Протягом останніх кількох років ціни на житло у Німеччині щороку зростали в середньому на 2-3%. Але ринок країни неоднорідний, тому слід ознайомитися з особливостями конкретного міста, в якому інвестор планує купувати квартиру або будинок. Нерухомість в Ольденбурзі – надійне капіталовкладення, адже міста Західної Німеччини мають найбільший інвестиційний потенціал і з економічного розвитку випереджають східні землі: тут відзначаються високі темпи приросту населення та індексу споживчої спроможності, велика частка орендарів та швидке зростання цін на житло.
Особливості ринку нерухомості Ольденбурга
Ольденбург - столиця однойменного герцогства, розташована на березі річки Гунте в регіоні Нижня Саксонія, і одне з великих німецьких міст, що відрізняються найвищою якістю життя населення. У центрі Ольденбурга проводиться велика кількість культурних заходів, і пов'язано це з наявністю таких закладів, як міська та державна бібліотека, міський музей та відомий культурний центр PFL. Вдень тут заповнені магазини та бутіки, а вечорами людьми наповнюються бари.
Популярності Ольденбурга сприяє той факт, що 14,7% площі міста відведено паркам, лісам, озерам, набережним та іншим місцям відпочинку на природі. Місцеві жителі навіть називають Ольденбург містом-парком, а влада спонсорує діяльність чотирьох дослідницьких центрів, що спеціалізуються на створенні відновлюваних енергетичних джерел.
Третє за величиною місто в Нижній Саксонії може запропонувати не тільки просту інтеграцію в суспільство і житлові квартали, що розширюються, переселенцям – тут також відкриваються широкі можливості для інвесторів.
Ольденбург пропонує вигідне капіталовкладення в найрізноманітнішу житлову та комерційну нерухомість: на ринку представлені як старі будівлі, так і нові будинки.
Поєднання тут відреставрованих старих будівель та побудованих у класичному скандинавському стилі вілл створює привабливий контраст.
Ольденбург – університетське місто та культурно-економічний центр усього регіону. Уряд Ольденбурга активно залучає молодих учених, висококваліфікованих людей із високим рівнем доходу. Населений пункт повністю виправдовує очікування переселенців та відповідає статусу міста з населенням близько 160 тисяч людей.
Хоча не всі райони є однаково популярними: елітні округи, такі як Ziegelhof (Зігельхоф) і Gerichtsviertel (Геріхтсфіртель), розташовані по сусідству з менш привабливими районами Nadorst (Надорст) і Donnerschwee (Доннершві). Той факт, що ціни на житлові приміщення тут не надто високі, обумовлений, ймовірно, наявністю незавершених будівельних об'єктів.
Будучи адміністративно структурованим, Ольденбург поділено на 9 районів, які, у свою чергу, також поділені на 34 історично сформовані райони. Місто досить густо населене, тому вільні ділянки для будівництва індивідуальних житлових будинків є дефіцитними. Хоча будівлі повсюдно реставруються, наразі відзначається переважання старих споруд.
За останні роки Ольденбург втратив значну частину компактних будинків на старих вулицях центру, але місто, як і раніше, має у своєму розпорядженні велику кількість пам'яток.
Нерухомість в Ольденбурзі відрізняється здебільшого квартальною залежністю. При цьому житлові квартали можуть бути розширеними чи традиційними.
У центрі міста багато частково відреставрованих розкішних старих будівель. Пустирі були забудовані дво- та триповерховими житловими комплексами.
Ті, хто збирається проживати в Ольденбурзі після покупки житла, прагнуть придбати квартиру в центрі ще й тому, що тут розташований комфортний район, виділений для пішоходів, а також більшість готелів, магазинів, ресторанів, розважальних і торгових центрів.
Таблиця, представлена нижче, містить відомості про характерні риси популярних районів та муніципалітетів Ольденбурга:
| Район чи муніципалітет | Особливості | Привабливість окремих категорій населення |
|---|---|---|
| Ohmstede (Міський район VII) | Проживання в сільській місцевості, зони відпочинку біля озера Борнхостер (Bornhorster) за кілька хвилин ходьби від будинку, безліч привабливих фермерських будинків. | Сім'ї, пенсіонери |
| Kreyenbrück (Міський район IX) | Змішаний житловий район, багато простору для молоді та людей похилого віку, гарне транспортне сполучення, лікарня в безпосередній близькості. | Сім'ї |
| Osterburg (Міський район IV) | Жвавий район, що розрісся, досить великий вибір квартир. | Пари, самотні люди |
Вздовж Тірпіцштрассе (Tirpitzstraße) знаходяться дорогі таунхауси з видом на воду, а частина будинків, що залишилася, розташована в тихому місці в другому ряду. На заході Ольденбурга переважають класичні, сільські житлові райони.
На сході, як і раніше, розташована велика кількість класичних ферм і змішаних житлових районів. Діапазон цін тут, відповідно, також досить широкий.
У Крузенбуші (Krusenbusch) або Крайенбрюку (Kreyenbrück) зводяться нові комплекси, а вся південна сторона вже зараз є виключно житловим районом. На півночі, особливо в Надорсті (Nadorst), проживають молоді пари та самотні люди, яким припали до смаку близькість міста та урбаністика зростаючого кварталу.
У Доббені (Dobben) і Хааренеше (Haarenesch) домінують вілли та більші таунхауси. Ці райони традиційно популярні серед сімей та літніх людей. Через таку тенденцію в Ольденбурзі було зафіксовано велике зростання вартості житла.
На заході – наприклад, у Вічлі (Wechloy) або Блоерфельді (Bloherfelde) – переважають класичні змішані житлові райони. На сході території частково забудовані сучасними таунхаусами і фермами, що потребують ремонту і мають останнім часом великий попит.
Сім'ї та пари вважають за краще облаштовуватися на півдні, де на житлових вулицях розташувалися прості будинки за розумною ціною, рідше – котеджні селища.
Нерухомість в Ольденбурзі протягом тривалого часу вважається безпечним та надійним капіталовкладенням. За динамікою та загальним рівнем цін Ольденбург перевершує навіть Ганновер.
Причиною цього є висока якість життя та стабільна економічна ситуація у місті та Нижній Саксонії загалом. Високий попит на квартири та будинки в Ольденбурзі швидко знижують рівень доступності житлової нерухомості. Виняток становлять лише нові будівельні об'єкти, що знаходяться на стадії будівництва.
На формування високого попиту на нерухомість Ольденбург відповідає розвитком великих пустирів у центральних частинах, де зараз також будуються житлові будинки. У військових районах, подібних до Доннершві, розробники проектів наголошують на зведенні компактних будинків, і близько 240 нових житлових споруд зараз перебувають на заключному етапі будівництва. Завдяки вдалому розташуванню на північному сході щодо центру міста, місцеві житлові комплекси приваблюють цілі сім'ї, подружні пари та самотніх людей.
Згідно з планом розподілу бюджету Ольденбурга на найближчі роки, значна частина коштів буде спрямована на співфінансування будівельних проектів. Подібних заходів було вжито з метою підвищення доступності житла для груп населення з невисоким рівнем доходу. Як це позначиться на ціновому розвитку, зараз невідомо.
У будь-якому разі, у місті вже зараз достатньо земель у привабливих районах, підготовлених для нових житлових будівель, а отже, попит на нерухомість, що постійно зростає, з боку переселенців та інвесторів буде задоволений.
Нижче наведена таблиця демонструє специфіку вибору району для проживання, характерну для окремих категорій громадян Ольденбурга:
| Одинокі люди | Подружні пари | Сім'ї | Студенти | Пенсіонери |
|---|---|---|---|---|
| Центр (Zentrum) | Зігельхоф (Ziegelhof) | Доббен (Dobben) | Хаарентор (Haarentor) | Блоерфельд (Bloherfelde) |
| Багато відреставрованих старих будівель, пабів та барів за кілька хвилин ходьби, гарні комунікації та послуги зв'язку. | Часто зустрічаються невеликі житлові будинки, зручно діставатися центру, багато зон відпочинку. | Декілька середніх шкіл та Університет прикладних наук у безпосередній близькості, наявність культурних та розважальних центрів, привабливі житлові комплекси. | Ідеальне місце проживання, якщо потрібний швидкий доступ до корпусів університету. Розташовані тут переважно середні за розмірами житлові райони з безліччю квартир, придатних здавання у найм. | Мальовничий житловий район, привабливі будівлі з садом біля будинку, магазини, аптеки. |
Ольденбург (принаймні зараз) є класичним містом-орендарем, а тому інвесторам вигідно купувати цілі житлові будинки для здачі квартир в оренду – тому споруди іноді купуються цілком коштом кількох інвесторів.
Частка покупок нерухомості за договором спільного володіння становить близько 40%, їх у 60% випадків купується будинок, а 40% – кондомініум.
Для такого великого міста показник пропозиції нерухомості в абсолютному вираженні виявляється нижчим за середній. Нові будівельні проекти реалізуються досить повільно. До того ж за останні роки вартість квартир і будинків значно підвищилася, що призвело до "заморозки" цін на найближчий час (порівняно з динамікою цін у середньому по Німеччині), проте аналітики обіцяють, що через кілька років ситуація зміниться на кращий для інвесторів бік. .
Середні ціни на оренду нерухомості
Якщо порівняти витрати на оренду та утримання квартири в Ольденбурзі із середнім показником витрат на знімні апартаменти по Нижній Саксонії та загалом по Німеччині, вартість оренди житла в Ольденбурзі виявиться на 14,3% вище та на 4,5% нижче відповідно.
Знімне житло в Ольденбурзі досить затребуваним: за статистикою, від публікації оголошення про здачу в оренду квартири до укладення договору з квартиронаймачем в середньому проходить 14 днів. 
На оплату оренди житлового приміщення, якщо не враховувати витрати на комунальні послуги та інші витрати, у мешканців йде 16,8% їх доходів.
Середні ціни на купівлю нерухомості
Помешкання в Ольденбурзі можна назвати доступним. Середня ринкова ціна за квадратний метр площі квартири в Ольденбурзі на 39,4% вище, ніж у середньому в Нижній Саксонії, і на 1,9% нижче, ніж у середньому по країні.
У південних районах Ольденбурга, таких як Бюммерштеде (Bümmerstede) і Крайенбрюк (Kreyenbrück), квартира в пентхаусі новобудови площею 120 м2 коштує в середньому від 270 до 300 тисяч євро. Продаж квартир у старих будинках аналогічної квадратури може здійснюватися і за 180 тисяч євро – ціни на таку нерухомість рідко піднімаються вище за 240 тисяч.
Найдорожчі квартири, модернізовані та розташовані в елітних районах, можна знайти в Хааренеші (Haarenesch), Доббені (Dobben) та їх околицях. Старі багатоквартирні будинки площею 145 м2 рідко оцінюються продавцями менше ніж 420 тисяч євро, але, як правило, продажна ціна починається від 500 тисяч.
У житлових районах, що розвиваються, ціни на подібні квартири починаються від 600 тисяч євро.
Слід зазначити, що ціни на житло, розташоване в новобудовах, відносно стабільні, оскільки завершених об'єктів на даний момент небагато.
Реконструйовані таунхауси розташовані в основному на околицях центру, а терасові будинки – у котеджних селищах на околиці. Район Блоерфельд (Bloherfelde) приваблює переважно сім'ї, а з нерухомості тут пропонується велика кількість приватних будинків площею 160 м2 у ціновому діапазоні від 320 до 360 тисяч євро – остаточна вартість залежатиме від розмірів ділянки землі.
Інвесторам, які воліють вкладати кошти в комерційну нерухомість, можна порекомендувати придбання невеликого готелю або ресторану в центрі міста Ольденбург ближче до туристичних місць. Також можна від зворотного і купити продовольчий магазин або невелике кафе в менш популярних районах Ольденбурга, де місцевому населенню не вистачає закладів для задоволення повсякденних потреб.
У таблиці представлені приклади цін (актуальні на 2021 рік) на комерційну нерухомість, розташовану на території Ольденбурга:
| Тип нерухомості | Вартість (євро) | ||
|---|---|---|---|
| в центрі | на околиці | Площа, м2 ) | |
| Ресторан | 415,000 (Dobben) | 265,000 (Haarentor) | 200 |
| Ресторан-готель | 310,000 (Zentrum) | 360,000 (Wechloy) | 150 |
| Готель | 760,000 (Dobben) | 450,000 (Nadorst) | 350 |
| Роздрібний магазин | 120,000 (Haarenesch) | 70,000 (Blankenburg) | 50 |
| Офісна будівля | 2,218,000 (Zentrum) | 375,000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Промисловий об'єкт | 1,200,000 (Zentrum) | 875,000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 м 2 земельна ділянка) |
| Торгове приміщення | 335,000 (Donnerschwee) | 245,000 (Ohmstede) | 86.72 |
Вартість комерційної нерухомості в центрі міста обійдеться в рази дорожче, і прибутковість буде високою. Але інвестори-початківці, що реально оцінюють свої можливості, залишаться задоволені темпами окупності невеликих торгових точок на околиці Ольденбурга.
Порівняння ринку інвестицій у нерухомість найперспективніших міст Німеччини
Експерти Postbank, одного з найбільших банків Німеччини, проаналізували макро- та соціально-економічні показники 402 населених пунктів країни, а також перспективи їх розвитку до 2030 року. Метою дослідження було виявлення найперспективніших ринків ФРН із погляду довгострокових інвестицій у житлову нерухомість.
За результатами дослідження найбільший потенціал зростання мають Гамбург, Мюнхен, Ольденбург, Штутгарт і Бонн.
На інвестиційну привабливість конкретного ринку впливає комплекс факторів:
- Демографічна ситуація. Чим більше населення, тим швидше зростають попит та ціни на житло. У містах, які виявилися лідерами за підсумками дослідження, кількість жителів протягом 3 років (з 2021 по 2021 рік) збільшувалася швидше, ніж у середньому у Німеччині, тобто зростання було зумовлене саме особливостями міст, а не ситуацією у ФРН. Згідно з прогнозами Федерального статистичного відомства Німеччини (Statistisches Bundesamt), з 2021 до 2030 року населення Ольденбурга скоротиться на 4,7% (у центральних районах).
- Ринок праці. Міста, в яких відзначається низький рівень безробіття, є більш привабливими для інвесторів із двох причин:
- відсутність безробіття – це ознака сприятливої економічної ситуації;
- працююче населення – це потенційні орендарі.
- Динаміка цін. На привабливість ринку нерухомості вказує стабільне зростання цін на рівні вище за середнє по країні – як правило, це результат високого попиту. Експерти Postbank стверджують, що локальний ринок Ольденбурга залишиться стабільним або щороку зростатиме як мінімум на 1,5% протягом найближчих 15 років.
- Купівельна спроможність населення та доступність житла. У Ольденбурзі купівельна спроможність мешканців вища, ніж у середньому по країні, тобто населення міста здатне витрачати більше грошей на послуги та товари, включаючи житлову нерухомість. Також важливо знати співвідношення доходів громадян та цін на нерухомість – це говорить про те, наскільки платоспроможним є попит на житлові приміщення. Ольденбург має перевагу – аналітики Postbank оцінили, яку частку від доходів певної групи населення становить середній платіж за іпотекою, і виявилося, що Ольденбург є лідером серед інших міст Німеччини по цій частині: для будь-якої категорії населення (одинокі люди, сім'ї з дітьми, пенсіонери та інші) частка виплати іпотеки становила менше 35% у структурі доходів. Якщо житло недоступне для багатьох категорій городян, то на даному ринку буде багато потенційних орендарів.
- Показники ринку оренди. Якщо в населеному пункті більше орендарів, ніж власників житла, інвестору вигідно купувати прибуткові квартири та будинки для здачі їхньої оренди. В останні роки орендна ставка лише збільшується.
- Економіка та інфраструктура. Щоб адекватно оцінити інвестиційні перспективи Ольденбурга, важливо звернути увагу на деякі якісні показники:
- Рівень розвитку економіки та наявність виробництв. Для інвестора пріоритетними мають бути міста, які не залежать від виробництва та послуг у якійсь одній галузі. У Ольденбурзі зосереджено безліч підприємств та підприємств, задіяних у розвинених та економічно значущих галузях. Місто є одним із найважливіших промислових центрів країни – тут розташовуються перші тютюнові фабрики Німеччини, ливарні та машинобудівні заводи, підприємства з обробки шкіри та виробництво скла, конярські ферми.
- Наявність університетів. В Ольденбурзі розташований відомий Ольденбурзький університет імені Карла фон Осецького (Carl von Ossietzky Universität Oldenburg), в якому навчається багато іноземних студентів. Варто зауважити, що для міст з населенням менше 200 000 осіб (саме таким і є Ольденбург) особливо важлива наявність навчальних закладів, які залучають учнів з-за кордону та інших регіонів Німеччини, – вони створюють додатковий попит на нерухомість.
- Наявність великих клінік. ФРН славиться якісною системою охорони здоров'я, тому тут дуже розвинений медичний туризм. Тому наявність клінік створює попит на орендне житло поблизу медичних центрів. В Ольденбурзі діє Університетська клініка Ольденбург (Universitätsklinikum Oldenburg), в яку приїжджають пацієнти, які здебільшого потребують допомоги нейрохірургів та хірургів. Тут також займаються лікуванням ракових захворювань, а терапія онкології, як відомо, займає тривалий час, протягом якого родичам хворого може знадобитися житло.
Згадані чисельні показники для 5 найбільш перспективних у плані інвестицій у нерухомість міст Німеччини представлені в таблиці:
| Чинник, що впливає на інвестиційну привабливість | Ольденбург | Гамбург | Мюнхен | Штутгарт | Бонн |
|---|---|---|---|---|---|
| Приріст чисельності населення (%). У середньому у Німеччині = 0.7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Рівень безробіття (станом на липень 2015 року, %). У середньому у Німеччині = 6.3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Середньорічне зростання цін на нерухомість (2011-2014 рр., %). У середньому у Німеччині = 2.0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Індекс купівельної спроможності (вся Німеччина = 100). У середньому у Німеччині = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Кількість річних доходів однієї сім'ї, необхідне купівлю квартири. У середньому у Німеччині = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Частка орендарів у центральних районах (%). У середньому у Німеччині = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Динаміка оренди (2011-2015, %). У середньому у Німеччині = 34.3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Отже, для того, щоб інвестувати кошти в прибуткову нерухомість Німеччини та купити житло, Ольденбург підходить за всіма основними показниками, на які рекомендують звертати увагу міжнародні брокери:
- демографічної ситуації: динаміка чисельності населення позитивна, є перспективи подальшого зростання;
- безробіття - у місті з населенням менше 200 000 осіб рівень безробіття не повинен перевищувати 7%;
- зростання цін на житло: рекомендований показник – від 2% на рік;
- частці орендарів: людей, які винаймають житло, має бути понад 50 %;
- економічної ситуації – у місті має бути не менше 2 ключових галузей промисловості;
- інфраструктурі – у місті мають діяти великі університети та університетські клініки.
Вартість життя в Ольденбурзі
Якщо квартири в Ольденбурзі цікавлять покупця, тому що він збирається надалі проживати у місті, насамперед необхідно оцінити основні статті витрат, які очікують після переїзду.
Насамперед, як правило, переселенців цікавить вартість продовольчих товарів. У Ольденбурзі продукти дорожчі, ніж у середньому Німеччини, приблизно 12 %.
| Продукт харчування | Вартість (євро) |
|---|---|
| Буханець свіжого білого хліба (500 г) | 0.99 |
| Молоко (1 л) | 0.66 |
| Яйце (12 шт.) | 1.71 |
| Місцевий сир (1 кг) | 6.67 |
| Курячі грудки без кісток, без шкіри (1 кг) | 6.96 |
| Яловичина (1 кг) | 11.82 |
| Яблука (1 кг) | 2.08 |
| Банани (1 кг) | 1.56 |
| Картопля (1 кг) | 0.93 |
| Цибуля (1 кг) | 1.00 |
Ольденбург - велике місто, в якому є досить велика кількість ресторанів та кафе. Вартість послуг закладів громадського харчування тут не можна назвати низькою, але якщо говорити про середні ціни по Німеччині, то вартість обіду поза домом у цьому місті на 7,16 % нижче.
| Обід та напої в ресторані | Вартість (євро) |
|---|---|
| Обід у недорогому ресторані | 9.50 |
| Обід на двох із трьох страв у ресторані середньої цінової категорії | 40.00 |
| "МакМіл" у МакДоналдс (або аналогічний набір страв) | 7.20 |
| Каппучіно | 2.50 |
| Вода (пляшка, 0.33 л) | 1.70 |
Витрати на утримання житлового приміщення теж не можна назвати занадто великими – вартість комунальних послуг в Ольденбурзі на 15% нижча, ніж у середньому у Німеччині.
| Комунальна послуга | Вартість |
|---|---|
| Електропостачання, опалення, кондиціонер, водопостачання, вивіз побутових відходів, каналізація (для квартири площею 85 м 2 ) | 180.67 євро на місяць |
| 1 хвилина розмови за передоплатним тарифом місцевого мобільного оператора (без знижок та підключення тарифних планів) | 0.09 євро |
| Інтернет (від 60 Мбіт/сек., безлімітний, кабельний/ADSL) | 27.50 євро на місяць |
Як і в будь-якому іншому місті Німеччини, людям, які часто користуються послугами громадського транспорту, вигідніше придбати проїзний квиток на місяць. Його вартість на 28,5% нижча за середній показник по країні.
| Транспортні послуги | Вартість (євро) |
|---|---|
| Квиток в один кінець (міський транспорт) | 2.40 |
| Проїзний на місяць (звичайна ціна) | 50.00 |
| Таксі "Старт" (звичайний тариф) | 3.50 |
| Таксі (звичайний тариф, за 1 км колії) | 1.89 |
| Таксі, 1 година очікування (звичайний тариф) | 25.00 |
| Бензин (1 л) | 1.32 |
Загалом Ольденбург не можна зарахувати до містам із високою вартістю життя, а й вести у місті менше, ніж у середньому у країні, на 17 %: 1 816,67 євро проти 2 190,48 євро на місяць (після сплати податків).
Висновок
Ринок нерухомості постійно змінюється під впливом різних факторів, і інвестори перебувають у постійному пошуку нових можливостей вкладення коштів. Німеччина – одна з найбільш стабільних у плані економіки країн, житлові та комерційні споруди тут мають величезний попит.
Коли на німецькому ринку нерухомості спостерігається дефіцит пропозицій і ринок не встигає відповідати на попит покупців, що збільшується, на будинки і квартири, інвестори задовольняються менш популярними варіантами капіталовкладення або навіть ризикують і вкладають кошти в нерухомість, з якою раніше не мали справи. Однак як тільки на продаж виставляються будівельні об'єкти, розташовані у великих містах, що ростуть, вся увага капіталістів звертається в їх бік. Одним з таких міст є Ольденбург – місто, яке за всіма показниками інвестиційної привабливості випереджає десятки інших населених пунктів Німеччини.
