Регенсбург – одне з наймальовничіших і найстародавніших містечок Німеччини, розташованих на території землі Баварія. На основі аналізу комплексу факторів (демографічна ситуація, купівельна спроможність, рівень безробіття, динаміка цін та орендних ставок) експерти Postbank – найбільшого банку у Німеччині, розглядають нерухомість у Регенсбурзі як дуже вигідну інвестицію. При цьому не має значення, які цілі переслідує покупець - жити в Регенсбурзі, здавати житло або перепродати його. У будь-якому випадку покупка окупиться та принесе вигідні дивіденди.
Сучасний Регенсбург та ринок нерухомості
У Регенсбурзі пам'ятки культурної спадщини чудово поєднуються із сучасними об'єктами будівництва. У центрі міста – церкви, ратуші, собори, знаменитий кам'яний міст, збудований понад 870 років тому, залишки стародавніх римських фортифікацій та інші визначні пам'ятки.
Водночас тут добре розвинена економіка з упором на автобудування та промислове виробництво. Розгалужена інфраструктура: пряме сполучення з найбільшими містами Німеччини, Польщею, Румунією, Чехією та іншими країнами, наявність університетів, наукового інституту та клінік, багатофункціональних торгових центрів та близькість до швидкісних автомагістралей.
Привабливість ринку нерухомості в Регенсбурзі обумовлена тим, що мігранти, які прибувають до Німеччини, все більше зосереджують увагу не на великих містах, типу Берліна, Мюнхена і Гамбурга, а на тих місцях, де ціни на нерухомість більш доступні, але з перспективою зростання в майбутньому.
Одним із таких місць, за доповіддю ZIA (Центральна комісія з нерухомості), є Регенсбург.
Придатні для проживання райони
Загалом у Регенсбурзі налічується 18 районів чи муніципалітетів. Центральний округ, або Старе місто, визнано об'єктом Світової спадщини ЮНЕСКО. Райони на лівому березі Дунаю, північні та східні околиці Регенсбурга найбільш віддалені від центру та основних міських установ – університетів, клінік, торгових центрів.
Найгустішим є захід міста (Westenviertel), який складається з 5 сучасних житлових підрайонів з розвиненою інфраструктурою. Університети Регенсбург розташовані на території муніципалітету Галгенберг (Galgenberg).
Ціни на житло у різних районах Регенсбурга
Вартість житла залежить від району, де воно знаходиться. Найдорожче купити квартиру в Регенсбурзі в окрузі Innenstadt. Квадратний метр тут коштуватиме 5 916 євро.
Далі в порядку зниження цін йдуть райони Westenviertel (5262 євро), Steinweg-Pfaffenstein (4726 євро), Weichs (4652 євро), Ostenviertel (4610 євро), Schwabelweis (4414 євро).
Щодо оренди житла по районах, тут спостерігаються такі тенденції:
- стрімко зростають ціни на житло в кварталах, які раніше вважалися одними з недорогих у місті, наприклад, у Галгенберзі зняти сьогодні житло дорожче на 300 євро, ніж в одному із західних районів;
- зростає популярність північно-східних околиць міста щодо оренди житла, що безпосередньо пов'язане з розширенням там житлового будівництва.
Найдешевшими на сьогодні вважаються райони Швабельвейс (Schwabelweis), Саллерн-Галлінгкофен (Sallern-Gallingkofen), Рейнхаузен (Reinhausen), Брандберг (Brandlberg). Це північно-східна та північна околиці міста, на лівому березі річки Дунай. Середня ціна оренди тут складає 7,45-9,84 євро за 1 м.2.
Ціна оренди на півдні Обріслінг-Грасс (Oberisling-Leoprechting-Graß) – 13,10 євро за 1 м2, у центрі – від 12,28, на Штадтамхофі (Stadtamhof) – від 12,20 євро за 1 м2, або у багатоповерховому селищі Гроспрюфенінг-Дехбеттен-Кенігсвізен (Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen) – 12,02 євро за 1 м.2.
Вартість оренди нерухомості
У жителів Регенсбурга в середньому йде близько 23% всіх доходів на оплату оренди житла, не враховуючи комунальні послуги. При цьому чим більша квартира, тим менше коштує її квадратний метр.
Більш наочно порівняти, скільки коштують орендовані квартири в Регенсбург, а також в середньому по Баварії і взагалі Німеччини, дозволяє наступна таблиця:
Динаміка цін на оренду житла
Орендні ставки на житло в Регенсбурзі підвищуються рік у рік - на 30% з 2021 по 2021 роки. Наприклад, якщо у 2021 році орендувати віллу на 100 м2 можна було за 7,08 євро/1м2, то у 2021 році вартість за 1 м2 складає вже 10,66 євро.
Найменше змінилася ціна за невеликі квартири площею 30 м2: з 11,84 євро у 2021 році до 12,40 євро/1м2 2021 року.
В середньому оренда 1-кімнатної квартири в центрі коштує 550-1000 євро, 1-кімнатна на околиці - 350-800. Орендувати трикімнатну квартиру у центрі міста можна за 1000–2200 євро, на околиці – за 500–1500.
Купувати нерухомість з метою подальшої здачі її в оренду в Регенсбурзі дуже вигідно: 76,5% мешканців центральних районів орендують житло.
У майбутньому прогнозується ще більше зростання цього показника, що пов'язано з двома факторами:
- Відмінний ринок праці Регенсбурзі. Робочих місць у місті більше, ніж кількість його мешканців, що пов'язано з наявністю найбільших компаній-роботодавців:
- BMW,
- Infineon Technologies,
- Osram,
- BSH Hausgeräte GmbH,
- Continental AG.
- Щорічне збільшення напливу туристів до міста, особливо після занесення Старого міста до списку ЮНЕСКО у 2006 році.
Скільки коштує купити квартиру в Регенсбурзі
Вартість 2-кімнатної квартири в Остенфіртелі (центр Регенсбурга) починається від 145 тисяч євро, 3-кімнатної – від 490 тисяч, 5-кімнатної – від 1 млн євро.
У Рейнхаузені (на північній околиці міста) 2-кімнатна квартира коштуватиме від 270 тисяч, 3-кімнатна – від 480 тисяч євро. У Гальгенберзі (південь Регенсбурга) ціна квартир знаходиться в діапазоні від 175 тисяч євро (2 кімнати).
Двоповерховий котедж трохи менше 300 м2 коштуватиме покупцю 700–800 тис. євро, залежно від району розташування. Основна тенденція така, що чим просторіше житло, тим менша вартість за 1 м.2 площі.
Порівняємо витрати на купівлю квартир у Регенсбурзі, Баварії та Німеччині:
Динаміка цін на купівлю нерухомості
З 2021 по 2021 роки ціна на житло в Регенсбурзі стабільно зростає:
- вартість квартир 100 м2 зросла на 60%;
- 60 м2 - На 70%;
- 30 м2 – у 2 рази (на 100%);
- будинків 100 м2 - На 40%;
- 150 м2 - На 42%;
- 200 м2 - на 4%,
причому прогнозується і подальший приріст цього показника щонайменше на 1,5% щорічно аж до 2021 року.
По районах різко за період з 2021 по 2021 роки збільшилася комерційна ціна на кондомінімуми – житлові комплекси, які перебувають у спільному володінні мешканців – на південь та захід від центру:
- Галгенберг, Обріслінг-Грасс, Казерненфіртель (Kasernenviertel) - на 8,7%;
- Кумпфмюль-Цигетсдорф-Нойпрюлль (Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll) та Гроспрюфенінг-Дехбеттен-Кенігсвізен – на 8,8%.
І, навпаки, «підстрибнув» попит на таунхауси (односімейні будинки) у східних районах міста:
- Брандльберг та Кайльберг;
- Бургвайнтінг та Хартінг;
- Остенфіртель;
- Швабельвейс.
Пошук усіх доступних пропозицій щодо найму, продажу чи придбання житла в Регенсбурзі та інших містах Німеччини доступний на веб-сайті Immobilien Scout24.
Витрати на проживання
У таблиці нижче наведено актуальні ціни на життя в Регенсбурзі; середня заробітна плата мешканця міста – близько 2250 євро.
| Середня ціна в євро | ||
|---|---|---|
| Житло | комунальні платежі щомісячно на 85 м 2 | 220–280 |
| інтернет щомісяця | 20–35 | |
| місцевий мобільний тариф, 1 хв. | 0.15 | |
| живлення | обід у недорогому ресторані на 1 особу | 8,0–9,0 |
| обід у ресторані середнього рівня на 2 особи | 25,0–30,0 | |
| стандартний обідній набір у McDonalds | 6,0–7,0 | |
| Продукти харчування у супермаркетах | хліб, 0,5 кг | 0,7–1,0 |
| молоко, 1 л | 0,6–0,8 | |
| яйця, 12 шт. | 1,0–2,4 | |
| місцевий сир, 1 кг | 2,0–18,0 | |
| рис, 1 кг | 1,3–2,3 | |
| грудка куряча, 1 кг | 5,6–9,0 | |
| яловичина, 1 кг | 5,4–12,5 | |
| картопля, 1 кг | 0,7–1,8 | |
| помідори, 1 кг | 2,2–3,1 | |
| яблука, апельсини, 1 кг | 2 | |
| червоне вино, 1 бут. | 4,0–5,0 | |
| вода, 1,5 л | 0.2 | |
| домашнє пиво, 0,5 л | 0,3–0,9 | |
| пиво у пляшках, 0,33 л | 1,2–2,0 | |
| сигарети Marlboro, пачка | 6.1 | |
| Транспорт | громадський, 1 квиток | 2.5 |
| таксі (посадка + 1 км) | 6,0 + 3,0 | |
| бензин, 1 л | 1,1–1,6 |
Висновок
Регенсбург - одне з десяти найпривабливіших міст у Німеччині для інвестицій у житлову нерухомість. Незважаючи на те, що ціни на нерухомість за останні 7 років тут значно зросли, тенденція зростання попиту на нерухомість, ймовірно, збережеться і надалі.Зумовлено це декількома чинниками: дешевшими цінами на квартири порівняно з великими німецькими мегаполісами, розвиненою економікою, інфраструктурою та гідним ринком праці, туристичною привабливістю та перспективами зростання чисельності населення міста.
