщо ж нерухомість у Магдебурзі купується з метою подальшого проживання в місті, околиці залізничного вокзалу краще не вибирати – тут гамірно, і непрезентабельний вид із вікон.

Якщо хочеться жити ближче до центру, варто придивитися до будинків недалеко від Ельби – набережна тут чиста та добре освітлена вечорами.

Магдебург привертає увагу інвесторів, тому що місто продовжує зростати та розвиватися, що обіцяє підвищення цін на місцеву нерухомість.

Магдебург розташований у самому центрі Європи, у місті перетинаються найважливіші автомобільні та залізниці (а також водні транспортні шляхи Європи), проходять міжміські поїзди (Inter City) на Кельн, Ганновер та Лейпциг, щогодини вирушає поїзд на Берлін.

Швидкісна автодорога також з'єднує Магдебург із Дрезденом – загалом, інфраструктура столиці Саксонії-Анхальт створює ідеальні умови для того, щоб Магдебург зайняв одну з провідних позицій серед найбільших європейських центрів логістики.

Згідно з даними, опублікованими брокерською компанією Aengevelt у квітні 2021 року, у Магдебурзі прибутки на інвестиційному ринку падають. Однак цей факт не впливає на рішучість німецьких та іноземних інвесторів: вони продовжують скуповувати нерухомість, оскільки місто відрізняється чудовим розташуванням, низькими цінами на нерухомість, гарною природою та культурним багатством.

Більше того, ВВП Саксонії-Анхальт неухильно зростає: у період з 1991 до 2021 року показник зріс з 20,3 до 59 млрд євро. Ця федеральна земля залучає найбільший обсяг прямих інвестицій серед регіонів Східної Німеччини.

Згідно з даними, наданими асоціацією німецьких маклерів (IVD), середня річна доходність вкладень у житлову нерухомість у Магдебурзі становить:

• 12,5% для будинків старої споруди (до 1948 року);
• 10,0% для будинків нової споруди (з 1949 року);
• 8,3% для елітних будинків.

Початкова прибутковість офісних будівель у Магдебурзі нині перебуває у діапазоні від 5,9 до 8 %. Асоціація німецьких маклерів оцінює економічну ситуацію на ринку нерухомості Магдебурга на найближчі кілька років як сприятливу для вкладення коштів.

Нерухомість Магдебурга однаково приваблива для інвесторів та людей, які бажають переїхати до Німеччини на постійне місце проживання. Покупці зупиняють свій вибір на квартирах і будинках цього міста через низькі ціни на житло, невисоку вартість життя, зручне розташування Магдебурга щодо великих міст Німеччини, його багату історичну спадщину та мальовничу природу.

Адміністративний поділ міста

Як і в будь-якому іншому місті, в Магдебурзі є різні категорії районів: прості, середні, добрі, дуже добрі та елітні. У простих і середніх районах відсоток житла, що пустує, досить високий, а тому ціни на квартири не підвищуються. Але в хороших, дуже хороших та елітних районах ситуація зовсім інша. Найбільший попит мають житлові квартали поблизу річки Ельби.

Територія міста Магдебург поділяється на 40 адміністративних районів - деякі користуються великою популярністю, в інші жителі міста не переїжджали б. Є також кілька безлюдних районів.

Розвинені та популярні райони

До благополучних районів, де прагнуть оселитися жителі Магдебурга, можна віднести такі адміністративні поділки:

Altstadt (Альтштадт). Цей регіон, центральний, є найпопулярнішим, тому житло тут завжди в ціні. Через Альтштадт проходять усі існуючі трамвайні лінії (їх дев'ять) та 5 нічних ліній. У цій частині Магдебурга чудова інфраструктура, чудове транспортне сполучення. Мешканцям доступні універмаги, магазини, три торгові центри, оперний та драматичний театр, відоме кабарі Zwickmuhle. Північна частина Альтштадта характеризується панельними будинками та приміщеннями фірм, у середній його частині зібрані громадські установи та торгові центри, а в південній частині можна помилуватися старими спорудами. Саме тут знаходяться площа Хассельбаха, вулиця Гегеля, великий квартал із спорудами Бароко та Епохи грюндерства, а також Соборна площа та Зелена цитадель.

• Середня ціна оренди 1 м2 житлової площі (євро) – 5,90
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 1850
• Середня вартість приватного будинку (євро) – 581 000
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна (35 м2) - 136,155
  • 2-кімнатна (55 м2) - 176,289

Alte Neustadt (Альте Нойштадт). Район підійде для проживання тим, хто шукає спокою, але при цьому хотів би бути ближче до центру. Альте Нойштадт пропонує мешканцям безліч зелених зон для відпочинку, які навесні перетворюються на море маленьких синіх квітів Сціли.

У районі розташований єдиний у Східній Німеччині завод з обсмажування кави, університет Отто-фон-Геріке, інститут Макса Планка, Інститут Фраунгофера, дитячі садки та школи. До центру міста можна легко та швидко дістатися громадським транспортом.

Тут є великий вибір квартир будь-якої цінової категорії. Багато споруд було зруйновано під час Тридцятирічної війни, а тому є як старі, так і нові будинки. У деяких місцях розташовані старі промислові підприємства та занедбані житлові будинки. Поблизу університетів – житловий район, довкола Гайднської площі – старі вілли, гарні будинки Грюндерзейта, нові споруди. Квартири в Магдебурзі переважно купують у власність саме в Альт Ольфенштедті.

• Середня ціна оренди за 1 м2 житлової площі (євро) – 5,50
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 1100
• Середня вартість приватного будинку (євро) – 256 000
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна – 48 000
  • 2-кімнатна – 75 000

Brückfeld (Брюкфельд). Цей район можна розцінювати як дешеву альтернативу центру міста. Він цінується за чудове транспортне сполучення та можливість проживання у популярному житловому районі. Тут недалеко від центру Магдебурга, старе місто знаходиться за 2 хвилини ходьби від 2 мостів Ельби. Багато квартир – з видом на річку. У районі проводяться концерти, спортивні заходи, тут є магазини, 2 ресторани, початкова школа та дитячий садок. Варіанти житла для покупки теж різні – від красивих нових будівель до старих відреставрованих споруд.

• Середня ціна оренди за 1 м2 житлової площі (євро) – 5,00
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 1200
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна – 87 944
  • 2-кімнатна – 148 250

Herrenkrug (Херренкруг). Район відрізняється найбагатшою флорою та фауною. На сході розташований лісовий масив, в Херренкрузі також є 2 великі міські парки. Через район проходить залізниця Магдебург-Берлін, тут розташовані багато визначних пам'яток, Університет прикладних наук, поле для гольфу, виставковий конференц-зал, іподром, “Будинок метеликів”. Будівлі розташовані у південно-західній частині Херренкруга. Район не втратив популярності навіть, коли з'ясувалося, що існує загроза повені на півночі.

• Середня ціна оренди за 1 м2 житлової площі (євро) – 6,30
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 1 900
• Середня вартість приватного будинку (євро) – 244 000
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна – 153 877
  • 2-кімнатна – 191 200

Leipziger Straße (Лейпцигер Штрассе). У цьому районі мешкає значна частина іноземців Магдебурга. Тут розташована Університетська клініка Магдебург, її дочірні інститути, науково-дослідні центри, школи, багато невеликих магазинів та супермаркетів. Район відрізняється гарним транспортним сполученням. Жителям пропонується відвідування спортивних та розважальних заходів.

Нерухомість Лейпцигер Штрассе - старі вілли, багатоквартирні будинки, каркасні будинки, одноквартирні та односімейні будинки, шикарні вілли (на Лейпцигер Штрассе найвражаючі вілли Магдебурга).

• Середня ціна на 1 м2 житлової площі (євро) – 5,30
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 900
• Середня вартість приватного будинку (євро) – 258 000
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна – 41 600
  • 2-кімнатна – 63 000

Nordwest (Нордвест). Популярний район серед тих, хто має намір будувати приватний будинок, незважаючи на досить високу вартість землі. Нордвест – зелений тихий район, розташований неподалік центру міста, ідеально підходить для сімей. Тут розташовані супермаркети, аптеки, дитячий садок, початкова школа, поліклініка, торговий центр Flora Park. З громадського транспорту лише автобус – трамваю немає. На півночі Нордвесту – новий житловий район із приватними будинками, на північному заході – тихий житловий район із багатоквартирними будинками та ділянками з індивідуальними спорудами.

• Середня ціна оренди за 1 м2 житлової площі (євро) – 7,50
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 183 000
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна – 53 846
  • 2-кімнатна – 84 615

Reform (Реформ). Район став популярним завдяки чудовій інфраструктурі, гарним спортивним та рекреаційним можливостям, великій кількості зелених зон для відпочинку. Тут є 3 спортивні клуби, магазини. В інші райони та центр Магдебурга регулярно ходить громадський транспорт – трамвай, автобуси. З нерухомості на продаж виставляються квартири у нових будинках на південній стороні, одноквартирні та двоквартирні будинки, а також квартири у житлових районах. Примітно те, що вулиці не мають назв – будинки просто позначені літерами.

Sudenburg (Зуденбург). Густонаселений та дуже популярний район, у якому проживає близько 17 000 осіб. Зуденбург відрізняється чудовими транспортними зв'язками, наявністю великої кількості магазинів, супермаркетів, ресторанів, банків, барів та клубів – і все розташоване, як кажуть місцеві жителі, поблизу. Нерухомість представлена ​​сучасними будинками, відремонтованими старими будинками епохи Вільгельміни, міськими віллами.

• Середня ціна оренди за 1 м2 житлової площі (євро) – 5,20
• Середня вартість кондомініуму (євро/м2) – 1150
• Середня вартість приватного будинку (євро) – 515 000
• Середня вартість квартири (євро):
  • 1-кімнатна – 58 000
  • 2-кімнатна – 72 000

Менш благополучні райони

Наведені нижче райони вкрай рідко вибираються для переселення з інших частин Магдебурга через брак соціальних установ, торгових точок, розважальних заходів, громадського транспорту. Як правило, середній вік населення таких районів починається від 40 років, іноземці та молодь сюди не переїжджають:

• Alt Olvenstedt (Альт Ольфенштедт). Район зберіг характерні риси тисячолітнього села. З Альт Ольфенштедта за кілька хвилин можна дістатися автомагістралі. У місцевому культурному центрі організовуються гуртки читців, концерти та клубні вечори. Вулиці тут тихі, дорожнє покриття виготовлене з каменів. Траси практично немає, супермаркетів немає, школи та дитячі садки діти відвідують у сусідньому Ной-Олленштедті. З нерухомості в районі – старі садиби, старі ферми та нові сімейні будинки.
• Beyendorf-Sohlen (Байєндорф-Золен). Район підійде тільки для любителів природи - це сільський світ без вуличного шуму, чудові краєвиди, гори, можливість покататися верхи. Байєрндорф-Золен розташований за 15 хвилин від центру, автобуси ходять щогодини, також можна сісти на поїзд. Шкіл тут немає – лише дитячий садок. Придбати можна будинок на одну сім'ю.
• Буккау (Буккау). Цей щільно заселений район розташований прямо на річці Ельба, навпроти південної частини ландшафтного парку Ротехорн (можна дістатися на поромі). Є відправною точкою для так званого перлів намиста районів. Тут розташований машинобудівний завод, є залізничний вокзал.
• Fermersleben‎ (Фермерслібен). На сході межує з Ельбою. Тут знаходиться рекреаційна зона озера Салккер, спортивний комплекс, пристань для яхт. Є трамвайні та автобусні лінії, кілька комерційних підприємств. Загалом є чистий житловий комплекс без промислових поселень.
• Hopfengarten (Хопфгартен). Простий район, в якому немає промислових та сільськогосподарських підприємств. У північній частині є кілька торгових площ, поле для гри у футбол, також відкрита школа, дитячий садок.
• Neu Olvenstedt (Новий Ольфенштедт). Молодий район – будівництво першого житлового будинку розпочато 31 січня 1981 року. Проживають тут студенти та люди похилого віку, для яких важлива наявність відремонтованих квартир за невелику орендну плату, місць для відпочинку, зелених зон, парків, зручного транспортного сполучення. Дістатися до центру Магдебурга можна через виїзд на автомагістраль, федеральною трасою, трамваєм, автобусом. Є нічна транспортна лінія. Район бере участь у програмі Stadtumbau Ost, тому тут зносяться порожні квартири і багатоквартирні будинки. За проектом Rennebogen знесено близько 1500 квартир. На ринку залишилося менше ніж 3 тисячі квартир на продаж. У майбутньому планується розвивати рівнини колишнього житлового району Реннебоген з 1-квартирними та 2-квартирними будинками.
• Ottersleben (Оттерслебен). Цей район нагадує чарівне село, в якому розташовані початкова та середня школа, торговий центр, ресторан та магазини. В інші райони можна дістатися автобусом. Нерухомість представлена ​​будинками однією сім'ю, старими фермами, квартирами у житлових кварталах. Але будуються тут і нові будинки на природі, оскільки населення поступово зростає.
• Pechau (Пехау). Пехау - це тихе місце серед Ельби, що розкинулася. Тут чарівні краєвиди, відкрито рибальський клуб, жіноча спортивна група, спортклуб для футболістів та волейболістів, любителів верхової їзди. У районі знаходиться заповідник та безліч велосипедних доріжок. До центру добиратися 15 хвилин машиною, а громадським транспортом їхати довго – спершу автобусом, потім трамваєм. У Пехау також є дитячий садок, ігрові майданчики, магазини, два ресторани. З нерухомості на продаж виставляють односімейні будинки, старі ферми, нові приватні будинки. Нестача району – загроза затоплення під час припливу. Побудовано греблі, але небезпека все одно існує через високий тиск ґрунтових вод.
• Prester (Престер). Ще один зелений район, який є ще й природним заповідником. Престер оточений луками, полями, озерами. Тут є ресторан на греблі Ельби та кілька магазинів. До центру дістатися можна на трамваї та автобусі, на машині можна доїхати за пару хвилин. Купити односімейний будинок в чистому житловому комплексі.
• Stadtfeld Ost (Штадтфельд Ост). У цьому районі височить найвищий багатоквартирний будинок у Магдебурзі завдовжки 220 метрів. У південній частині Штадтфельд Оста діють кілька підприємств, а в іншому це щільна житлова забудова з переважно багатоповерховими будинками.
• Werder (Вердер). Район-острів, з'єднаний з рештою міста трьома мостами. Діють три трамвайні лінії, їздять автобуси. Житловий розвиток домінує на північ, а в південній частині розташований парк Ротехорн.
• Westerhüsen (Вестерхюсен). Район підійде для сімей, що шукають спокійного життя та гарних пейзажів. При в'їзді до Вестерхюсена видніються брудні вулиці та житлові будівлі, але потім з'являється історичний центр, пором, що перевозить пасажирів, автомобілі та велосипедистів через річку, і парк. Житловий район відрізняється чудовим краєвидом на Frohser Berg. Псують порожні та зруйновані житлові будівлі, занедбані промислові споруди. Тут є початкова школа, дитячий садок, діють 3 клуби – з футболу, вітрильного спорту та гімнастики. Відкрито пекарні, м'ясні та бакалійні лавки. Нерухомість представлена ​​добре відремонтованими житловими будинками, на заході – сімейними будинками на ділянках з чудовим краєвидом на гори.

Найменш благополучні райони

Нижче наведено список районів Магдебурга, в яких купівля нерухомості безперспективна з різних причин, будь то відсутність будь-якого розвитку, інфраструктури або жителів:

• Stadtfeld West (Штадтфельд). Густонаселений район, поділений на 3 поселення, в якому діють католицька лікарня та спортивний комплекс. Тут нема приїжджих, молоді, іноземців.
• Salbke‎ (Зальбке). Район представлений промисловою зоною колишнього заводу Карла Лібкнехта та житловим районом з багатоповерховими багатоквартирними будинками та одно- та двоквартирними спорудами. Тут діє залізнична станція та трамвайна мережа.
• Rothensee‎ (Ротензеї). Тихий район з безліччю одноквартирних та двоквартирних будинків. Деякі житлові масиви безлюдні, інші ремонтуються та модернізуються. Їздить трамвай, працюють дитячий садок та школа. Нема місць для дитячого дозвілля, магазини закриваються.
• Randau-Calenberge‎ (Каленберг). Тихий район на природі, далеко від шуму міста. Люди мешкають у сімейних будинках, на старих фермах, у житловому комплексі. Із недоліків можна відзначити відсутність шкіл, лікарів, магазинів, тривалі поїздки до центру Магдебурга та інших районів, а також загрозу затоплення.
• Neustädter See (Нойштадт Зеї). Район являє собою промисловий комплекс, житловий район, кілька озер, офіси 181 компаній-членів Торгово-промислової палати та 30 компаній-членів Палати ремесел.
• Cracau (Кракау). Район незалежного міста Крефельд. На південному заході розташовані багатоповерхові будинки, на північному сході – односімейні будинки та просторі вілли. Кракау перетинають кілька транспортних шляхів, що з'єднують центр міста з шосе та рештою східних районів. Місцевий оптовий ринок є виставкою-ярмарком.
• Danziger Dorf, Kannenstieg (Канненштіг). Канненштіг – це лише комерційні райони, село та багатоповерхові житлові будинки.
• Diesdorf‎ (Дієздорф). Третина району використовується під сільське господарство. Це житловий район із невеликим комерційним поселенням, село, через яке протікає річка Штруте. Тут діє нічна транспортна лінія, їздять трамваї та автобуси, включаючи регіональні.
• Lemsdorf (Лемсдорф). Надто тихий зелений сільськогосподарський район, де деякі житлові квартали порожні. Житловий район у Лемсдорфі чистий, люди мешкають у багатоквартирних будинках, багато з яких було модернізовано. Є також сімейні житлові будівлі.У селі є кілька магазинів, новий супермаркет, спортивний футбольний майданчик. Школа було закрито.
• Neue Neustadt (Нойє Нойштадт). З 2021 року місцеві жителі стали скаржитися на іммігрантів з Румунії, які оселилися в приватизованих збірних будинках НДР навколо Моріцплац. Нині тут сміття на вулицях, шум, високий рівень злочинності, регулярно працює поліцейський патруль.
• Berliner Chaussee (Берлінер Шосе). Раніше район використовувався для сільського господарства (під пасовища). Сьогодні тут розташовано кілька маленьких будинків на садових ділянках та меморіальний камінь концентраційного табору, присвячений пам'яті загиблих під час Другої світової. Молоді немає, іноземців – 0,9% від загальної кількості мігрантів Магдебургу, середній вік – 41 рік.
• Zipkeleben‎ (Ципкелебен). Населення – 94 мешканці. Район представлений сільськогосподарськими та рибальськими угіддями, 3 поселеннями бунгало (100 бунгало, в яких влітку мешкає до 250 осіб), пам'яткою природи.
• Barleber See‎ (Барлебер Зеї). Населення – 61 мешканець. Площа району – 5,4 км2, з яких 1,7 км2 займають озера Барлебер Зеє І та Барлебер Зеє II. Район не має єдиної структури поселень та власного центру. Являє рекреаційне поселення, рибальську колонію, кемпінг на 625 місць. Місцеве населення зайняте видобутку гравію.
• Gewerbegebiet Nord (Гевербегебіт Норд). Населення – 12 осіб. На території району (комерційної області) працює виробництво вітряних турбін Enercon, біомасовий завод Magdeburg.
• Sülzegrund (Зюльцегрунд). Населення – 8 мешканців. Територія комерційного району та сільськогосподарських угідь.
• Kreuzhorst‎ (Кройжорст). Безлюдний район.

Ціни на оренду нерухомості

У жителів Магдебурга на оплату житла щомісячно йде в середньому 14,7% доходів, якщо не враховувати витрати на комунальні платежі. Орендна вартість одного квадратного метра площі квартири залежатиме від загальної квадратури житла:Остаточна вартість оренди квартири залежатиме від багатоквартирного будинку і самого житлового приміщення.Найвищою у Магдебурзі вважається орендна плата за проживання у квартирах новобудов елітних районів, яка у 2021 році становила 8,50 євро/м2.

Вартість оренди житлової нерухомості може цікавити інвесторів не тільки з точки зору прибутковості придбаних для оренди квартир і будинків. Найчастіше місцеві та іноземні підприємці, які не мають достатньої суми грошей для купівлі нерухомості у власність, заробляють на суборенді: інвестор укладає договір оренди з власником багатоквартирного будинку, вілли або квартири, після чого пропонує житло для проживання третім особам за вищою ціною.Аналогічна схема може діяти і щодо комерційної нерухомості – на ринку є безліч пропозицій щодо передачі за договором оренди закладів громадського харчування, складів, офісів, виробничих приміщень.

Таблиця, подана нижче, містить інформацію про вартості оренди комерційних споруд у різних районах Магдебурга:

Об'єкт нерухомості	Розташування	Площа, м2 )	Вартість (євро/м 2 )
Офіс	Altstadt	62.56	10
Офісна будівля	Sudenburg	114	6
Торгове приміщення	Altstadt	202	8
Комерційне приміщення	Stadtfeld Ost	65	10.47
Склад	Neue Neustadt Rothensee	647.5 2600	2.9 2.4
Ресторан	Altstadt	150	11.2

Буває й так, що власники житла чи комерційних будівель пропонують інвестору купити чи взяти в оренду приміщення, яке вже хтось знімає. Як видно, навіть підвищення вартості оренди на 1-2 євро за квадратний метр площі принесе значний дохід. Щоб гарантувати окупність вкладень, слід вибирати комерційну нерухомість у районі чи кварталі, де поблизу немає аналогічних приміщень.

Середні ринкові ціни на покупку нерухомості

На популярність нерухомості в столиці Саксонії-Анхальт значною мірою впливає її вартість - купити нерухомість в Магдебурзі можуть дозволити і великі компанії, і приватні інвестори. Середня ринкова вартість одного квадратного метра площі квартири в Магдебурзі виявляється в 1,5-2 рази нижчою за аналогічний показник по Німеччині:Слід мати на увазі, що ціни на нерухомість можуть сильно відрізнятися в залежності від багатоквартирного будинку, в якому купується квартира.Оскільки житлова нерухомість у великих містах Німеччини зазвичай є дефіцитною, інвестори в очікуванні появи на ринку квартир і будинків, що пропонуються до купівлі, звертають увагу також на комерційну нерухомість. Офісні приміщення та цілі будинки купуються, як правило, з метою здачі їх в оренду надалі.Промислові об'єкти рідко виставляються на продаж, а ось заклади громадського харчування та роздрібні торгові точки постійно змінюють власників. У Магдебурзі найприбутковіше купувати невеликі кафе в районі університету та прилеглих інститутів, а також готелі в туристичних місцях.

Перед вами таблиця з цінами на різні об'єкти нерухомості на території Магдебургу, покликана продемонструвати розкид цін на комерційні споруди:

Об'єкт нерухомості	Район Магдебургу	Площа, м2)	Вартість (євро)
Офіс	Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt	48.39 130 294.24 931.02	40 130 379 650
Бізнес-парк	Gommern	2354.85	1100
Бістро-ресторан	Altstadt	120	80
Ресторан	Neustädter Feld	980	798.5
Опалюваний склад	Salbke	588	259
Магазин	Altstadt	50	33.5

Вартість життя у Магдебурзі

Однією з найпривабливіших рис Магдебурга є порівняно невисока вартість життя. Завдяки цьому в місто приїжджають трудові мігранти, які прагнуть заощадити: на відміну від туристів, вони воліють винаймати квартиру, оскільки це дешевше, ніж проживати в готелі. Власник нерухомості має можливість заробляти на ній.

Основною статтею витрат завжди є купівля продуктів харчування. Нижче представлена ​​інформація про вартість гастрономічних товарів, що найчастіше купуються (рівень цін на 13,89 % нижче, ніж у Берліні):

• Буханець свіжого білого хліба (500 г) – 0.86 €
• Молоко (1 л) – 0.62 €
• Яйце (12 шт.) - 1.63 €
• Місцевий сир (1 кг) – 4.75 €
• Курячі грудки без кісток, без шкіри (1 кг) – 7.33 €
• Яловичина (1 кг) – 8.48 €
• Яблука (1 кг) – 2.16 €
• Банани (1 кг) – 1.28 €
• Картопля (1 кг) – 1.20 €
• Томати (1 кг) – 2.25 €

Список, наведений нижче, допоможе зорієнтуватися в цінах тим, хто планує обідати в ресторанах і кафе Магдебурга (ціни на 16.71% вище, ніж у Берліні):

• Обід у недорогому ресторані – 10.00 €
• Обід на двох із трьох страв у ресторані середньої цінової категорії – 56.00 €
• “МакМіл” у МакДоналдс (або аналогічний набір страв) – 6.75 €
• Пиво місцевого розливу (пляшка 0.5 л) – 2.90 €
• Імпортне пиво (пляшка 0.33 л) – 3.25 €
• Каппучіно – 2.47 €
• Кока-кола/Пепсі (пляшка 0.33 л) – 1.90 €
• Вода (пляшка 0.33 л) – 2.25 €

Ще однією значною статтею витрат є витрати на оплату послуг комунальних служб, інтернет-провайдера та мобільного оператора:

• Електропостачання, опалення, кондиціонер, водопостачання, вивіз побутових відходів, каналізація (для квартири площею 85 м2) – 183.49 євро на місяць
• 1 хвилина розмови за передоплатним тарифом місцевого мобільного оператора (без знижок та підключення тарифних планів) – 0.09 євро
• Інтернет (від 60 Мбіт/сек., безлімітний, кабельний/ADSL) – 23.33 євро на місяць

При плануванні бюджету також мають бути враховані витрати на послуги громадського транспорту або утримання автомобіля:

• Квиток в один кінець (міський транспорт) – 2.10 €
• Проїзний на місяць (звичайна ціна) – 53.50 €
• Таксі (звичайний тариф, за 1 км) - 1.50 €
• Бензин (1 л) – 1.30 €

Рівень споживчих цін у Магдебурзі без урахування орендної плати на 8,14% нижче, ніж у Берліні (а з урахуванням ренти – нижче на 17,87%). Оренда житла гостям Магдебурга коштує на 41,62% дешевше, ніж мешканцям столиці Німеччини. Але й зарплати у Магдебурзі нижчі, ніж у Берліні, на 22,1 % (1600,00 євро проти 2053,98 євро після вирахування податків).

Висновок

Інвестовані кошти в нерухомість Німеччини мають досить невеликий період окупності, багато в чому завдяки високим орендним ставкам по країні.Можливість купівлі комерційних будівель, будинків та квартир за своєрідним договором лізингу (а саме довгостроковим договором оренди з подальшим правом на придбання у власність), також сприяє підвищенню попиту на місцеву нерухомість. Немаловажну роль відіграє і жорсткий контроль з боку держави всіх угод купівлі-продажу, що унеможливлює шахрайство з боку продавця.

Район східної Німеччини, до якого віднесена і Саксонія-Анхальт, є досить перспективним з погляду інвестування коштів у нерухомість – комерційну та житлову. Даний район відрізняється доступнішим ціновим діапазоном на об'єкти нерухомості, а волатильність в Анхальт дозволяє інвесторам отримувати хороший прибуток.

Міста Східної Німеччини, включаючи Магдебург, багато років вважаються економічно відсталими регіонами країни, а тому раніше незаслужено ігнорувалися місцевими та іноземними інвесторами. Проте, як свідчить практика, інвестиційні шанси, надані цими землями, значно більш привабливі, ніж заході Німеччини, де рентабельність зазвичай перевищує 6 %.

В даний час, коли спостерігається нестача німецької нерухомості, а банки підвищують ставки на фінансування через велику кількість заявок від громадян Німеччини на кредити для купівлі власного житла, інвестори та аналітики в один голос говорять про необхідність пошуку недооцінених районів та вивчення їх перспектив.