Іпотека для іноземних громадян у Польщі у 2021 році

Іноземні громадяни, які вирішили обзавестися житловою або комерційною нерухомістю в Польщі, але не мають всієї необхідної суми для покупки, не повинні впадати у відчай - іпотека в Польщі в 2021 році доступна не тільки для громадян цієї країни. Польські банки охоче надають кредити під будівництво або купівлю нерухомості іноземним громадянам, пропонують вигідні умови кредитування та невисокі відсоткові ставки за іпотечними кредитами. Для отримання іпотеки в Польщі іноземці повинні дотримуватись кількох правил і підготувати всі необхідні документи.

Придбання нерухомості у Польщі

Нерухомість у Польщі все більше приваблює громадян із СНД: з 2021 року лідируючі позиції серед іноземних покупців займають громадяни України та Росії. При цьому слід врахувати, що володіння іноземцем квартирою, будинком або земельною ділянкою в Польщі не спрощує процес отримання польського ВНП чи громадянства.

У тих же випадках, коли купується комерційна нерухомість (що сприятиме розвитку економіки країни), можливі невеликі преференції з боку польської держави – наприклад, при отриманні статусу ВНЖ або при оформленні віз: можна прописатися у своєму житлі, не потрібна броня в готелі так далі.

Причини популярності придбання польської нерухомості полягають в іншому:

• у доступних цінах не лише в порівнянні з іншими країнами Євросоюзу, а й із цінами на житло в РФ, Україні та Білорусі;
• у широких можливостях іпотечного кредитування;
• у можливості вигідно вкласти капітал та отримувати прибуток.

Ціни на нерухомість залежать від її метражу, від того, в якому місті вона знаходиться, а також від розташування в самому місті. Найвищі ціни – від 6 до 9 тисяч злотих за кв. м – у Варшаві, Кракові, Гданську, Познані, Вроцлаві; нижчі – від 4 до 5 тис. злотих за кв. м – у Лодзі, Пшемислі, Щеціні.

Пройдіть соціологічне опитування!

Іпотека: відсоткові ставки, кредитні виплати

Щоб уникнути неприємностей при виплаті іпотечного кредиту, слід досконально ознайомитися з умовами його оформлення, розрахувати всі необхідні платежі та власні можливості. У Польщі вкрай негативно ставляться до боржників за кредитами і на допомогу держави розраховувати не варто.

Велику допомогу може надати фінансовий та діловий польський портал www.bankier.pl, який з 2000 року забезпечує відвідувачів надійною інформацією, допомагаючи прийняти правильне рішення щодо інвестицій, ведення бізнесу, розпорядження особистими фінансами. На сайті можна підібрати найкращі пропозиції банків, отримати актуальну інформацію про річні ставки на іпотеку, розрахувати на калькулятор розміри платежів.

Чимало корисної інформації про функціонування банківської системи Польщі можна отримати, прочитавши статтю “Банки та банківська система у Польщі”.

У більшості випадків кредити на купівлю житла в Республіці Польща видаються у національній валюті – злотих (PLN).

З 2021 року у Польщі було підвищено мінімальні первинні внески за нерухомість. Якщо раніше банки могли покривати іпотечним кредитом 100% вартості житла, то зараз за рекомендацією Комісії фіннагляду Польщі вони можуть видавати кредит у розмірі 80% вартості нерухомості (до 90% – на розсуд самих банків).

Залежно від цього і розрахунок виплати іпотечного кредиту. Оплата включає:

• змінну величину (WIBOR – Warsaw Interbank Offer Rate) – це відсоткова базова ставка обміну між банками на міжбанківському ринку. Її середня величина переглядається, як правило, кожні 3 місяці (3М) Радою грошово-кредитної політики Польщі (RPP – Rada Polityki Pieniężnej), тому вона може змінюватися як у меншу, так і більшу сторону. У 2021 році окремі банки можуть розраховувати раз на півроку або на рік;
• одноразову комісію за видачу кредиту (marża). Ця комісія призначається при видачі кредиту, фіксується у договорі і більше не змінюється. На розмір маржі можуть вплинути сума і термін кредиту, розмір першого внеску, акційні пропозиції банку та ін.
• фактичну річну процентну ставку (Oprocentowanie/RRSO), яка розраховується з урахуванням банківських витрат, величини кредиту, періоду часу, на який видано іпотеку, страхування тощо. Від неї залежить щомісячна сума виплати.

Попередньо розрахувати витрати можна за допомогою калькулятора на сайті www.bankier.pl/.

Для розрахунку відсотка RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) та щомісячної виплати (rata) слід:

• зайти на сайт та вибрати у графі «Twoje finanse» підкатегорію «Kredyty hipoteczne»;

• на сторінці відкрити опції «Pokaż opcje zaawansowane» і внести необхідні дані, наприклад: вартість квартири – 200 тисяч злотих, розмір кредиту – 180 тисяч злотих, вік позичальника – 30 років, термін повернення кредиту – 35 років;

• у "Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę" вибрати "Sprawdź ofertę banków";

З отриманих розрахунків, можна порівняти пропозиції різних банків. Так, маржа може становити від 1,89 до 2,92%, RRSO – від 4,05 до 5,35%, rata – від 754 до 866 злотих. Вибравши найбільш підходящий варіант, можна скористатися послугами консультанта (doradca finansowy або hipoteczny) того чи іншого банку, який перевірить кредитоспроможність клієнта, запропонує оптимальний варіант, надішле заявку до банку та допоможе у торгівлі з продавцем. Ці послуги для покупця безкоштовні – консультант отримує комісійні від банку за виданий кредит.

Крім зазначених виплат слід підготуватися до таких витрат:

• початковий внесок (мінімальний – 10-20% вартості нерухомості залежно від банку). На величину внеску також впливає зарплата кредитора: що вона менша, то більше внесок;
• комісія банку (prowizja) – від 0% та більше. Часто банк вимагає оплатити її ще до видачі іпотеки, іноді вона включена до суми кредиту та щомісячних виплат. Звільнитися від необхідності виплати комісії можна з допомогою використання однієї з запропонованих банком додаткових товарів;
• документальне страхування (ubezpieczenie pomostowe). Щоб знизити ризик, банк може бути вписаний в IV розділ земельної книги (ksiega wieczysta) до моменту повного погашення іпотечного кредиту. До внесення запису (це може зайняти деякий час) банк може збільшити маржу або додатково стягуватиме плату за страхування ризику;
• оплата за оцінку нерухомості (oplata za wycene nieruchomosci) працівником банку або стороннім експертом;
• додаткове страхування життя позичальника (inne ubezpieczenia);
• інші збори та комісії (inne oplaty i prowizje). Такі виплати можуть виникнути за бажання дострокового погашення іпотеки або несвоєчасному внесенні грошей (договори містять перелік виплат у таких випадках).

Оформлення іпотеки у Польщі іноземними громадянами

Громадяни країн ЄС мають можливість оформити іпотеку в польських банках на тих же умовах, що й поляки. Іпотека для іноземців – громадян держав, які не входять до ЄС, у тому числі СНД, можлива лише після проведення ретельної перевірки їх відповідності певним критеріям та надання деяких додаткових документів.

Докладно про умови отримання кредиту на придбання нерухомості іноземними громадянами наведено у статті “Іпотека для іноземних громадян у Польщі у 2021 році”.

Вимоги банків до громадян СНД

Слід зазначити, що єдиного переліку додаткових вимог до іноземця видачі кредиту немає, тому кожен банк може встановлювати власні правила. Так, в одних випадках наявність Карти поляка може значно спростити отримання невеликого кредиту, іноді в разі потреби у іноземця можуть вимагати Карту побуту.

Найчастіше польські банки висувають до іноземців такі вимоги:

• засвідчити особу іноземного громадянина (закордонний паспорт, що діє);
• підтвердити законність перебування у Польщі претендента на оформлення кредиту;
• підтвердити наявність польської прописки (meldunku);
• вказати законне джерело доходів (необхідно підтвердити документально);
• мати позитивну кредитну історію (у Польщі чи державі проживання);
• мати номер PESEL.

Які документи знадобляться при оформленні кредиту та скільки це буде коштувати

Пакет необхідних документів для оформлення іпотечного кредиту включає:

• закордонний паспорт;
• карту постійного проживання в Польщі (karty stałego pobytu) або карту тимчасового перебування (karty czasowego pobytu) мінімум на 12 місяців. У другому випадку терміни надання кредиту відповідатимуть її терміну дії;
• свідоцтво про сплату податків (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• довідку про зарплату за останні три-шість місяців (за наявності безстрокового трудового контракту – umowa o prace na czas nieokreslony);
• договір на рік уперед та довідку про доходи за останні три- шість місяців (за наявності трудового договору на конкретний термін – umowa o prace na czas okreslony);
• довідку про доходи за останні півроку (при працевлаштуванні в Польщі за договором за контрактом – umowa zlecenia/o dzieło);
• довідку про доходи за один-два роки (під час ведення власного бізнесу в Польщі);
• довідку про несудимість (zaświadczenie o niekaralności);
• польський рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), довідку про виплату PIT та історію руху коштів на банківському рахунку претендента;
• попередній договір (umowa wstępna) із забудовником (девелопером) або з продавцем нерухомості;
• дозвіл від Міністра внутрішніх справ Польщі на купівлю нерухомості у разі купівлі будинку або земельної ділянки іноземцем, який прожив у країні менше ніж п'ять років. Потрібен також дозвіл на придбання будь-якої нерухомості, розташованої в прикордонній зоні.

Необхідно також заповнити спеціальну анкету у відділенні банку або в режимі он-лайн на банківському сайті.

За послуги банки стягують одноразову комісію – до 3,5 % від суми кредиту.

Кредитоодержувач також оплачує послуги представника банку (у межах 200-300 злотих), який перед підписанням договору проводить огляд нерухомості (opinia rzeczoznawcy) з метою перевірки її наявності, відповідності заявленої вартості – реальної підписання додатків до договору. Найчастіше такий огляд здійснюється у тому випадку, якщо як забудовник виступає нова або невідома фірма, а також при покупці житла вторинного фонду.

Видача дозволів МВС Польщі коштуватиме разом із держмитом 1 848 злотих.

Оформлення взаємовідносин із банком

Практика показує, що за іпотечним кредитом іноземні громадяни звертаються найчастіше до тих польських банків, клієнтами яких вони вже є. Не маючи банківського рахунку, проживати в країні зі стабільною банківською системою та розвиненим онлайн-банкінгом украй складно та нераціонально.

Тим більше, що відкрити рахунок у польському банку дуже просто – для цього знадобиться мінімум документів: закордонний паспорт із візою та Карта побуту. Банківський рахунок та стандартна банківська картка надається безкоштовно (до 8 серпня 2021 року).

Ще одна перевага відкриття рахунку у польському банку – можливість оформити невеликий споживчий кредит. Після своєчасної оплати всіх зобов'язань, пов'язаних з ним, інформація про позитивну кредитну історію потрапить до Бюро інформації з кредитів (BIK), що може відіграти вирішальне значення при розгляді питання про надання іпотечного кредиту та прийняття позитивного рішення.

Алгоритм оформлення іпотечного кредиту у Польщі простий:

• підписання попереднього договору із забудовником/продавцем;
• поводження з пакетом документів до банку;
• розгляд банком заяви та перевірка всіх даних (протягом 7-14 днів);
• підписання кредитного договору (ustanowienie hipoteki). Усі його умови обумовлюються в індивідуальному порядку між банком та кредитоодержувачем, у тому числі і спосіб передачі грошей продавцю нерухомості: на його банківський рахунок, через банківський депозитарій чи інші.

Після цього можна підписувати остаточний договір із продавцем у нотаріуса, робити запит до Кадастрового відділу. Як тільки покупець надасть договір у банк, в обумовлені терміни на його підставі банк передасть гроші продавцеві.

Ознайомтеся з додатковою інформацією про те, як взяти кредит готівкою або на житло у польському банку

Додаткові платежі та податки при оформленні іпотеки

Під додатковими платежами при покупці нерухомості в іпотеку передусім мається на увазі винагорода послуг нотаріуса (нотаріальний збір). Крім того, також слід сплатити і відповідні податки у Польщі.

Нотаріус визначає розмір винагороди на свій розсуд залежно від вартості нерухомості, яка була зазначена сторонами, однак не має права вимагати суму, що перевищує ставки, встановлені розпорядженням Міністерства юстиції Польщі «Про максимальні ставки нотаріальних тарифів» № 1564 від 28 червня 2004 р., плюс ПДВ (23%).

Згідно з параграфом 3 розпорядження, за вартості нерухомості від 60 тис. до мільйона злотих ставка становитиме 1010 злотих плюс 0,4 % від суми угоди. Оформлення угоди на суму від одного до двох мільйонів оцінюється вже в 4770 злотих і 0,2% від суми.

Наприклад, при купівлі квартири вартістю 200 тисяч злотих гонорар нотаріуса становитиме: 1010 (ставка) + 800 (0,4% від суми) + 416,3 (23% ПДВ) = 2226,3 злотих.

Усі нотаріальні контори прагнуть встановити максимальну планку, тому доцільно заздалегідь ознайомитися з передбачуваними виплатами; при підвищених запитах завжди можна звернутися до іншого нотаріуса.

Крім винагороди, нотаріус також бере оплату за:

• складання виписок з акту (загалом 6 злотих за сторінку А4). Виписок потрібно як мінімум шість – у МВС, суд (у відомстві якого знаходиться будинкова книга), геодезичну службу, казначейство та сторонам, що домовляються;
• судовий збір за заяву про необхідність зробити запис у домовій книзі (200 злотих нетто), за відсутності домової книги – додатково 60 злотих (нетто) на заяву про її виготовлення.

Ці витрати сторони несуть навпіл.

Цікавий факт. Згідно з польським законодавством, суми угод з нерухомості можуть переглядатися протягом п'яти років з моменту укладання. Це зроблено з метою боротьби із заниженням реальних цін, щоб знизити суму угоди та зменшити податок.

У разі купівлі нерухомості вторинного житлового фонду покупець повинен сплатити податок на цивільно-правові дії у сумі 2% від бази оподаткування (ринкової вартості нерухомості). У разі купівлі житла від забудовника цей податок не стягується.

Ще одна додаткова стаття витрат для покупця під час укладання договору про іпотеку – так званий іпотечний податок (Podatеk od czynności cywilno-prawnych (PCC)), який необхідно включити до договору з нотаріусом або сплатити у податковому управлінні протягом 14 днів з моменту купівлі нерухомості (форма податкової декларації PCC3) Ставка податку становить 0,1%.

Популярні у іноземних громадян банки Польщі

Польща відрізняється стабільною банківською системою: у країні функціонують десятки польських та іноземних банків. Громадян інших країн, які мають намір оформити іпотеку, насамперед цікавлять ті банки в Польщі, які працюють з іноземцями, готові надати їм кредит, пропонуючи найвигідніші варіанти, і до того ж відрізняються надійністю.

Говорячи про терміни кредитування, слід зазначити, що великі шанси оформити кредит на тривалий термін (на 30-45 років) мають іноземні громадяни, які отримали карту постійного проживання в Польщі. Іноземцям – власникам картки тимчасового перебування у Польщі це зробити складніше – кредит буде виданий на час, що не перевищує термін дії картки.

Серед найбільш популярних серед іноземців банків слід назвати:

• MBank.Вимоги до іноземних громадян тут найлояльніші: мінімум документів, можливість онлайн-реєстрації, швидке прийняття рішення (коли є позитивна кредитна історія та співпраця з цим банком, то за 1-2 дні). Банк може перевірити факт працевлаштування, звернувшись до роботодавця клієнта. З мінусів – вища відсоткова ставка.
• Millenium. Банк має досвід роботи з громадянами з Росії, України та інших країн СНД та велику кількість відділень по всій країні. Подати заяву та відкрити рахунок можна через сайт банку. Для оформлення кредиту потрібно надання закордонного паспорта, договору з роботодавцем, довідки про доходи за 3 місяці, ВНП.
• WBK Bank Zachodni. Банк працює з громадянами СНД, але висуває суворіші вимоги до клієнтів. Можливо онлайн-звернення через сайт (хоча особистий візит все одно необхідний – для підпису кредитної заявки), проте банк зажадає і перевірить посвідчення особи, терміни ВНЖ, дані про зарплату та кредитну історію, відомості про роботодавця та ін.
• ING Bank Slaski вимагає від іноземців підтвердити терміни ВНЖ, надати докази платоспроможності (можна надати umowa o dzieło або umowa zlecenia). Початковий внесок – не менше 20% вартості нерухомості;
• PKO Bank Polski. Мінімальна первісна виплата – 10% вартості нерухомості. Банк надає іпотечні кредити громадянам СНД, але потребує підтвердження кредитної та банківської історії, платоспроможності, а також дозвіл від МВС Польщі на придбання нерухомості у країні.

Цікавий факт. Один із найстаріших банків Польщі PKO Bank Polski (заснований у 1919 р.) у 2004 році став інвестором львівського “Кредобанку”. Тим самим банк відновив свою діяльність у Львові через 65 років – до 1939 року офіс банку вже знаходився у цьому місті.

Підведемо підсумки

Отримати іпотечний кредит у Польщі для громадян СНД є цілком реальним. Якщо іноземець легально проживає на території Польщі, офіційно працевлаштований та має джерело постійного доходу, бездоганну кредитну та банківську історію, як правило, він без особливих проблем зможе оформити собі іпотечний кредит.

Для придбання нерухомості у Польщі необхідно заплатити (залежно від банку) від 10 до 20% вартості нерухомості. Слід зазначити також три важливі моменти:

• у ряді випадків потрібне отримання дозволу від МВС Польщі на придбання нерухомості;
• вибір банку (вимоги щодо процедури надання та оформлення кредиту можуть сильно відрізнятися);
• додаткові витрати (на оформлення правочину, нотаріуса).

Натомість іноземний громадянин отримає власне житло, яким він має право розпоряджатися на свій розсуд: проживати в ньому або здавати в оренду. Наявність власного житла в Польщі дає деякі переваги: ​​ця обставина може сприяти отриманню мультивізи, дає право не підтверджувати бронювання готелю при оформленні польської візи, а просто прописатися у своїй квартирі (що буде плюсом і при оформленні ВНЖ), крім того, дозволяє купити автомобіль Польщі та зареєструвати його за місцем прописки.