У всі часи земля була найбільш перспективним об'єктом для вкладення коштів. По-перше, вона надійно захищає капітал від інфляції, по-друге, її термін придатності не лімітований часовими рамками. Сьогодні цей природний ресурс має особливий попит в економічно та політично стабільних країнах. Зокрема, земельна ділянка в Німеччині – мрія всіх, хто має намір побудувати затишний будинок для постійного проживання або організувати власне фермерське господарство.
Чому варто придбати ділянку у Німеччині
Будучи одним із основних економічних стовпів європейського співтовариства, Німеччина є стабільною та надійною державою також у плані законодавства та захисту прав цивільного населення. Вся нерухомість, включаючи земельні наділи, внесена до спеціальних реєстрів – поземельних книг.
Будь-яка людина, незалежно від того, чи є вона резидентом країни чи іноземцем, має право придбати той чи інший об'єкт. Це стосується всіх видів нерухомості:
- комерційної;
- некомерційної;
- земельних ділянок
Прийняти остаточне рішення на користь покупки допоможе перелік основних переваг придбання землі у Німеччині:
- можливість обрати регіон та населений пункт із тим стилем життя, який вам імпонує;
- економія коштів – земельний наділ обійдеться у кілька разів дешевше, ніж квартира чи готовий будинок;
- широкий вибір варіантів використання землі: будівництво будинку або міні-готелю; організація фермерського господарства; використання землі для вирощування сільськогосподарських культур;
- проживання у сільській місцевості з більш спокійним життям та чистою екологією;
- можливість будівництва будинку за власним проектом.
Проте слід на увазі, що право власності на землю в Німеччині не дає можливості іноземному громадянину автоматично отримати ВНЖ або ПМЖ. Власне, і сама процедура легалізації не спрощується. Єдине, на що можна розраховувати, то це на оформлення довгострокової візи з багаторазовим в'їздом.
Як знайти відповідну ділянку
Перший крок – звісно, вибір земельного наділу. Зверніть увагу, що його площа та місцезнаходження повинні повністю відповідати цілям, в яких ви його використовуватимете. Способів, як знайти потрібний вам об'єкт, існує кілька: ви можете зайнятися цим питанням самостійно, а можете вдатися до посередників, які добре знайомі з особливостями німецького земельного ринку.
Допомога маклера
Звернення до посередника можна по праву вважати найпростішим і водночас найдорожчим способом. Пов'язано це з тим, що Маклер візьме на себе всі організаційні моменти:
- пошук відповідних ділянок;
- перевірку документів за наділом;
- підготовку договору;
- оформлення всіх паперів та інші необхідні дії.
Проте за свою роботу він попросить досить вагому винагороду.
Виходячи з того, де саме буде розташований об'єкт покупки – у Саксонії, Вестфалії чи Баварії – вартість послуг посередника може бути оцінена у 3,57-7,14% від суми угоди.
Перевагою цього варіанту пошуку є той факт, що маклер знає не тільки про те, де розташовані найкращі ділянки, а й володіє інформацією щодо особливостей будівництва на них. Найчастіше відомості такого порядку виявляються безцінними, порівняно з тією ціною, яку доводиться платити посереднику.
Підбираємо ділянку через забудовника
У великих містах країни, де щільність забудови надзвичайно висока, багато будівельних компаній прагнуть заробити на продажу земельних наділів. Для початку вони викуповують території, де розташовані будівлі, які підуть під знесення, а потім шукають покупця на ту чи іншу ділянку.
Купити такий земельний об'єкт можна за досить непоганою ціною. Проте слід пам'ятати, що вигідні умови будуть доступні лише за умови, що контракт на будівництво будинку ви підпишете саме з цим підрядником. І якщо останній встиг зарекомендувати себе з найкращого боку, нічого поганого для вас у цьому немає.
Оголошення в газетах та сприяння міської влади
Відмінним варіантом вирішення питання, пов'язаного з купівлею ділянки, стане щоденний перегляд місцевих газет, в яких публікується величезна кількість оголошень, у тому числі про продаж землі.
Справа в тому, що місцеві жителі досить часто вирішують нагальні питання за допомогою преси. Тому якщо їм потрібно терміново продати житло, вони спочатку дадуть оголошення в газету, а вже потім звернуться до маклера. Придбати друковані видання можна у будь-якому кіоску, на вокзалах, метро, поштою.
Щоб купити землю в Німеччині, можна звернутися безпосередньо до міської адміністрації. Доведеться розповісти, для чого саме вам потрібна земельна ділянка – для будівництва будинку чи ведення бізнесу. Цей шлях вирішення питання можна вважати найвигіднішим, оскільки вам не доведеться платити ні перекупникам, ні маклеру – у мерії вас зв'яжуть безпосередньо з власником нерухомого майна.
Пошук в Інтернеті
Всесвітню павутину можна назвати джерелом пропозицій з продажу об'єктів під будівництво. Лідером у цьому сегменті є сайт ImmobilienScout. Тут ви зможете знайти об'єкт у будь-якій федеральній землі за назвою міста і навіть за поштовим індексом.
Ресурс дає можливість відсортувати ділянки за ціною і навіть типом передбачуваної забудови. Однак майте на увазі, що тут розміщують свої пропозиції не лише приватні особи, а й посередники. Якщо ж ви знайшли те, що вам підходить, не мішайте і відразу виходьте на зв'язок з автором оголошення.
Причому не варто обмежувати пошуки лише спеціалізованими сайтами – можна скористатися пошуковою системою та ключовими словами: Grundstück kaufen або Neubaugebiet.
Купівля нерухомості на примусових аукціонах
Примусові аукціони у Німеччині вважаються кошмаром для іпотечника та мрією для покупця. Виглядає процедура так: припустимо, ви взяли квартиру в кредит, але платити за своїми зобов'язаннями перед банком з якоїсь причини не можете. У цьому випадку кредитор звертається до судової інстанції, яка ініціює процес примусового продажу об'єкта кредитування.
Згідно зі статистикою, щорічно через Zwangsversteigerung (примусові аукціони) йде близько 30 тисяч об'єктів нерухомого майна.
Інформація про те, де і коли проходитимуть такі «розпродажі», публікується у місцевих газетах або на сайтах. Знайти їх можна за запитом Zwangsversteigerung. Однак у цьому випадку потрібно бути дуже уважним, оскільки основна інформація щодо об'єкту оголошується безпосередньо у день торгів.
Оренда на тривалій основі – Pacht
Досить непоганим можна вважати і альтернативний купівлі варіант оренди земельного наділу на тривалий період часу. У Німеччині це називається Pacht. Допустимо, вас цікавить земля на Боденському озері, але коштів на її придбання у вас не вистачає. В цьому випадку існує можливість не купувати цю ділянку, а орендувати її у власника на 99 років.
Щорічний внесок за користування такою землею виплачуватиметься у розмірі 4-6 % від її оцінної вартості. Орендодавцями у випадках найчастіше є релігійні громади. При цьому слід пам'ятати про те, що оренда нерухомості, у тому числі землі, у ФРН врегульована на законодавчому рівні до найменших нюансів.
Що потрібно враховувати при покупці ділянки
Вибирати земельний наділ найкраще безпосередньо на місці. Виберіть місто, в якому ви хочете здійснити покупку, домовтеся про зустріч із власниками об'єктів.Але перш ніж погодитися, слід перевірити кілька моментів:
- попросіть у мерії план забудови. У наданих вам документах мають бути зазначені вимоги до майбутньої будівлі – наприклад, її максимальна висота та колір фасаду. Ці відомості стануть у нагоді не тільки вам, але й будівельній компанії, яка візьметься за зведення об'єкта. Зверніть увагу, що розміри споруди можуть істотно позначитися на його архітектурній формі;
- підключення до комунікацій. Якщо до ділянки доведеться тягнути каналізацію, електрику та воду, це виллється у серйозні витрати (приблизно 5-10 тисяч євро додатково);
- перевірка землі щодо можливості зведення на ній споруд. Варіантів можливих сюрпризів тут може бути дуже багато: підземні води, засипані яри, поклади каміння. Для початку буде не зайвим отримати геотехнічний висновок з відповідного бюро у цій федеральній землі;
- уточнення інформації щодо того, що на цій землі було раніше. Можливо, давним-давно тут був старий міський колодязь, про який всі вже забули, але який виявиться при копанні котловану і створить масу проблем;
- на особливу увагу заслуговує ділянка, яка знаходилася під промисловим підприємством – питання про те, що тут було до цього, має стати першим у вашому списку. Наприклад, якщо земля в цій зоні просякнута оліями або шкідливими речовинами, це завдає суцільного головного болю, причому і в прямому, і переносному сенсі. Якщо у вас виникли підозри, обов'язково замовте експертизу зразка ґрунту. Однак у цьому випадку додаткове буріння для взяття проб може коштувати приблизно тисячу євро;
- перевірка ділянки на наявність боргів Це особливо актуально по відношенню до територій, на яких розташовані будинки під знесення.
Скільки коштуватиме покупка
Скільки ж коштує земля у Німеччині? Ціна залежатиме від розмірів ділянки та від місця її розташування. Скажімо, у невеликому селі Mainz-Bingen-Kreis квадратний метр землі коштуватиме 165 євро, а в такому ж за розмірами населеному пункті Taunus він коштуватиме втричі дорожче. Приблизну вартість земельних наділів наведемо у таблиці:
| Місце розташування | Ціна в євро за всю ділянку | Площа (кв.м.) |
|---|---|---|
| Бранденбург (передмістя Берліна) | 84 000 | 740 |
| Берлін | 3 950 000 | 2341 |
| Штутгарт | 35 000 | 558 |
| Баден-Вюртемберг | 1 350 000 | 5000 |
| Саксонія-Анхальт | 1 100 000 | 4784 |
| Мюнхен | 471 100 | 1346 |
| Вупперталь (Рейн-Вестфалія) | 1 200 000 | 3500 |
| Дортмунд | 900 000 | 2766 |
| Дуйсбург | 2 200 000 | 15100 |
| Дюсельдорф | 1 178 520 | 2300 |
| Кельн | 210 000 | 2400 |
При цьому до бюджету на купівлю землі необхідно включити такі витрати:
- безпосередньо вартість самої ділянки;
- оформлення угоди у нотаріуса – 0,5-0,75 % вартості об'єкта;
- внесення змін до відомостей про власника ділянки до земельної книги – 0,5-1 %;
- одноразовий податок купівлю землі – відрізняється у кожному федеральної землі й у середньому становить 5 % вартості предмета договора;
- послуги маклера, якщо вирішите вдатися до його допомоги – 3,75-7,14%.
Не останнє місце у списку займе оплата роботи будівельної бригади, дизайнера, архітектора. На це доведеться відкласти щонайменше половину того, що ви витратите на покупку землі.
Підбиваємо підсумки
Купівля земельного наділу в Німеччині вважається досить вигідним вкладенням грошей і для тих, хто вирішив звести собі затишне житло, і для тих, хто вирішив організувати тут власний бізнес. Знайти підходяще місце для майбутньої споруди можна декількома способами: скориставшись допомогою маклера або міської мерії, знайшовши цікаве оголошення в газетах або сайтах нерухомості. Якщо коштів на покупку не вистачає, ділянку можна взяти у довгострокову оренду або підшукати щось недороге на примусових аукціонах.
Але перш ніж підписати контракт, необхідно зібрати повну інформацію про об'єкт нерухомості. Важливо з'ясувати, що тут було раніше, чи підведені основні комунікації, чи не рахується боргів за колишніми власниками. Велике значення при виборі землі відіграватиме її вартість – у Німеччині вона залежить від місця розташування ділянки та її площі.
