Купівля житла за кордоном – важлива подія у житті кожного інвестора. Але після укладання угоди клопоту у нового власника не зменшиться. Навпаки, з цього моменту йому доведеться дбати про своє придбання з урахуванням місцевих законів та правил. Ось тут якраз і знадобиться мати на місці особистого представника, який позбавить клопоту, викликаного вступом у право володіння об'єктом, і допоможе отримати максимальну вигоду зі здачі його орендарям. Вивчити, на яких принципах будується управління нерухомістю в Німеччині, потрібно всім, хто має намір придбати тут кілька квадратних метрів.
Довірче управління: що ховається за поняттям
Такий термін, як «довірче управління», використовується у певних колах у більшості країн світу. Принаймні, законодавства розвинених держав обов'язково оперують їм, коли йдеться про передачу частини прав власника нерухомим майном іншій особі. Найчастіше спектр цих прав стосується всіх дій із нею за винятком процедури відчуження. Такими повноваженнями довірена особа не наділяється.
Необхідність під управлінням виникає у зв'язку з тим, що іноземний громадянин неспроможна постійно перебувати у країні, де розташований його будинок. У всякому разі, у німецькій державі факт вступу у право власності не дає змоги отримати ВНП. Так, він характеризує власника з вигідного боку, але не забезпечує резидентство.
Перебуваючи у своїй рідній країні, щасливий власник закордонної нерухомості не зможе відстежувати своєчасне внесення оплати за комунальні послуги, внесення коштів у рахунок оренди квартиронаймачами, слідкувати за акуратним поводженням з квартирою загалом. Усе це бере він офіційний представник.
Таким чином, довірена компанія має:
- вести листування з усіма сторонами – наймачами житла, власником, комунальними службами, виконавчими органами на місцях;
- проводити всі супутні платежі, здійснювати контроль за виплатами за договором оренди;
- надавати звіт власнику з усіх фінансових операцій;
- приймати скарги від квартиронаймачів;
- отримувати пошту;
- забезпечувати ремонт приміщення (оплата за матеріали та робочу силу вноситься окремо);
- підшукувати нових орендарів за потреби.
Звідси випливає, що уповноважений представник займається всіма технічними та економічними питаннями, пов'язаними з управлінням нерухомим майном, оскільки це робив би сам власник, май він можливість постійно перебувати на одній території зі своєю власністю.
Що слід враховувати, вибираючи об'єкт для покупки
Якщо 2021 рік ознаменується вам покупкою закордонної нерухомості, не забудьте, що успішною угоду можна вважати не тільки в тому випадку, коли вам підвернеться щось за хорошою ціною. Найчастіше значення має і сам об'єкт. Перш ніж зупинити свій вибір на чомусь, зважте на наступні характеристики:
- місце розташування будинку чи квартири. У великих містах Німеччини дуже складно придбати незатребуване житло. Чим би ви не вирішили придбати такі міста як Берлін або Мюнхен, ви завжди зможете це житло здати. Чого не скажеш про сільську місцевість.
- якість будівництва. Незважаючи на те, що все в цій країні так добре, можливість потрапити на старий або неякісний об'єкт дуже висока. Це означає, що вам доведеться дізнатися все про вашу покупку: дата будівництва, по можливості відомості про використовувані матеріали, інфраструктура будинку, фасад та інші технічні характеристики. Особливу увагу приділіть даху, опаленню, стінам. Уточніть, як давно проводилися останні ремонтні роботи, які переробки було здійснено після будівництва. Можливо, були порушені несучі стіни або утеплена підлога;
- відповідність запитуваної вартості ринку у цьому регіоні. Дуже часто вона буває завищеною, що є особистим забаганням колишніх власників;
- уважно вивчіть висновки зборів власників приміщення. Іноді можуть містити в собі дуже корисну інформацію;
- проаналізуйте комунальні платежі. Має значення, наскільки регулярно вони вносилися, чи не оплачували вони за підвищеним тарифом. Якщо такий факт мав місце, треба з'ясувати чому. Може виявитися, що попередні власники перебувають у стадії судового розгляду з цього питання;
- уточнити, скільки людина має житло на момент продажу.
Перед днем угоди у вас не повинно залишатись жодних сумнівів щодо вашої покупки.
Які обов'язки покладаються на керуючу компанію
Основна мета покупця як інвестора – отримання найбільшого прибутку від свого придбання. Цілком логічно, що хочеться знайти наймачів, які регулярно вносили плату за проживання, дбайливо використовували довірене їм майно і не смикали орендодавця з будь-яких дрібних питань. У зв'язку з цим важливо розуміти, вирішення яких саме завдань ви можете покласти на вашого представника в Німеччині.
Комерційні аспекти
Для початку розберемося з комерційними нюансами, які бере на себе посередник:
- Відкриття рахунку у банку. Іноді довіритель допускає використання вже існуючого рахунку, на якому компанія, що управляє, зможе проводити всі операції в онлайн-режимі. При цьому довірена особа всього лише керує орендним рахунком, не отримуючи право використовувати засоби, що надходять на власні потреби.
- Контролює надходження платежів за оренду.
- Надсилання попереджень наймачам, якщо вони вчасно не оплатили своє проживання.
- Оплата всіх поточних витрат: податки, кредит, різноманітні послуги. Виплати здійснюються з орендного рахунку, якщо є всі необхідні документи і гроші.
- Здійснення щорічного перерахунку щодо споживання комунальних послуг у уповноважених організаціях – вода, газ, опалення, електрика.
- Щорічне звіряння експлуатаційних витрат із наймачами квартири.
- Надання звітів з усіх платежів.
- Відстеження надходжень та зберігання застав до фонду оплати за проживання.
- Надання звітів власнику нерухомості, якщо відбулися деякі зміни з рахунком.
- Щорічний звіт перед орендодавцем про рух коштів на орендному рахунку.
Вирішення технічних питань
Крім питань фінансового характеру керуюча компанія бере на себе рішення всіх технічних моментів, з якими неминуче доводиться стикатися, маючи справу з будинками та спорудами. Зокрема, власник може розраховувати на сприяння у наступному:
- Організація та здійснення ремонтних робіт різного спрямування, як планових, так і позапланових. Це може бути оновлення застарілих або непридатних систем комунікації або деталей самої споруди. Сюди можна віднести і ремонт, який знадобився внаслідок виникнення аварійної ситуації.
- Вжиття необхідних заходів для економії та оптимізації споживаних ресурсів.
Цей перелік обов'язків не є повним. Залежатиме він від особистих вимог власника нерухомості та від характеристик самого об'єкта.
Юридичні та представницькі питання
Найскладнішою можна вважати сферу юридичну, що стосується взаємовідносин із законами чужої країни. Не маючи належних знань, досвіду та володіння німецькою мовою, власник житлового чи комерційного приміщення може опинитися у досить невигідній для себе ситуації.Адже законодавство ФРН може мати безліч підводних каменів, оминути які здатна тільки людина, яка добре про неї обізнана. Отже, в юридичному плані керуючої компанії доведеться стикатися з такими моментами:
- Представляти інтереси власника у всіх державних органах та інших структурах, що стосуються питання володіння нерухомістю.
- Проводити переговори з третіми особами та наймачами з метою оптимізації управління об'єктом
- Ставити орендарів до відома підвищення орендної плати після того, як вона буде погоджена з власником.
- Укладати та розривати договори оренди від імені власника житла.
- Вести листування та зберігати всю кореспонденцію, що стосується довіреного об'єкта. Надавати власнику копії отриманих листів та сповіщень.
- Працювати із страховиками, якщо виникають страхові випадки.
- Взаємодіяти з адвокатами, коли потрібне їхнє втручання.
Цей перелік також не є остаточним. Повний перелік буде зумовлений особливостями будівлі та її станом.
Як переконатися, що ви довіряєте власність професіоналам
Враховуючи важливість питань, які доведеться довірити стороннім особам, цілком логічно припустити, що основною турботою власника нерухомості є правильний вибір компанії, що управляє. І тут важливо пам'ятати кілька моментів:
- в більшості випадків послугу з управління об'єктом надає агентство нерухомості, через яке ви купуєте. Це одна із післяпродажних послуг, що надаються посередниками.
- якщо йдеться про будинок, який призначений для бізнесу, тобто про комерційну нерухомість, то, як правило, власник сам бере на себе відповідальність з управління нею. Це вигідніше, дешевше та надійніше. Якщо виникає необхідність все ж таки найняти довірену особу, у цьому випадку власник має право самостійно вирішувати, кому саме віддасть перевагу.
- у разі купівлі квартири справи дещо інакше. Пов'язано це з тим, що купується лише частина будівлі. Тому вплинути на вибір довіреної особи можна буде лише опосередковано. Зазвичай визначається шляхом голосування на загальних зборах власників.
Отже, як зробити так, щоб ваша власність потрапила в надійні руки? Безперечно одне – вам знадобиться організація із відмінною репутацією. Уточніть для початку, скільки вже об'єктів знаходиться під опікою посередника, що вас зацікавив.
Щоб переконатися, що ваша власність потрапить до рук професіоналів, попросіть у них контакти клієнтів, з якими вони співпрацюють.
Окрему увагу приділіть витратам на оплату послуг посередника. Вона не повинна надто відрізнятися від тієї, яка існує зараз на німецькому ринку. Для цього промоніторьте ситуацію і дізнайтеся, скільки оцінюють свою роботу інші фірми.
Ще один аспект – умови договору. Компанії, які дуже сумлінно виконують свої обов'язки, зазвичай схильні підписувати документ без права припинення відносин. Такий компаньйон вам точно не підійде.
Перевага віддайте тим, хто припускає розірвання контракту протягом одного місяця. У такому разі компанія буде зацікавлена у тому, щоб утримати вас. А от якщо угода буде укладена на тривалий термін, ніхто не ризикує бути звільненим за неякісну роботу, а ви отримаєте лише нові проблеми замість їх вирішення.
Постарайтеся з'ясувати, чим займається компанія. Так, скажімо, у Баварії налічується близько 80 офісів, що надають послуги у цій сфері. Але більшість із них здійснює різноспрямовану діяльність, займаючись одночасно і нерухомістю, і туризмом, і орендою авто.
Для іноземного інвестора найбільше підійде фірма, яка має вузьку спеціалізацію. Це гарантія того, що вона краще знайомі з ринком, який вас цікавить.
І ще один важливий момент – участь обраного вами посередника у профільних організаціях, а саме Асоціації керуючих фірм та Товариства захисту прав споживачів.
Підсумки
Купуючи нерухомість за кордоном, приготуйтеся до того, що вам знадобиться посередник, який візьме на себе турботу про об'єкт вашої покупки. У Німеччині таку послугу надають компанії, що управляють. Але перш ніж укласти договір з однією з них, зверніть увагу на наступні моменти:
- професійний посередник перебирає рішення всіх поточних завдань – юридичних, технічних, фінансових;
- довірена особа, згідно з підписаною угодою, отримує право вирішувати всі питання від особи власника, крім відчуження майна;
- вибираючи фахівців, попросіть їх надати рекомендації, вивчіть історію їхньої роботи, переконайтеся, що вони є членами профільних асоціацій.
А ось чи зможете ви самостійно вибрати, кому довірити свою покупку, залежатиме від типу об'єкта та вашої частки участі у володінні ним.
