Практика показує, що покупка нерухомості в Німеччині – це вигідне вкладення капіталу. Незалежно від мети укладання угоди — для власного проживання або як інвестиції в майбутнє — ціни на нерухомість, що стабільно зростають, у ФРН допоможуть швидко компенсувати витрати. У цій ситуації іпотека у Німеччині у 2021 році приваблива не лише для німецьких громадян, а й для іноземців, у тому числі й для росіян. Відсоткові ставки на іпотеку в Німеччині зараз одні з найнижчих за всю історію житлових кредитів у країні, і це при постійно зростаючому попиті на житло.
Нерухомість у Німеччині та іпотека
Попит на нерухомість у Німеччині перевищує пропозицію. На ринку практично неможливо знайти новобудови у завершених проектах. Серед пропозицій переважають квартири у будинках, будівництво яких тільки заплановано або буде завершено через 2–3 роки (купівля off-plan).
Розкид цін на нерухомість у Німеччині великий: вони зростають у напрямку зі сходу країни на захід. Найдорожче житло у Баварії, у Мюнхені: від 4 тисяч євро за квадратний метр. Вартість житлової площі у новобудовах Берліна стартує з 2500 євро за метр. Ціни на нерухомість вторинного житлового фонду розпочинаються від 1500 євро.
Щорічний приріст цін та орендних ставок на нерухомість у Німеччині становить від 4 до 6 і від 2 до 3% відповідно, залежно від федеральної землі.
Придбання житла або комерційних приміщень потребує досить солідної суми. Німецькі банки готові запропонувати іпотечний кредит не лише громадянам ФРН, а й нерезидентам країни: усю суму цілком для купівлі вже збудованої нерухомості або кількома траншами – у разі придбання недобудованої будівлі, у міру її будівництва.
Відсотки з іпотеки в Німеччині одні з найнижчих у Європі – від 0,8 до 2% для німецьких громадян, від 3 до 5% – для іноземців.
Пройдіть соціологічне опитування!
Іпотека для іноземців: умови, терміни та ставки
Іноземні громадяни мають можливість брати кредити та купити квартиру в іпотеку у Німеччині.
Дізнайтеся, як оформити кредит у Німеччині у 2021 році.
Німецькі банки йдуть назустріч клієнтам з-за кордону як фізичним, так і юридичним особам, особливо якщо сума угоди перевищує 100 тисяч євро.
Умови кредитування можуть мати особливості кожного клієнта. Договір враховує ряд факторів: платоспроможність покупця, розмір початкового внеску, кредитну історію клієнта, стан та місцезнаходження квартири.
Першу іпотеку іноземному громадянинові у Німеччині отримати важче, ніж наступні. При її оформленні необхідно внести від 40% до 50% від загальної вартості.
Якщо клієнт бажає збільшити суму, то банк, як правило, йде назустріч і відсоткову ставку в цьому випадку буде знижено. При подальших оформленнях іпотеки первісний внесок може не знадобитися або становити трохи більше 20 % від вартості нерухомості.
Серед інших умов німецьких банків до клієнта найчастіше зустрічаються:
- наявність понад два роки відкритого рахунку у банку Німеччини, який регулярно вносилися клієнтом грошові суми;
- вік клієнта – від 21 до 65 років;
- підтвердження доходів біля ФРН (зокрема від оренди нерухомості). Іпотека для іноземців у Німеччині стане доступною при подачі до банку довідки про доходи за останні півроку, від підприємців – виписки за рахунками за два останні роки;
- надання підтверджень наявності виплат аліментів, кредитів. За німецькими законами на виплату кредитів не повинно йти понад 35% доходу клієнта за місяць.
Зі станом ринку нерухомості в різних містах Німеччини щодо оренди та всіх питань, що стосуються цієї теми, ви можете ознайомитись у розділі “Нерухомість“.
Терміни погашення кредиту – від п'яти до тридцяти років. Слід пам'ятати, що згідно із законодавством Німеччини, нерухомість до повного погашення іпотеки залишається у розпорядженні банку.
Як іноземному громадянину отримати іпотеку
Приймаючи рішення про співпрацю з тим чи іншим банком у Німеччині, варто врахувати стабільність, чесність та доброчесність німецьких банків: все скрупульозно прораховано, всі можливі нюанси враховано. Терміново отримати іпотечний кредит у Німеччині не вдасться. Оформлення іпотеки - це повільний процес з декількох етапів, в ході якого слід вибрати найкращий варіант.
Крок перший: аналіз пропозицій
Пошук найвигідніших умов кредиту передбачає активне використання існуючої конкуренції у банківській сфері ФРН. Більш правильним у такій ситуації не полінуватиметься, обмежившись двома-трьома банками, а знайти час для відвідування 10 – 15 установ. Це в рази збільшить ймовірність того, що буде знайдено найбільш вдалий варіант.
Так, серед пропозицій, що надійшли від банків, будуть більш вигідні, про які можна згадати у спілкуванні з представниками інших структур. У такій ситуації деякі банки можуть піти на вигідніші для клієнта умови: трохи знизити відсоткову ставку, запропонувати інші бонуси (безкоштовна зміна ставки погашення та інші), щоб оминути конкурента.
При аналізі пропозицій слід знати, що у Німеччині банки надають кредит погашення чи ануїтетні позики з відсотковою ставкою на 5, 10, 15, 20 років (кожні нові п'ять років призводять до збільшення на 0,5 %). Це означає, що незалежно від того, коли виробляються виплати – на початку або наприкінці кредиту, їх суми будуть постійними.
Під час аналізу пропозицій слід звернути увагу на характеристики нерухомості. Банк насамперед цікавитиметься ними, оцінюючи власні ризики. На низьку ставку кредиту можна розраховувати в тому випадку, коли зменшуються ризики банку, наприклад, якщо об'єкт, що купується:
- недавньої споруди – у Німеччині гарантія на будинки становить сто років;
- розташований у хорошому місці з погляду екології, наближеності до центру міста, логістики;
- призначений для отримання пасивного прибутку - приміщення здаватиметься в оренду.
Найпопулярніші способи пошуку нерухомості в Німеччині:
- ріелторські фірми. Адреси компаній, що займаються продажем нерухомості, можна отримати на сайті інформаційно-довідкового порталу ФРН;
- спеціалізовані інтернет-сайти: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- аукціони;
- маклери та приватні оголошення.
Серед пропозицій найбільш доступні ціни на так звані будинки в ряд (Reihehäuser) та міські квартири (Eigentumswohnung). Вищі ціни на будинки на дві сім'ї (Doppelhaus) та окремі котеджі (Einfamilienhaus). Купівля приміщення у старовинному будинку (Altbauhauser), незважаючи на дух старовини та, як правило, розташування в центральних районах міста, може мати деякі мінуси: старі та проблемні комунікації, відсутність комфорту. Слід враховувати, що при покупці квартири, яка знаходиться в оренді, буде складно підвищити оплату або виселити мешканців до закінчення договору.
Крок другий: підготовка необхідних документів
Подання заяви на оформлення кредиту має супроводжуватися наданням низки документів. Фізична особа має представити:
- закордонний паспорт та внутрішній паспорт (а також їх копії);
- анкету (Selbstauskunft);
- виписку з рахунку у банку, що підтверджує наявність первісного капіталу;
- підтверджуючі документи з банку розмір зарплати протягом трьох останніх місяців;
- податкову декларацію;
- опис об'єкту нерухомості;
- результати незалежної оцінки вартості об'єкта
Від юридичної особи потрібно:
- податкова декларація;
- бухгалтерський баланс протягом двох років;
- поточний виробничо-економічний бізнес-аналіз (BWA);
- опис об'єкту нерухомості.
Перелік необхідних документів не є остаточним і може відрізнятися залежно від вимог банку.
Крок третій: відкриття рахунку у банку та його поповнення
Оплату за нерухомість у Німеччині можна вносити виключно через банк, у тому числі через Ощадбанк Росії — безготівковим розрахунком. Для отримання іпотеки іноземний громадянин повинен мати/відкрити рахунок у німецькому банку. Для цього потрібна особиста присутність клієнта («поштова легітимація» стосується лише німецьких громадян).
Для відкриття рахунку знадобляться оригінали та копії закордонного паспорта та внутрішнього цивільного паспорта, прописка та заповнені формуляри банку. У деяких банках можуть вимагати довідку-рекомендацію, оскільки у Німеччині намагаються мати справу із «чистими» капіталами.
Рахунок відкривається у євро і укладається відповідний договір. Вносити гроші на новий рахунок можна у день його відкриття.
Крок четвертий: укладання договору
Після погодження всіх умов настає черга укладання договору отримання іпотечного кредиту. Правової основою для цього є Цивільний кодекс ФРН (параграфи 601-610) і Закон про іпотечні банки (параграфи 14-16, 19).
Договір іпотечного кредитування має містити такі відомості:
- про розмір наданого кредиту: сума кредиту та віднімені з неї відсотки за кредит та інші витрати;
- про умови надання іпотеки та необхідні виплати: початок виплати відсотків із кредиту, час виплати, розміри щомісячних внесків, розрахунок часток процентної ставки та внесків на погашення тіла кредиту;
- спосіб виплати іпотеки;
- дотримання умов отримання іпотеки — запис у поземельної книзі, підтвердження спроможності позичальника, укладання договору страхування;
- про припинення дії договору: дії сторін після закінчення терміну, умови продовження кредиту банком, наслідки для позичальника за несвоєчасного платежу, умови розірвання договору.
Терміни оформлення іпотеки у Німеччині
Оформлення кредиту відбувається протягом місячного терміну та більше. На першому етапі потрібно підготувати необхідні папери для оформлення, на що йде близько двох тижнів. Одночасно варто краще ознайомитись із ринком пропозицій.
Потім слід особисто (для іноземців ця умова обов'язково) відвідати кілька банків та ознайомитися з умовами та процентними ставками, подати заявку на іпотеку – це може зайняти від двох до чотирьох днів та більше.
Очікування результатів ухвалення рішення про видачу іпотечного кредиту після попередніх переговорів із кількома банками може розтягнутися до 4 тижнів. На останньому етапі має бути вибір найбільш вигідної пропозиції, відкриття рахунку та внесення депозиту в обраному банку.
Додаткові витрати при купівлі нерухомості у ФРН
Усім, хто збирається придбати будинок у кредит у Німеччині, слід враховувати необхідність крім обумовленої ціни і додаткові витрати. Насамперед новий власник має бути внесеним у поземельну книгу (Grundbuchauszug). Для цього потрібно сплатити податок на нерухомість.
Розмір ставки податку від покупної ціни в залежності від місцезнаходження об'єкта покупки може становити від 3,5% (Саксонія) до 6,5% (Північний Рейн-Вестфалія). Німецьке законодавство наказує виплачувати цей податок солідарно покупцем та продавцем.
Крім цього, покупець оплачує:
- переоформлення права на власність - від 0,5 до 1% від суми купівлі;
- послуги нотаріуса – від 1,5 до 3 %;
- комісію маклера/ріелтора - від 3 до 6% (іноді разом із продавцем). Недорогі об'єкти оплачуються за фіксованими ставками від 1500 до 5 тисяч євро;
- інші витрати (на реєстрацію, оформлення виписок із поземельної книги, обслуговування банківського рахунку 150 євро на рік).
Оформлення іпотечного кредиту також тягне за собою додаткові витрати:
- 1% від суми кредиту (за оформлення);
- оплата незалежної оцінки об'єкту – 1–2 тисячі євро;
- Due Diligence (аудит об'єкта) - від 0,5 до 1,5% від його вартості.
Докладніше про податки при покупці нерухомості в Німеччині тут.
Погашення іпотечного кредиту у Німеччині
Дострокове погашення іпотеки для банку невигідне - він втрачає свій прибуток. Але за умов конкуренції банківським установам доводиться виявляти гнучкість. Тому німецькі банки дають клієнтам можливість дострокового погашення. До договору вноситься відповідна стаття, наприклад, щорічно на додаток до ануїтетних платежів погашати 10% тіла кредиту.
Rate, Zinsen та Tilgung: що це таке
Схема розрахунку виплат ануїтетного іпотечного кредиту прозора: загальний річний платіж (Rate) і двох сум: Zinsen — відсотки банку суму кредиту і Tilgung — річний відсоток погашення тіла кредита.
Розділивши цю суму на 12 (за кількістю місяців), можна розрахувати щомісячну витрату. Розмір ануїтетного платежу не змінюється: усередині Zinsen постійно зменшується, а Tilgung збільшується.
Типова німецька модель іпотечного кредитування виглядає так:
- покупець з можливістю вносити щомісяця по 600 євро у рахунок сплати оформляє кредит у 100 тисяч євро на десять років.
- Банк встановив ставку оплати у 3,22% річних (3 220 євро) із щомісячною виплатою 268 євро та 33 центи.
- На погашення тіла кредиту в цьому випадку залишається 331 євро 67 центів на місяць або приблизно 4 тисячі євро на рік (що становитиме Tilgung у 4%).
- Німецькі банки прагнуть зменшити Tilgung (пропонуючи 1%), а за наполегливості клієнта підвищити цей показник — підвищують процентну ставку, «штрафуючи» таким чином позичальника.
Sondertilgung – можливість швидше погасити тіло кредиту
Іноземні громадяни, які взяли іпотечний кредит у Німеччині для придбання нерухомості, можуть зменшити свої загальні виплати за кредитом. Висока конкуренція змушує більшість іпотечних банків пропонувати своїм клієнтам таку можливість. Для цього необхідно при укладенні договору внести до нього пункт Sondertilgung-Möglichkeiten.
Цей пункт дає декларація про щорічне незаплановане погашення частини кредиту. Перед підписанням договору слід закласти до нього відсоток такого погашення — вносити до 3 та відсотки від суми кредиту.
Тут все залежить від того, як проводити переговори. За правильного підходу можна підвищити розмір таких виплат до 5-7%. Але такий розмір не обов'язковий: можна робити більш маленькі вклади або взагалі не вносити гроші, натомість у разі появи додаткового заробітку чи вільного капіталу його можна буде використати для погашення боргу без жодних штрафних санкцій.
Підбиваємо підсумки
Іпотечні банки Німеччини активно надають кредити не лише німецьким громадянам, а й іноземцям. Іпотека продовжує залишатися тут одним із найпопулярніших механізмів придбання нерухомості.
ФРН входить до трійки європейських держав, у яких найнижчі відсоткові ставки. Перевага надається ануїтетним іпотечним кредитам із фіксованими помісячними виплатами.
Більше шансів отримати іпотеку мають іноземці, які купують житло в новобудовах під оренду або особисто. 2021 року немає жодних перешкод для того, щоб взяти іпотеку в Німеччині росіянину.
Головними умовами, які висуваються банками іноземцям для оформлення іпотеки, є відсутність «брудних» капіталів та зведення ризиків до мінімуму. При цьому іпотечні банки перебувають у виграші (з 1900 р. жоден такий банк не збанкрутував), а позичальники змушені платити десятиліттями.
