Останніми роками росіяни все частіше замислюються про придбання нерухомості за кордоном. У той час як вартість житла у російських мегаполісах стрімко зростає, у багатьох країнах світу ціни на нерухомість зберігають стабільність. А оскільки кожен може дозволити собі викласти повну суму за об'єкт, більшість потенційних покупців аналізують різні можливості кредитування житла. Варто визнати, що загалом іпотека там доступніша, ніж кредити у російських банках.
Стан закордонного ринку нерухомості
2021 року на світовому ринку нерухомості спостерігалася позитивна динаміка. Аналіз ринків житла у найбільш привабливих для росіян країнах світу виявляє таку картину: у більшості європейських держав, а також у США продовжує зберігатись високий попит на житло. Враховуючи скорочення пропозиції, слід очікувати на поступове подорожчання нерухомості та збереження цієї тенденції протягом найближчих років.
Зростання цін та обсягів продажів може свідчити про вихід із кризи, а це означає, що з часом придбання нерухомості стане менш доступною інвестицією для громадян РФ, ніж кілька років тому.
Передбачається, що в низці країн — Чехії, Словенії та Хорватії рівень цін залишиться незмінним. Лише у деяких державах очікується незначне зниження вартості рухомих та нерухомих об'єктів. До них належить Кіпр, Греція, Чорногорія, Литва та Мальта.
У Росії більш похмура обстановка. Global Property Guide вважає місцевий ринок "найслабшим у світі" За даними Агентства іпотечного житлового кредитування, вартість нерухомості впала на 30% порівняно з цінами до кризи. На думку експертів, причиною цього є кілька факторів:
- девальвація російської валюти;
- низький інвестиційний потенціал;
- надлишок пропозиції (швидке зростання житлового фонду, особливо у великих містах);
- зниження платоспроможності росіян;
- закінчення дії держпрограм щодо підтримки іпотеки.
Проте зниження цін не означає, що росіянам буде простіше придбати житло. Найбільш заможні люди та учасники програм держпідтримки вже купили нерухомість, для решти ж ставки за кредитами найчастіше непідйомні.
Цілі придбання закордонного іпотечного житла
До 2021 року росіяни купували нерухомість за кордоном переважно для особистого користування. Однак після девальвації рубля у 2021 році для більшості з них це стало способом збереження коштів. Деякі також розраховують на отримання прибутку від вкладень у квартири, будинки, готелі або ресторани.
Згідно з дослідженням, проведеним брокерською компанією Tranio, понад 80% покупців — власники бізнесу та приватні підприємці. Вони вважають за краще купувати об'єкти у Франції, Австрії, Чехії та Чорногорії.
У тих, хто планує заробляти на здачі в оренду квартир, популярна іпотека в Болгарії, Греції та Португалії. Користується попитом готельна нерухомість в Австрії та Греції. Не менш популярна комерційна нерухомість у Німеччині.
Близько 40% покупців розраховують заробити зростання вартості придбаного об'єкта. Вони вважають за доцільне вкласти кошти в нерухомість, розташовану на території Великобританії, Німеччини, Португалії.
Ще один фактор, що впливає на вибір напряму для інвестування грошей, є легалізація проживання за кордоном. Приблизно 34% опитаних мають саме цю мету. Про те, які країни надають іноземним громадянам ВНЖ в обмін на інвестиції в житлові та комерційні об'єкти, читайте у статті «Вигляд на проживання під час купівлі нерухомості».
В якій валюті брати кредит
Як правило, закордонні фінансові установи кредитують купівлю місцевої нерухомості у національній валюті. Це поширюється і російських позичальників.
Якщо росіянин, який оформляє кредит у євро, отримує дохід у рублях, він має враховувати, що за девальвації російської валюти вартість іпотеки зросте.
Деякі європейські банки видають іпотеку у швейцарських франках. І тут ризики зростають. До 2008 року швейцарська валюта відрізнялася стабільністю, а відсоткові ставки, виражені в ній, були нижчими, ніж у євро та фунтах. Після кризи 2008 року іпотека у франках подорожчала через підвищення курсу франка.
Наприклад, щомісячні виплати покупця з Великобританії, який отримав кредит на купівлю будинку у швейцарських франках, зросли майже в 2,7 рази: 300 фунтів у 2009 році проти 800 фунтів у 2021 році.
Щоб уникнути валютних ризиків, експерти рекомендують прагнути до того, щоб валюта позики відповідала валюті доходу. Якщо нерухомість купується собі і позичальник планує виплачувати іпотеку з «рубльового» доходу, покупка обійдеться дорожче через регулярне ослаблення національної валюти. Адже крім щомісячних платежів потрібні кошти ще й на утримання купленої нерухомості.
Країни з найпривабливішими умовами з іпотеки
На початок кризи іноземні банківські організації без проблем видавали громадянам РФ іпотечні кредити. І хоча сьогодні багато чого змінилося, росіяни все ж таки можуть отримати іпотеку.
Вимоги, що висуваються різними банками світу до іноземних позичальників, дуже відрізняються. Одні фінансові організації висувають низку серйозних умов, інші охоче схвалюють іпотечні заявки. Розглянемо умови кредитування у країнах, які користуються найбільшою популярністю у вітчизняних покупців нерухомості.
Іпотечна позика в Іспанії
Послуга надається іноземцям віком від 18 років. Іпотека для росіян в Іспанії видається лише під високоліквідну нерухомість. Позичальник сам вибирає кращу схему відсоткових ставок:
- фіксована: 4–5,5 %, головний її плюс — відсутність процентного ризику та можливість планувати витрати;
- плаваюча – від 2% річних. Цей варіант вигідніший, але ставки переглядаються кожні 6–12 місяців і можуть зрости;
- змішана: у перші 2–3 роки застосовується фіксована ставка, потім діє «плаваюча» схема.
Термін виплати кредиту можна розтягнути на 5-40 років. Позичальнику, який застрахував життя та житло, ставку знизять на 0,2–0,4 пункти.
Оскільки кредитні фахівці ретельно досліджують питання платоспроможності іноземних заявників, розгляд звернення триває 2-5 тижнів.
Експерти рекомендують звернути увагу на об'єкти нерухомості у столиці Каталонії. Після референдуму про незалежність регіону попит на житло там сильно впав, а кількість об'єктів, що продаються, зросла в 2 рази. Побоюючись відтоку туристів із Барселони, іноземні покупці зосередили увагу на Валенсії.
Купівля нерухомого майна у Німеччині
На думку більшості консалтингових фірм, Німеччина є лідером на світовому ринку нерухомості, а столиця країни має статус кращого у світі міста для вкладення коштів у споруди для комерційної діяльності.
Банки аналізують економічну ситуацію в країні та регулюють кількість іпотечних кредитів, що видаються нерезидентам. Іноді організація, що кредитувала іноземців, припиняє цю практику, тому перед подачею заявки слід перевірити, чи надається послуга.
Як правило, німецькі банки фінансують лише половину вартості об'єкту. Термін кредитування становить 5-30 років. Якщо іпотека оформляється на 10 років, із позичальника стягується 4,5% річних. Збільшення терміну спричиняє зростання відсоткової ставки. Процес розгляду заявки триває близько 4 тижнів.
Деякі банки кредитують лише власників рахунку. І тут можна скористатися допомогою іпотечних брокерів чи компаній, котрі займаються продажем нерухомості.За послуги посередники стягують близько 2 % від суми кредиту.
Кредитування нерухомості у Франції
Париж - улюблене місце туристів. Ймовірно тому тут високі ціни на нерухомість. Як повідомляє компанія LPI-Se Loger, у 2021 році вартість «квадрату» житла у 12 районах міста перевищила 9160 євро. Але покупці впевнені, що проблем із реалізацією квартири у них не буде – будь-який об'єкт продається за лічені дні.
Багато французьких банків видають іпотеку нерезидентам, які довели свою платоспроможність. Головні умови кредитування:
- Наявність документально підтвердженого прибутку за місцем роботи.
- Розмір щомісячного платежу трохи більше 1/3 дохода.
Деякі установи вимагають, щоб претендент володів хоча б одним об'єктом нерухомості в одній із країн світу.
Сума фінансування становить 50–60 % вартості купівлі, середня ставка — 2,5% річних, термін погашення боргу 25 років. Якщо початковий внесок є невеликим, відсоткова ставка збільшується до 4%.
Banque Patrimoine et Immobilier кредитує 70% від суми, що сплачується, термін повернення коштів - до 30 років. Ставки становлять 4-5% річних. Від подання заявки до отримання коштів триває до 2 місяців.
Система іпотечного кредитування у Латвії
До 2021 року росіяни були основними іноземними покупцями нерухомості, поки влада країни не підвищила розмір інвестицій для отримання ВНЖ з 142 000 до 250 000 євро.
Нині фіксована відсоткова ставка сягає 6–8% річних. Банки готові покрити до 60% вартості об'єкта, а це означає, що решту 40% доведеться викласти із власної кишені. Борг потрібно покрити терміном до 15 років.
Головна умова кредитування - порука резидента. Перевага латвійської банківської системи полягає у відсутності штрафних санкцій за дострокове повернення коштів.
Кожна заявка розглядається індивідуально. Кредитний експерт аналізує документи претендента, особливо джерела його доходів до і здатність своєчасно виконати фінансові зобов'язання.
Умови кредитування у Туреччині
За даними, опублікованими на порталі HomesOverseas, восени 2021 року іноземні громадяни купили в Туреччині на 75,2% об'єктів більше, ніж минулого року.
Отримати кредит у місцевій фінансовій установі нескладно, але слід звернути увагу на принцип розрахунку суми кредиту. Зазвичай банки фінансують 50-70% від оцінної вартості об'єкта, а не ціни, встановленої продавцем.
Припустимо, вартість житла становить 150 000 €, але представник банку може оцінити його лише у 100 000 €. В результаті претендент отримає не більше 70 000 €.
Банки надають кошти терміном від 6 місяців до 15 років. Відсоткові ставки вищі, ніж у Європі – 6–9 % річних. Щомісячний внесок не повинен перевищувати 50% офіційного доходу позичальника.
Поки механізм іпотечного кредитування перебуває у стадії розробки, послуга надається лише великих містах. Для отримання коштів потрібний великий пакет документів. На заходи, пов'язані з розглядом заявки, йде від одного тижня до 2-3 місяців.
Умови кредитування на Кіпрі
Іноземний громадянин може отримати іпотеку на Кіпрі на купівлю готових або об'єктів, що будуються, на ремонт нерухомого майна. Мінімальна сума позики становить 75 000 €, максимальний поріг - 500 000 €. Найохочіше банки фінансують придбання первинної нерухомості, але надають не більше 60% необхідної суми. Розраховувати на фінансування більш дорогих об'єктів (до 1 млн. євро) можна за умови оплати половини їхньої вартості.
Кредит оформляється терміном від 10 до 40 років. На острові діють плаваючі ставки. Їхній середній рівень (5–8%) визначається валютою позики та розміром первісного внеску.
Процедура оформлення документів є досить простою і триває до 30 днів. Кредитні виплати повинні перевищувати 33 % від щомісячного доходу клієнта.
Крім того, клієнт платить 150-500 євро за оформлення кредиту та збір у розмірі 1% від суми позики. Також доведеться застрахувати своє життя та куплений об'єкт, на що щороку йтиме від 500 до 1 800 євро. Вартість страхового поліса з часом зменшується, оскільки залежить від розміру залишку боргу.
Іпотека для іноземців у США
У Штатах передбачено широкий діапазон термінів фінансування – від 12 місяців до 30 років. Теоретично банки кредитують до 70% вартості об'єкта при максимальному розмірі позики в 2 000 000 $. Насправді ж росіяни мають мало шансів отримати іпотеку, якщо немає коштів на оплату половини суми. Натомість середня річна ставка для нерезидентів становить лише 4%. Розгляд заявки триває близько трьох тижнів.
Для підтвердження платоспроможності заявник має надати рекомендацію з банку, послугами якого він користувався протягом 2 років. Об'єкт залишається у заставі банку протягом усього терміну кредитування, передбачені штрафні санкції за дострокове погашення. Грін-кард або робоча віза підвищують шанси отримання кредиту.
Незважаючи на суворі вимоги, половина іноземців звертається за наданням іпотеки. За статистикою кількість нерезидентів, які вдаються до посередництва кредитних організацій, становить 27%.
Під час оформлення кредиту потрібно сплатити збір (2% від суми позики) та послугу з оцінки нерухомості (350-2000 $). Ще одна вимога — щорічне страхування житла: 2000–3000 доларів.
Де найскладніше отримати іпотечний кредит
Ведення справ з іноземцем – ризиковане для банків підприємство, тому фінансові установи:
- компенсують підвищені ризики високими відсотковими ставками;
- скорочують кількість кредитів, що видаються іноземним клієнтам;
- вводять обмеження для претендентів.
Наприклад, в ОАЕ обмаль нерухомості, на які нерезиденти можуть оформити іпотеку.
| Країна | Фіксована ставка, % | Максимальний розмір позики, % | Максимальний термін кредитування | Обмеження |
|---|---|---|---|---|
| Австрія | 3.5 | 60 | 25 років | Купити нерухомість можна не у всіх федеральних землях. |
| Болгарія | 11 | 70 | 25 років | Послуги нерезидентам надають 2–3 кредитні організації. |
| Великобританія | 2–4,5 | 70 | Від 5 років з можливістю продовження на нових умовах. | Кредитним організаціям невигідні позики у розмірі менше £1 млн. Отримати іпотеку на бюджетне житло складніше, ніж на елітну нерухомість. |
| Чехія | 5 | 60 | 35 років | Іпотеку не дають на перший об'єкт нерухомості - для схвалення заявки позичальник повинен мати житло на території країни. |
| Швейцарія | 4.5 | 50 | 10 | Квотування кількості угод із нерухомістю в окремих кантонах. |
У низці країн не практикується кредитування іноземців, тому російським позичальникам доведеться відмовитися від ідеї отримати іпотеку в Угорщині та Хорватії. Більшість угорських банків кредитують лише угоди, які оформляють громадяни країн ЄС.
Для схвалення кредиту у Норвегії та Нідерландах необхідно підтвердити отримання доходів у країнах ЄС. Фінансові установи Таїланду, Єгипту, В'єтнаму та Тунісу не надають іпотечні кредити нерезидентам.
Етапи оформлення кредиту за кордоном
Після вибору відповідного об'єкта потрібно діяти швидко, тому деякі кроки слід зробити заздалегідь. До них належить збирання та переклад усіх документів на мову країни, в якій планується отримання кредиту, а також офіційне засвідчення перекладу.
Коли покупець ухвалив остаточне рішення, він повинен:
- відкрити рахунок у місцевому банку та внести кошти (готівку або переказ);
- подати документи на розгляд кредитної організації;
- дочекатися позитивного рішення банку;
- застрахувати життя та нерухомість;
- підписати договорів іпотеки та купівлі-продажу.
Пакет документів
Для отримання іпотеки необхідно надати вичерпний комплект документів, які дозволять кредитним експертам переконатися у благонадійності та платоспроможності позичальника. У будь-якій країні до цього переліку входять:
- Закордонний паспорт; у США можна використовувати картку соціального страхування або посвідчення водія американського зразка.
- Дані про витрати - копії банківських рахунків, довідки про кредити, сплату аліментів.
- Докази платоспроможності - виписка з рахунку, що підтверджує наявність суми для початкового внеску та оплати послуг з кредитування, рекомендаційні листи та інше.
- Попередній договір на придбання об'єкту.
- Адреса та контактні дані здобувача.
- Інформація про доходи – довідка з роботи про розмір зарплати та податкову декларацію за останні 1–2 роки.
Англійські банки особливо ретельно перевіряють інформацію про походження коштів, оскільки у Великій Британії існує закон про відмивання грошей.
Що потрібно знати про закордонну іпотеку
Кредит на купівлю нерухомості дозволяє вирішити квартирне питання, зберегти та заощадити кошти. Однак не можна забувати про згадані вище валютні ризики та інші підводні камені подібної угоди:
- Ризик несприятливої зміни плаваючих ставок. Навіть незначні зміни на фінансовому ринку призведуть до підвищення комісії, а такий кредит може виявитися не по кишені позичальнику. Експерти рекомендують позичати кошти за фіксованими ставками.
- Тривалий термін очікування рішення щодо кредиту. Іноді банк дає відповідь за кілька місяців, тому доведеться переконувати продавця почекати.
- Затримки із переказом коштів на іноземний рахунок. Бажано переказати гроші ще до того, як почнете обговорювати з продавцем умови угоди.
- Обмежений термін фінансування. Деякі країни надають позику не довше ніж на 2–5 років, але надто тривалий термін кредитування «здорожчає» позику. На думку фахівців, оптимальні умови – 10–15 років.
- Обмеження щодо суми кредитування. Італійські банки не фінансують покупки дешевше за 50 000 €, нижня межа суми у швейцарських кредитних організаціях становить 580 000 €. В інших країнах діє ліміт на придбання елітної нерухомості.
- Кредитування лише юридичних осіб. Законодавство Німеччини, наприклад, обмежує роботу з іноземними клієнтами, тому нерезидентам доводиться відкривати місцеву фірму. І тут у позичальника, купує дохідний об'єкт, з'являється можливість оптимізувати схему сплати податків.
- Наявність постійного доходу в державі одна з основних вимог деяких європейських банків.
- Додаткові витрати. Непередбачені витрати можуть вплинути на остаточну вартість об'єкта. Іпотечні брокери підкажуть, на чому можна заощадити, і допоможуть отримати найвигідніші умови.
Податкові наслідки згідно із законодавством РФ
Іпотечне кредитування - вигідний крок, але не всі знають про вимоги російського законодавства до громадян, які отримують матеріальну вигоду від покупки (п. 1 ст. 212 НК РФ). Якщо річна відсоткова ставка за валютною іпотекою нижче 9%, російські податкові резиденти мають сплатити податок на матеріальну вигоду, згадавши цей факт у щорічній податковій декларації.
Для розрахунку суми використовується формула: сума іпотеки × (9% – закордонна процентна ставка) / 365 × кількість днів використання позики. Після цього потрібно скласти щомісячні суми та розрахувати податок за ставкою 35%.
Приклад: у вересні 2021 податковий резидент РФ отримав 50 000 € на покупку квартири в Німеччині за ставкою 1,5%. Матеріальна вигода позичальника за 4 місяці 2021 року склала 1065,5 €, тому в 2021 році він сплатив податок у розмірі 372,9 €.
Відповідно до ст. 122 НК РФ, ненавмисним неплатникам доведеться сплатити не лише податок, а й додати 20% від цієї суми як штраф. Якщо податківцям вдасться довести умисні дії, штраф підвищиться до 40% від несплаченого податку.
Щоб уникнути цього оподаткування, можна оформити іпотеку на юридичну особу.
Висновок
Найпопулярніші країни, де росіяни беруть іпотеку, — Австрія, Німеччина та Іспанія. У місцевих банках непогано налагоджено механізм співпраці з російськими клієнтами. І все-таки, враховуючи складнощі, пов'язані з відмінностями у законодавстві різних країн, рекомендуємо вдаватися до допомоги фахівців - брокерів, співробітників банку або податкових консультантів. Це дозволить заощадити кошти та скоротити час оформлення угоди.
